1、文：任澤平團隊導讀我們提出了業內廣為流傳的標準分析框架：房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球學區房趨勢，考察不同經濟體和主要大都市圈學區房的情況和針對學區房價過高的應對措施?；窘Y論：實行租售同權+教師流動的國家，不存在教育資源失衡和學區房較大溢價，比如日本、德國；反之，優質教育資源集聚+買房才能上好學校的國家，存在教育資源不均衡和學區房較大溢價，比如美國、英國、法國等。全球學區房主要分為兩類：一類是優質學區稅收多、教育經費充足，各地教育資源相對失衡，精英教育文化盛行等為代表的美國、英國、法國、韓國。這些國家優質學區房溢價高。其中，國土面積較小的國家，優質教育資源集中于首都，2、如韓國首爾、法國巴黎、英國倫敦等；國土面積較大的國家，優質教育資源集中在核心城市，如美國紐約。經濟條件好的家長選擇去核心城市置業，進而獲得優質學校學位，導致優質學區房地產市場供需失衡，助推學區房價格。另一類是嚴格設定全國統一的中小學教師培養標準，教學硬件設施標準化，“租售同權”落實相對到位，教師流動制度嚴格執行等為代表的日本、德國，優質學區房價溢價較低。目錄1 哪些國家優質學區房溢價高？1.1 美國：房價高、富人多的地區稅收多，有充足經費招聘優秀教師，教育資源好，吸引家長置業，助推學區房價1.2 英國：公立學校采取評級制度、優質學區教育經費充足，多數家長傾向選擇高評級學校，優質學區房價溢價高13、.3 法國：教育資源分配不均，精英教育文化盛行，優質學區房價溢價高1.4 韓國：“學歷崇拜”、教育質量差異、課外補習資源配置不均，疊加教師輪崗制度效果不佳，優質學區房市場火熱2 哪些國家優質學區房溢價低？2.1德國：“租售同權”，采取全國統一中小學教師培養標準，教育資源分布較均衡2.2日本：“租售同權”，教師流動制度比歐美更執行嚴格，教學硬件設施標準化正文1 哪些國家優質學區房溢價高？1.1 美國：房價高、富人多的地區稅收多，有充足經費招聘優秀教師，教育資源好，吸引家長置業，助推學區房價美國教育大致分為學前教育、小學、中學及高等教育四個階段，公立通常采取“劃片錄取、就近入學”，私立學校不采取“4、劃片錄取”，費用較高。美國公立和私立學校招生原則不同，僅公立學校存在學區概念。公立學校實行劃片、就近入學原則，提供“K-12”義務教育，可在學前教育階段至12年級接受免費基礎教育；私立學校不劃片，通常收取一定費用。在傳統公立學校外，美國還存在磁石學校和特許學校兩種特色公立學校，數量占比較少，招生不劃片。磁石學校針對學生特殊的興趣愛好提供獨特的課程與教學方法，特許學校被政府在課程設置、教學進度等方面授予較大的自主權。美國學區數量較多，由專門的學區委員會管理，房產稅是學區主要收入來源，房價高、富人多的地區因稅收較多，教育經費更充足，進而完善學區基建、招聘優秀教師等形成循環，助推學區房價升高。從總量5、看，全美有近一萬五千個學區，學區數量多，劃分精細。受不同州法律在學區建立和授權方面的作用，學區間“因地制宜”特征突出。根據紐約市教育局頒布的2022年紐約市公立學校入學指南，家長可填報12個志愿學校，在學校招生名額充足的情況下，學生可直接就讀第一志愿學校，申請名額超過招生名額時，將使用優先權安排入學名額。另外，美國學區不屬于一般的行政系統，學區委員會是學區的教育決策部門，除夏威夷州的學區由州政府直接管轄外，其余各州的學區設有學區委員會，成員大多由當地居民選舉產生，上級政府無權任免。學區劃分精確至門牌號，美國教育部官網收錄學區信息，學區邊界確定后一般不輕易改變。