1、2023年商業地產行業展望全球商業地產行業面臨不確定性。領導者可重點關注戰略 執行、人才和創新，以在2023年及以后領航房地產行業發展德勤金融服務行業研究中心報告ii在各種原因引發的市場調整之后，全球房地產行業在 2023 年及以后將面臨建筑物使用、估值和交易方式的轉型。全球經濟持續的不確定性可能會對該行業產生更大的影響。短期內，區域或全球衰退或停滯的可能性迫在眉睫這些影響將波及整個金融服務行業。德勤調查了 450 名主要商業地產所有者和投資者的首席財務官，以了解他們對組織發展以及勞動力、合規性和技術計劃的看法。我們還詢問了他們的投資重點和 2023 年的預期結構變化。我們的研究揭示了商業地產2、(CRE)領導者可以重點關注的優先事項，以幫助他們的公司度過這段不確定時期并變得更加強大。房地產公司應制定明智的創新計劃，以滿足投資者、租戶和監管機構不斷變化的需求。在目前很難預測的一年制定規劃。作為房地產專業服務提供商，德勤不斷發展并適應新的客戶期望和整個市場的變化。我們的全球多元服務方法使我們能夠根據客戶的需求提供服務，并在本地、全國和全球范圍內提供這些服務。我們經驗豐富的專業團隊可以憑借對房地產資本市場的深入了解和洞察力為您提供支持。我們提供范圍廣泛的服務，包括：財務報表和內部控制審計、會計和報告咨詢、國際、國家、州和地方稅務、房地產轉型和選址策略等等。期待本文能為您提供有益的啟發。如有3、任何問題，歡迎隨時與我們聯系。此致，羅遠江 房地產行業全國主管合伙人 德勤中國前言德勤金融服務行業研究中心為德勤金融服務業務提供專業支持，憑借精深洞察和行業研究協助銀行、資本市場機構、投資管理公司、保險公司和房地產企業高級管理層做出最優決策。德勤金融服務行業研究中心的專業人士擁有廣泛而深入的行業經驗，具備最前沿的研究和分析能力。我們通過研究、圓桌討論會以及其他方式，致力于提供中肯、及時且可靠的專業洞察，成為值得信賴的專業機構。敬請訪問D了解有關本中心的更多信息并閱讀本中心最新刊物。關于德勤金融服務行業研究中心德勤房地產行業德勤房地產行業服務團隊銳意進取，應對客戶新預期并適應整體市場變化，通過跨4、部門協作滿足本地、全國和全球客戶需求。團隊由經驗豐富的專業人士組成，可幫助您深入了解和洞悉房地產資本市場。德勤提供綜合而廣泛的專業服務，包括：財務報表和內部控制審計；會計和報告咨詢；國際稅收、聯邦稅、州稅和地方稅；房地產轉型和地點戰略等。點擊鏈接獲取更多信息。聯系如欲了解更多關于德勤金融服務行業研究中心的愿景、解決方案、領先理念及相關活動，敬請訪問 如欲獲得更多信息及個性化內容推薦（包括我們的研究、文章和直播活動），敬請訪問https:/進行注冊?；泳凑堦P注Twitter DeloitteFinSvcs.2023年商業地產行業展望主要觀點 2制定路線藍圖，應對多變時代 3前所未有的營收擔憂多5、次引發戰略調整 4未來戰略定位 8寫字樓 10工業地產 10住宅 11零售地產 11酒店地產 12替代型資產：數據中心、養老地產和生命科學地產 13監管環境日趨嚴格 15了解并遵守ESG披露要求 15滿足預期所面臨的挑戰 16應對稅務監管趨勢 18滿足日益增長的人才環境預期 21通過大“洗牌”吸引和留任人才 21遷移的持久魅力和“超級通勤族”的出現 23擁抱技術以提升效率和創造新機 24運營效率和房地產科技的應用 25未來展望 25蜿蜒曲折的前行之路 27尾注 28目錄2全球大多數房地產首席財務官對2023年的運營計劃持更加審慎態度：我們的全球調研顯示，僅40%的受訪者預計2022年的營業收入6、將高于去年，33%的受訪者預計將削減支出。他們將持續高通脹、勞動力管理和網絡風險列為影響未來一年財務業績的主要風險因素。業主和投資者正瞄準寫字樓、數字地產和物流地產。就不同資產類型的全球風險調整投資機會而言，市區及郊區寫字樓分別排名第一和第三。環境、社會和治理（ESG）相關行動仍然是首要考量因素，但大多數企業需要在實施變革和監控進度方面獲得指導。僅12%的行業受訪者和17%符合要求的公募房地產投資信托基金（REITs）已準備好立即響應監管行動。不斷變化的全球監管環境預計將使稅收結構的變化和現代化受到關注。轉讓定價和利潤分配規則的潛在變化以及稅率上調對商業地產（CRE）公司的影響或許最為顯著。各7、地紛紛采取措施吸引和留任人才。企業致力于提高辦公場所的自動化程度，完善多元化、平等與包容（DE&I）倡議，并加速提供職業發展機會以及更多的表彰與獎勵計劃。不同規模的房地產企業均在尋求外包機會，以期提升運營能力。房地產企業對利用房地產科技助力提供互補性創新服務的興趣持續高漲。雖然技術預算趨于保守，但計劃增加投資的企業有望提升效率并在資金籌集和數字資產領域探索創收新機。主要觀點3制定路線藍圖，應對多變時代世界銀行最新的全球經濟預測結果顯示，“全球經濟再度面臨危機雖然衰退狀況有所逆轉，但滯脹之痛可能持續數年對于許多國家而言，經濟衰退將難以避免?！?這一預測結果描述了由于經濟動蕩對疫后復蘇構成威脅，全8、球經濟目前面臨的不確定性加劇。資產價格下跌不僅反映出經濟方面的問題，還反映出地緣政治的不穩定性以及新冠肺炎疫情揮之不去的顛覆性影響。房地產行業前路如何尚不得而知。創紀錄的通脹和供應鏈中斷等宏觀趨勢或將推動房地產行業的基本面朝著各個方向發展，ESG監管和稅收政策的變化或令決策制定者感到困擾，不斷變化的員工預期時常導致人才招聘和留任工作錯綜復雜。房企頻頻面臨提升運營效率和采用創新性新興技術提供補救措施的壓力。本年度的商業地產行業展望將探索前行之路，為領導者未雨綢繆提供可行洞察。2023年商業地產行業展望4前所未有的營收擔憂多次引發戰略調整德勤最新經濟展望報告針對全球經濟短期內的前景設想了幾種情形。9、2其中最可能出現的情形是（可能性為55%）：盡管貨幣政策收緊、就業增長率達到峰值、能源和食品持續短缺導致短期增速放緩，但2022年全年美國經濟將延續增長態勢，通脹率將保持高位運行，但到2023年年中將逐漸穩定在2%左右，因為商品需求下降，服務需求上升，有助于企業減輕供應鏈問題。美國聯邦儲備委員會將在2022年全年加息對抗通貨膨脹，但隨著通貨膨脹常態化，加息速度將放緩。其他不太可能出現的情形包括：（1）經濟倒退至1970年代水平（可能性為25%），企業一致提高物價和工資，通脹水平持續高企；（2）疫情再度惡化（可能性為5%），疫苗失效，封鎖措施重啟；（3）政府因試圖抑制通貨膨脹而過度收緊貨幣政策，10、經濟再度衰退（可能性為15%）。無論最終將出現何種情形，德勤2023年房地產行業展望調研顯示，全球大多數房地產行業領導者在為2022年剩余時間和2023年做準備時，其首先會談到經濟情況（參閱邊欄內容：調研方法）。不同受訪者對2022年營業收入的預期有所差異，總體較去年有所減弱。40%的受訪者預計其營收將較去年有所改善，48%的受訪者預計營收將下降，12%的受訪者預計營收將維持不變。相比之下，去年的調研結果更加樂觀：80%的受訪者預計營收將或多或少高于上一年度（圖1）。3當然，這些預期出現在極具挑戰性的2020年之后。此外，由于營收預期降低，與去年相比，有更大比例（33%）的受訪者計劃削減成本，11、而去年這一比例僅為6%。5調研方法德勤金融服務行業研究中心針對主要商業地產業主和投資公司共計450位首席財務官開展了一項全球調研。