美國學區有獨立財政權，教育經費主要6、來源于地方政府征收的學區內居民房產稅，美國貧富差距較大，不同學區教育經費差異也大。學區財政權的獨立性有利于因地制宜發展教育，但也導致各地基礎教育發展不均衡，根據紐約州政府發布的地方政府手冊，2010-2011學年，紐約州各學區分享的房產稅有263億美元，占收入總額的46%。房價貴、富人多的地區學校教育經費充足，基礎設施、師資水平等也更容易得到改善，這又會吸引更多人搬到周邊居住，助推房租和房價上漲。為促進教育資源均衡，美國倡導教師流動制度，推動中小學教師均衡流動，但學區擁有獨立財政權，優質學區經費充足，進而轉化為完善教育設施、高薪聘請優秀教師等，各地教育資源仍存在差距，政策效果不明顯。美國聯邦政7、府通過制定法案或項目推動教師流動，促進教育資源均衡。例如：2002年頒布的不讓一個孩子掉隊教育法案提出，設立“全國教師流動委員會”，負責對各州教師流動的政策制定與評估，促進全國境內優秀教師的有效流動，特別是鼓勵教師向經濟貧困、師資短缺難以吸引或留住教師的欠發達區域流動。另外，一些非政府組織也發起促進教師合理流動項目。例如，1990年溫迪科普創辦了“為美國而教”組織，其目標是通過短期集訓和網絡培訓方式培養緊缺師資，吸納一批致力于變革當下教育困頓狀況的有識之士以滿足經濟不發達或師資緊缺地區對師資的大量需求。美國以法律法規為保障，疊加一批非政府組織共同推動教師流動，一定程度促進中小學教師均衡流動和配8、置。但美國學區擁有獨立財政權，優質學區周邊房屋價格普遍較高，學區稅收充足，進而轉化為大量的經費去完善學區內教育設施和高薪聘請優秀教師等，導致地區間教育資源差距依舊存在。1.2 英國：公立學校采取評級制度、優質學區教育經費充足，多數家長傾向選擇高評級學校，優質學區房價溢價高英國教育體系分為五個階段，分別是早期教育、小學、中學、擴展教育、高等教育，其中小學到中學階段為義務教育，大多由當地教育局通過就近原則分配入學。英國的中小學分為公立學校和文法學校，其中文法學校則通過競爭性考試獲得入學資格，而公立學校入學由當地教育局根據住房距離分配或由個別學校指定的生源區(Catchment areas)中獲得資9、格。自2005年以來，倫敦各區的家長可以申請任何公立學校的學位，最多列出六個選擇。隨后由當地教育局評估，考慮學校提供學位的標準排名為特殊教育需求、已在該校就讀的兄弟姐妹、與學校的距離及其他特殊能力，其中前兩項標準通常只占錄取人數的10%。因此，與學校的距離是提供學位的實際標準，學校越受歡迎，入學競爭就越激烈，分配學位的距離標準就越嚴格。競爭激烈的公立學校，每年招生錄取的學生家庭住址到學校的直線距離甚至不超過200米。倫敦作為英國首都，擁有優質教育資源，其中金斯頓、薩頓等為教育資源最集中的學區，均擁有30所以上的優質中小學，近5年金斯頓房價漲幅達15%，高于倫敦（11%）。倫敦的金斯頓、薩頓、哈10、羅和巴尼特為教育資源最集中的學區，均擁有30所以上的中小學且大部分被教育部評為“優秀”及“杰出”。此外，里士滿、肯辛頓和切爾西、雷德布里奇、伊靈等學區也均有優質公立學校。這些學區除了擁有優質公立學校，還配備完善的公共服務資源，如公園、圖書館及其他便利設施。根據英國國家統計辦公室（ONS）數據，倫敦地區是英國平均房價最高的城市，2021年11月，倫敦地區的平均房屋成交價格為52.0萬英鎊，遠超同期英國平均房屋成交價格（28.8萬英鎊）。其中，倫敦的肯辛頓和切爾西地區平均房屋成交價格為130萬英鎊，約為全英平均價格的4.5倍。近五年倫敦地區知名學區的漲幅均高于市平均水平，2016-2021年11月11、，里士滿房價漲幅達16.7%、伊靈斯頓為14.6%、金斯頓為13.0%，而全市的平均漲幅為10.4%。根據英國教育局報告，在英國表現排名前十的中學附近房屋價格比其他地區平均高6.8%，而在排名前十表現的小學周邊房屋，此數據為8.0%。英國公立學校按等級評級，高評級學校申請量大，優質學區能提供更多的教育經費，教育資源的質量較高，經濟基礎較好的家庭會傾向熱門學區置業，優質學區樓市供需失衡。英國采取公立學校評級制度，即每年英國教育標準局會對英國所有公立學校進行評級，分為“outstanding（杰出）”、“good”（良好）、“require improvement（有 待 改 進）”和“inade12、quate（不 合格）”。公開的評級和學生成績（GCSE和A-Level）排行榜會影響家長申請公立學校的決策，表現杰出的學校一般會被超額申請。為了學位名額，經濟基礎好的家長會選擇在熱門學區購買或租賃房屋，從而提升小孩申請通過的幾率。根據倫敦政治經濟學院關于房價和學校質量的研究發現，學校的成績提升一個標準差的變化（Hedonic估價法）將會導致周邊房價提高3%。因此大部分家長會選擇購置優質公立學校周邊的房產，樓市供需失衡，進而導致優質學區周邊房價上漲。為改善學區教育資源不均衡現象，英國對教育系統進行了改革，在教育改革法中嘗試擴大學校選擇，劃分新的生源區，但由于學校評級制度的存在，經濟基礎好的家庭13、仍傾向去優質學校的生源區內置業，改革效果并不明顯。在布萊頓和霍夫的招生改革中，采取抽簽或隨機分配，作為超額認購名額的重要因素，而不是采用從居住地到學校的距離。另外，英國政府采取改變學校學位的分配政策，將弱勢學區的學生分配到表現杰出的學校。2010年英國教育局提出了“公平能力分組”(Banding test)的招生政策，在11歲的小學畢業生申請初中時，通過智商測試被分成7個或9個能力組。初中在招生時，會給每個能力組分配相同的名額，不涉及地區因素。但上述改革的受益人群數量有限，疊加學校評級制度，經濟基礎好的仍傾向在優質學校的生源區內置業，進而獲得學位，優質學校生源區樓市依舊火爆，所以英國的改革舉措14、效果并不明顯，高溢價學區房依舊存在。1.3 法國：教育資源分配不均，精英教育文化盛行，優質學區房價溢價高法國的教育制度可分為初等教育、中等教育和高等教育。法國在教育行政上實行大區、省、市政三級管理，大區負責高中和一些?？茖W校，省負責初中，市鎮負責小學和幼兒學校。自1959 年發布的第59-45號法令規定，法國的公立教育是從3-16歲，期間均為義務教育。公立小學和中學免收學費，免費提供小學和初中教材。高等學校除私立學校外，一般也只繳納少量注冊費。法國的中小學分為公立學校和私立學校，后者根據是否與政府簽訂合同分為民辦合同制私立學校和民辦非合同制私立學校。合同規定了學校有義務遵守的教學大綱，以及國家15、教育部門頒布的一般規則。合同決定了私立學校在實施教學方面自由度的差別，同時，民辦合同制私立學校部分開銷受益于國家的財政支持，而民辦非合同制私立學校不接受的政府任何財政援助。法國優質學校資源集中于巴黎，巴黎最好的學校位于中心區（第四、五、六區）內，2021年擁有好學區的第六區、第七區房價超1.3萬歐元/平，高于巴黎平均（1萬歐元/平）。法國公立小學、初中實行“就近入學原則”,公立小學入學由各區域市政廳通過居住地劃分學校。根據lEtudiant對法國中學排名統計，法國排名成績最佳的學區在巴黎，其次是馬提尼克島和科西嘉島。而巴黎最好的學校位于中心區內，根據巴黎人報分析中學學生的學業水平數據，對首都巴16、黎的街區進行排名，前三名為索邦、圣威克多、圣梅里，位于巴黎第五區和第四區。