受訪者獲邀分享和評價了各自企業的發展前景和人才、運營、技術和文化相關計劃以及2023年的投資重點和潛在結構轉型規劃。受訪者均勻分布在以下三個地區：北美洲（美國、加拿大）、歐洲（英國、法國、德國、瑞士）和亞太地區（澳大利亞、中國大陸、日本、新加坡）。本次調研涵蓋資產管理規模不低于1億美元的房地產企業，調研完成時間為2022年6月?？傮w而言，受訪者表示持續高通脹、勞動力管理、網絡風險以及與氣候相關監管行動最有可能影響未來12至18個月的營收前景（圖2A）。北美受訪者最關12、注稅收政策變化（37%），而歐洲受訪者則最關注氣候變化的影響（33%），亞太地區受訪者則表示其最關注供應鏈中斷（40%）。注：由于經過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2023年房地產行業展望調研圖1當談及2022年的預期營業收入時，受訪者的樂觀程度遠低于去年2022年和2023年調研對比增加 無變化 減少預期營業收入的變化情況80%74%80%85%40%44%37%39%11%15%11%8%12%13%11%13%9%11%9%6%48%43%52%49%全球平均水平北美洲歐洲亞太地區 全球平均水平北美洲 歐洲 亞太地區2022 年調研（20213、1年底）2023 年調研（2022年底）2023年商業地產行業展望6注：受訪者可選擇多個選項。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2023年房地產行業展望調研。37%稅收政策變化35%持續高通脹35%勞動力管理33%氣候相關監管行動33%技術能力加速進步32%公共衛生指令31%勞動力成本增加31%匯率波動30%供應鏈中斷30%利率上升29%建材成本增加29%區域性政治動蕩29%網絡風險28%氣候變化北美洲33%氣候變化31%網絡風險31%勞動力管理30%氣候相關監管行動29%建材成本增加28%技術能力加速進步28%公共衛生指令28%匯率波動27%持續高通脹27%供應鏈中斷27%區域性政治動蕩2714、%利率上升25%稅收政策變化25%勞動力成本增加歐洲40%供應鏈中斷39%網絡風險38%持續高通脹35%氣候相關監管行動34%勞動力管理33%氣候變化33%技術能力加速進步33%建筑材料成本增加33%勞動力成本增加32%公共衛生指令31%稅收政策變化31%區域性政治動蕩29%利率上升23%匯率波動亞太地區圖2A各地區受訪者對所在公司財務業績面臨的最大挑戰持截然不同的看法未來12至18個月內最關注的問題7遺憾的是，受訪者亦認為房地產行業尚未做好充分準備應對部分不確定性（圖2B）。針對已然確定的問題，受訪者對于當前準備程度的平均評分為3.2分。相關評分機制為5分制，5分代表準備最為充分。澳大利亞（15、3.6）和英國（3.4）的受訪者認為其準備最為充分，而法國（2.6）和中國大陸（2.9）的受訪者則認為其準備最不充分。注：受訪者可選擇多個選項。1=未做好準備，5=完全做好準備。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2023年房地產行業展望調研。圖2B“所屬公司在應對以下全球性問題方面準備程度如何？”2.63 2.89 3.03 3.05 3.22 3.34 3.36 3.37 3.41 3.44 3.60 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0法國氣候相關監管行動/氣候變化中國大陸氣候相關監管行動匯率波動持續高通脹/勞動力管理勞動力管理持續高通脹/勞動力管理持續高16、通脹氣候相關監管行動/公共衛生指令公共衛生指令供應鏈中斷持續高通脹日本瑞士全球平均水平德國新加坡美國加拿大英國澳大利亞各地區最關注的問題準備程度評分2023年商業地產行業展望8未來戰略定位盡管整體業績預期趨于保守，但部分受訪者對房地產行業基本面仍持樂觀態度，66%的受訪者預計情況將較去年有所改善或穩定。超過57%的受訪者（圖3）預計租賃活動將有所恢復，并對空置率下降和租金增長持樂觀態度。注：由于經過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2023年房地產行業展望調研。惡化 不變 改善37.6%40.0%34.9%28.9%21.6%37.1%29.3%2517、.6%23.8%22.9%18.2%21.3%22.2%20.2%36.9%36.2%42.2%52.9%57.1%40.7%50.4%資本成本資金可得性房地產價格空置率租賃活動交易活動租金水平圖3“與當前水平相比，您預計在未來12至18個月內，所經營地產類型的基本面指標將如何變化？”9當談及未來12到18個月內，哪些地產類型提供的風險調整投資機會最具吸引力時，全球范圍內選擇市區和郊區寫字樓的受訪者最多，比例分別達到36%和35%（圖4）。認可郊區寫字樓的歐洲受訪者最多，比例達到35%；亞太地區受訪者則高度支持數字地產（數據中心、基站），比例達到43%，而北美受訪者則首選物流地產（倉儲和配送中18、心），比例達到43%。社區零售地產市區寫字樓數字地產（數據中心、基站）郊區寫字樓養老地產物流和倉儲地產生命科學/生物科技地產獨戶租賃式住宅/建房出租模式多戶住宅 學生宿舍酒店/住宿類地產購物中心自助倉儲地產工業地產（不包括物流和倉儲地產）36.2%35.1%35.1%34.9%34.2%33.8%33.8%32.2%31.6%31.1%29.8%28.4%27.6%27.3%注：受訪者可選擇多個選項。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2023年房地產行業展望調研圖4受訪者認為2023年最具吸引力的風險調整投資機會按資產類型進行排名（未來12至18個月內）2023年商業地產行業展望10根據受訪者19、的排名情況，我們對核心資產和替代型資產深入分析如下：寫字樓現狀 由于對健康問題的持續擔憂和員工預期的變化，重返辦公室辦公處于緩慢恢復狀態。截至7月下旬，美國主要房地產市場的租用率達到疫情前水平的44%。4截至2022年第一季度，寫字樓空置率攀升至接近歷史最高水平全球平均水平約為15%，美國、亞太地區和歐洲分別為20%、14%和7%。5業主、投資者和地方政府等均積極探索替代性用途和改建以降低空置率，并取得了不同程度的成功。改建住宅早期利用住宅租金上漲和有限庫存量的一項策略，但事實證明其很難付諸實踐。例如，紐約市僅3%的存量寫字樓可用于改建。6在現有市面上，很難找到一棟價格優惠、空置率足夠高（方便20、剩余租戶買斷/搬遷）且樓板適合改造成住宅樓的老舊寫字樓。為滿足實驗室空間需求，改建為生命科學地產的寫字樓數量飆升。7雖然成本高昂，但2021年改建成實驗室和研發用房的寫字樓比上一年度增加49%。8未來展望 混合辦公具有持久魅力，許多員工期望以頂級辦公空間作為放棄舒適居家辦公環境的交換條件。9優質資產和不良資產之間的差距或許前所未有。甲級寫字樓每平方英尺的平均售價比疫情前高出50美元（漲幅為15%），而乙級寫字樓每平方英尺的平均售價僅上漲6美元（漲幅為6%）。10盡管部分乙丙級寫字樓提供了最優惠的折扣，但由于市面上可用空間充足，其仍面臨招租挑戰。