其中，巴黎第五區的5所公立中學里，包含了兩所法國排名前二十的中學。在學業水平排名前40的街區中，有28個都在巴黎的前10區（巴黎市區）里。根據Meilleurs Agents地產經紀人的研究報告，在巴黎，升學率較高的中學比落后的中學，周邊房屋價格差異高達17%。在圖盧茲圖盧茲和蒙彼利埃，優質中學附近的房價分別比均價貴大約27%、22%。截止2021年12月，根據大巴黎公證處統計數據，擁有好學區的第六區、第七區、第四區和十六區房價分別為1.4萬、1.33萬、1.28萬、1.08萬歐元/平方米，均超巴黎平均房價（1.06萬歐17、元/平方米）。巴黎第五區的房價為1.23萬歐元/每平米，近五年漲幅為15.1%。優質學區房市場過熱與當地資源分配不均和精英文化教育促使家長購置頂尖學校房產相關。從資源分布看，法國著名的公立學校和私立學校都位于中心城區，教育資源不平衡。以巴黎為例，根據lEtudiant的排名統計，巴黎16區擁有圣路易吉貢扎加和圣讓德帕西等排名前列中學。相比大巴黎地區，巴黎中心區的教育資源更豐富，更好的教育資源刺激了居民購置周邊房產的需求，導致學區房市場熱度提升。從文化看，法國的精英文化重視學校的連貫性，在就業時，從幼兒園、小學、中學、大學一路名校畢業的學生相較其他學生更容易找到好的工作。而法國自1963年開始實18、施“就近入學制”，學生入學時是根據“學校分區圖”來分配學校，因此家長愿意花費較高價格在名校周邊置房。法國采取重新制定“學校分區圖”，設定“教育優先區”和教師輪崗制度等方式來改善學區房市場過熱的現象，但精英教育理念盛行，優質學校數量有限、經費充足，教育質量存在優勢，經濟基礎較好的家庭依舊傾向去優質學區內置業，政策效果并不明顯。第一是法國教育部重新制定“學校分區圖”，改革“就近入學制”，擴大區段范圍，實行“一個區段，多所初中”的政策。每個學區考慮納入不同表現的學校，避免出現學區兩極分化，重新平衡學區內各社會階層比例。第二是法國將學生成績差距明顯的學校，所處的地方劃為“教育優先區”，對優先區里的學校19、增加教育經費撥款幅度，給區域內工作的教師額外補貼，對優先區里的學生采取強化早期教育、實施個別教學或小班教學等方法改進教學質量，以求縮小教育不平等。第三是法國實行教師三年輪崗制度平衡各地區之間的教育水平。針對偏遠地區教師推出補貼政策，依據地理位置、偏遠程度、經濟發展等諸多因素進行綜合加權評估，提高輪崗教師的實際收入，充分調動、提升優勢教師人才支邊援教的積極性與權益保障。輪崗教師的補助金額逐年調整，由2019年的每年2000歐元到2020年達到3000歐元。上述一系列措施一定程度緩解教育資源不均問題，但精英教育理念盛行，疊加優質學校數量有限、經費充足，教育質量存在優勢，所以經濟基礎較好的家庭依舊傾20、向去優質學區內置業，優質學區房市場還是存在供需失衡的情況。1.4 韓國：“學歷崇拜”、教育質量差異、課外補習資源配置不均，疊加教師輪崗制度效果不佳，優質學區房市場火熱韓國的大學前教育體系為“6-3-3”模式，基本都遵循劃片招生的方式，其中精英高中可通過筆試、面試篩選出資質優秀的學生。在韓國，小學是六年制的（1至6年級），稱為初等學校，初中是三年制（7至9年級）。高中也是三年制，可分為四大類：普通高中、特殊目的高中、自主型高中和職業高中。其中，特殊目的高中和自主型高中也被稱為“精英高中”，它們通常擁有比普通高中更好的教育資源。另外，普通高中是通過在學區內抽簽分配的方式來招生的，但是精英高中可以通21、過筆試、面試篩選出資質優秀的學生。因此，進入精英中學的學生有更高的概率進入韓國的頂尖學府。韓國優質的教育資源主要集中于大城市，以首爾為例，優質教育資源主要集中在江南學區（包括江南區和瑞草區），2022年瑞草區公寓價格漲幅近1%，高于全市（-3.0%）。首爾作為韓國的首都，優質的教育資源集中于此，其中韓國知名高中（現代高中、首爾高中、上文高中、徽文高中、瑞草高中等）均位于江南學區。此外，廣津區、蘆原區、松坡區、陽川區等地均有韓國優質高中。根據韓國教育委員會2015年發布的“2014年中學學業成績評估”的分析數據，在成績達到“優秀”的學生比例最高的100所高中里，有42所在首爾，而在首爾排名前3022、名的學校中，12所在江南區，8所在瑞草區。2018年以來，隨著科學高中、英才高中的大學升學率逐步提升，很多家長選擇搬到麻浦區和城北區。根據韓國KB國民銀行數據，受基準利率驟升、對經濟衰退的擔憂影響，2022年首爾公寓價格出現不同程度下跌，但一些區域由于區位和資源優勢，逆勢上漲，例如：龍山區公寓價格上漲2.4%、鐘路區上漲1.0%、瑞草區上漲0.7%，高于全市漲幅（-3.0%）。韓國優質學區房溢價高主要由于“學歷崇拜”、教育質量差異、課外補習資源的配置不均衡，精英高中將轉為普通高中，且采取劃片抽簽入學。第一，韓國家長追捧“學區房”的背后是“學歷崇拜”的社會氛圍。韓國作為儒家文化圈的一員，和中國一23、樣有著重視教育的傳統。根據OECD數據，2015-2020年，韓國15-24歲的青年失業率一直高居10%左右，高于日本（5%左右）。嚴峻的就業環境加重了韓國人對學歷的追捧，使其愿意不計成本地對教育進行投資。第二，區域間教育質量的巨大差異也是“學區房”現象愈演愈烈的重要原因。首爾聚集了韓國最優質的教育資源，因而成為韓國家長們租買房屋的首選。根據韓國祥明大學的研究，比較2000年和2011年的數據發現，首爾地區的高中畢業生入學首爾大學比率從每萬人90人上升到95人，而釜山、大邱等城市的入學率則從每萬人70人下降到43人。第三，課外補習資源的配置也不均衡。高考被韓國人視為為數不多改變命運的機會，而區24、域間的教育質量存在著巨大差距，“補課熱潮”由此產生。而韓國最好的課外補習班也集中在首爾。江南區的大峙洞以補習班眾多而聞名，2021年11月該區的公寓賣出了46億韓元的高價，而2017年同面積的公寓價格僅為18.9億韓元。第四是2019年韓國政府宣布將精英高中轉為普通高中的計劃也刺激了學區房價格的上漲。此前精英高中可以在全國招生，但轉為普通高中后就只能劃片區抽簽招生，這刺激韓國的家長們涌入精英高中所在的學區購置房產。根據韓國鐘路學院對轉學和入學變化的分析，2020年首爾江南區和瑞草區的小學生凈流入1849人，同比增長73.8%，中學生凈流入308人，同比增加80%。韓國在1963年確立教師輪崗制25、度來緩解教育不均衡的問題，但輪崗制度只適用于公立學校，且有多種方法可申請暫不流動，政策效果不佳。韓國采用取消小升初、初升高的入學考試，轉而采取劃區分配的入學方式，以及教師輪崗制度等來緩解教育不均衡問題。韓國1962年也是通過教育公務員法明確了中小學教師公務員的身份及其權利和義務，1963年通過教育公務員任用令明確了教師定期流動的要求，1974年還通過島嶼、偏僻地教育振興法加強了對在這些地區工作的教師補貼。韓國的教師輪崗制度具有全員化（凡在教育機構任職的教育公務員必須定期輪崗）、全域化（在地方教育自治體制下，通常是以市、道和市、郡為輪崗區統一實施區域內的全向度輪崗。）、常態化的特征，并且設置了雙26、向的激勵機制。這些舉措一定程度上改善教育資源不均衡的問題。但教師輪崗制度只適用于公立學校，私立學校的老師由學校董事會雇傭，可以任職較長時間。當學校有體育競賽或科學教育等辦學特色，并且教師具有特長并有工作實績，教師則可以申請暫不流動。這些漏洞加劇了精英高中和普通高中的師資力量的不平衡，導致學區房房價持續上漲。2 哪些國家優質學區房溢價低？2.1 德國：“租售同權”，采取全國統一中小學教師培養標準，教育資源分布較均衡德國教育分為學前、基礎、高等教育三個階段，其中實行12年義務教育和公立學校免費政策。德國教育分流體制分為三個階段，分別為學前教育（幼兒園教育）、基礎教育（小學和中學教育）和高等教育，實27、行12年義務教育和公立學校免費政策。德國的中學分為三種類型，普通中學、實科中學和文理中學。德國高等院校分為綜合性大學、神學院、師范學院、藝術學院，其余的學生則屬于應用技術大學、職業技術學校等相關領域。德國學區房溢價率低，房價更多與地段和區位掛鉤。德國城市化發展走出了一條不同于英國、法國等其他歐洲國家的獨特道路，即多中心均衡發展的城市化布局。各地可結合自身資源稟賦發展優勢產業，使得全國產業資源布局相對均衡，這也使得各地教育資源分配較為均衡。值得注意的是德國不以房屋產權作為就近入學參考資格，租房也能享受在該區域就近上學資格，并且德國作為歐洲住房持有率最低的國家，國民普遍熱衷于租房而不是購房，因此學28、區并不會成為房價上漲的重要因素。德國學區房溢價較低主要的原因是設定全國統一的中小學教師培養標準、選拔嚴格，實行“租售同權”制度，住房即可入學，教育體制人性化，政府未設立學校評級制度。1）德國設定全國一致的中小學教師培養標準，選拔需通過四個環節，且，且教師薪水是OECD成員國中最高的國家之一，2018年德國教師薪酬是普通員工的1.5-2倍，同等級教師工資待遇基本相同，各地中小學教師質量較為均衡。從教師培養看，德國以標準為引領，根據2004年發布的教師教育標準：教育科學和2008年頒布各州通用的對教師教育的學科專業和學科教學法的內容要求設定全國統一的標準規定，包含師范生需具備的知識、能力等。20129、3年，德國進一步出臺師范生能力傾向測驗標準，用來檢驗想成為教師的學生是否真的適合成為教師。從教師選拔看，德國對于中小學教師的選拔十分嚴格，直1810年起實行中小教師資格制度，要成為中小學教師需要經過四個環節，即師范類學生需要修讀5年制的大學師范類專業，通過德國舉辦的第一次國家級考試，進入實習階段，再通過第二次國家考試，才能獲得教師資格，僅80%的實習教師能夠通過兩次國家考試，層層篩選使得德國各中小學教師質量較為均衡。從薪酬看，德國為教師提供的薪水是所有OECD成員國和伙伴國中最高的國家之一，根據OECD發布的全球教育縱覽2018：經合組織指標，德國正式教師的薪酬比普通員工的平均工資高1.5-230、倍。初中教師的年薪起薪為63,600美元，是OECD平均水平33,100美元的兩倍。在就職15年后薪水將會增加20%左右，在教師職業生涯最后階段還會再增加近10%。德國中小學教師薪酬差異較小，一個州內同等級教師工資待遇基本相同，教師的教學質量不受工資待遇影響，縮小了各學校間的差距，有利于實現教育公平。2）德國房屋產權不作為入學必要條件，實行“租售同權”的制度，疊加教育體制人性化和政府未設立學校評級制度，這一定程度杜絕炒學區房的行為。德國的租賃市場非常發達，超50%以上人口租房居住。根據德國聯邦統計局數據，2018年德國住房自有率 46.5%，53.5%的人口租房居住，遠高于其他歐盟國家的30%31、左右的平均水平。從德國教育體制看，德國教育體制中學區房不作為入學條件，租房同樣享受入學資格。小學階段的學生需根據就近入學的原則進入住房所在地指定學校就讀，但家長可選擇以父母由于工作的時間地點不便接送孩子為理由向當地教育局提出申請更換學校，但教學質量不可作為申請理由，這一規定有效避免炒作學區房的行為。而從初中起入學條件主要為平時成績、老師評價和家長選擇，住房所在地不再成為評判標準，就讀標準同時隨著年齡的增長，學生可以乘坐公共交通前往較遠的學校就讀，故一般而言學生可前往同一個城市的所有學校就讀，家長也可申請就讀其他城市的學校。從評級制度看，德國學校無評級制度，所以德國沒有重點與非重點學校的概念，因32、此家長在選擇學校時無法以學校優劣作為標準，疊加德國整體學校資源平衡，家長一般以就近入學原則選擇學校，弱化學區房概念。2.2 日本：“租售同權”，教師流動制度比歐美更執行嚴格，教學硬件設施標準化日本實行“6-3-3-4”的教育體制，盡管日本劃分學區，但日本房屋的價格主要取決于地段、周邊設施、房屋本身的質量等因素，學區對房價的影響較低。其中，小學和初中階段的教育屬于義務教育的范圍。公立學校是教育體系的主體。根據e-stat的數據，2020年，私立小學、初中和高中的占比為1.25%、7.72%和27.18%。盡管高中教育階段不屬于義務教育，但是絕大部分初中生都可以成功升入高中。根據日本文部科學省的數33、據，近年日本的高中升學率穩定在90%以上，2018年更是高達98.8%。日本房屋的價格主要取決于地段、周邊設施、房屋本身的質量等因素，學區對房價的影響較低。日本德國學區房溢價較低主要的三個原因是租售同權制度、教師流動制度和硬件設施標準化。1）二戰后日本實行“租售同權”的制度，即租房者和買房者享受同等待遇，疊加戶籍和社會福利脫鉤，一定程度抑制購買學區房的意愿。自1968年開始，日本推行“通學區域制度”，根據制度規定，學生需在通學區域內的公立中小學就近入學，判斷是否處于通學區域的依據是居住地址，不論是租房居住還是購房居住。此外，日本沒有戶籍管理制度，而是實行“住民票登記制度”，戶籍和社會福利脫鉤，34、國民可以在全國范圍內自由流動。所以，日本的家長沒有為了孩子上學專門在學校附近購房的必要。即使家長崇尚精英教育，希望將孩子送入教育質量更好的私立學校，也無需在附近購房或租房，只需通過學校的入學考核即可。2）為促進全國范圍內的教育公平，日本在1956年開始實施教師流動制度，采取學校所有職工均納入輪崗體系，與歐美相比更嚴格執行，這一定程度促進日本各地教育資源均勻分布。1949年，日本政府頒布教育公務員特例法，將公立學校（從幼兒園到大學）的教師納入公務員系統，身份為“教育公務員”，教師的調動屬于公務員系統。1956年，日本政府頒布關于地方教育行政組織以及運營的法律法規，開始在全國范圍內實施教師輪崗制度35、，規定教師任職每隔幾年（各地規定有所差異）就要被調動到其他學校輪崗。為了保障教師輪崗制度的落地，日本政府1959年出臺偏僻地教育振興法施行規則，為偏僻地區提高特殊津貼。隨著輪崗制度的不斷完善，醫務室職員、營養師等教職工也納入輪崗范圍，進一步促進了日本中小學的師資和后勤力量的均衡分布。3）日本基本實現公立學?；A設施的標準化，促進教育設施的均衡分布，幫助輪崗教師快速適應新的教學環境，減少心理阻礙，提升教師輪崗制度的實施效果。日本1947年出臺的教育基本法明確規定，學?；A設施主要由地方政府負責建設和維護，中央政府負擔一部分費用。此外，日本文部?。ㄏ喈斢谥袊慕逃浚┻€規定了各級學校最低的設置基準，如學校必須設有圖書室、保健室、體育館等。地方政府可在此基礎上量力進行增添。對于經濟困難的地區，中央政府會提供更多的經濟援助和補貼。同時，中央政府鼓勵對偏僻地區的教職工宿舍投入更多，以吸引優秀的教師到偏僻地區任教。教學設施的標準化幫助輪崗的教師快速適應新的教學環境，減少心理阻礙，提升了教師輪崗制度的實施效果。