低品質寫字樓業主和投資者通常須考慮對老化資產進行升21、級或改造為其他用途，否則將面臨淘汰風險。雖然成本高昂，但對于供不應求的房地產行業而言，改建可提供按市場折扣價收購資產的機會。工業地產現狀 2022年上半年，全球工業和物流地產維持著十年來的穩健表現。美國的租賃活動創下有史以來的第二高點，美國和歐洲的房產空置率仍處于歷史低位，亞太地區成熟市場的空置率也相對較低。11創紀錄的建設項目增加了庫存，但增加速度遠落后于需求。因此，租金繼續上漲。全球租金的年均漲幅達到10%，其中美國的漲幅處于領先地位，達到16%，歐洲為11%，亞太地區為4%。12這在很大程度上是受電商的發展和線上分銷網絡的用房需求推動。過去20年，電商零售額在零售總額（不包括汽車和汽油零22、售額）中的占比穩步攀升，到2021年底超過20%。13未來展望 未來十年，預計電商銷售額在零售總額中的占比將繼續提高，到2031年將超過33%。14盡管從長遠來看，電商的發展仍是房地產行業的一大驅動因素，但電商滲透速度的放緩已導致部分物流運營商推遲開設新倉庫。1511從全球范圍來看，預計持續高企的土地成本和建設成本以及中心地段的設施用地限制將加劇對現有空間的爭奪。此外，供應鏈的持續中斷和通貨膨脹的加劇或將影響租戶的利潤及其選址策略。住宅現狀 過去一年，在家庭生活模式和工作模式變化、供應和原材料短缺以及疫情時期政府激勵措施的推動下，全球房價飆升至創紀錄水平。截至2022年3月，全球56個國家的房23、價漲幅達到10%，16主要城市房價上漲12%，創下2004年以來的最快增速。17北美洲的房價漲幅（19%）超過歐洲（12%）和亞太地區（6%）。18然而，不斷提高的抵押貸款利率和有限的供給導致美國的住宅銷售速度放緩，1月到5月的銷量下滑17%。19房價上漲亦吸引許多投資者進入住房租賃領域。在美國2021年第四季度售出的獨戶住宅中，18%由機構投資者購買，是20多年來機構投資者占據的最大市場份額。20近來，歐洲的住宅投資也在激增，截至2022年第一季度，住宅投資在房地產交易總量中的占比超過30%。21投資者日益采用“建房出租”模式，即購買土地開發獨戶住宅租賃社區，管理則視同新型多戶住宅。22未來24、展望 經濟學家指出，如果財務狀況趨緊，全球房地產市場脆弱性加劇，房價可能突然出現逆轉。23業主財務穩定性的提高和持續緊張的供應等基本影響因素解釋了房價為何持續上漲，盡管上漲速度有所減緩。與2008年之前次貸市場的瘋狂發展相比，如今更為嚴格的信貸標準為長期固定利率抵押貸款奠定了穩定基礎。全球市場（如德國和英國）也日益采用此等抵押貸款結構。24由于住房市場供應嚴重不足，加上疫情相關的工期延誤、原材料和勞動力短缺以及供應鏈瓶頸，房價繼續上漲。25美國房地產專家預計，未來一年全球平均房價不會下跌，但估值過高的地區價格可能會有所調整，尤其是在當地政府實施干預的情況下。26例如，中國大陸政府的去杠桿措施已25、減緩投資步伐，房價已大幅度下跌。27德勤的基準經濟預測結果仍然顯示，房價上漲速度將超過通脹速度，28至少在美國是如此。鑒于負擔能力仍然引發擔憂，美國許多潛在消費者或尋求長期租約。零售地產現狀 2022年初，供應鏈問題和消費者信心減弱帶來運營挑戰，為此前全球零售業的樂觀前景蒙上陰影。供應鏈中斷影響了運輸和制造成本，通貨膨脹則擠壓了消費者的可支配收入。根據德勤全球消費者狀態跟蹤系列調研，77%的受訪消費者對通貨膨脹感到擔憂，較去年年底68%的比例有明顯上升。僅45%的消費者預計其商品支出將超過服務支出，低于2021年12月的48%。292023年商業地產行業展望12然而，全球許多成熟零售市場的零售26、地產租賃活動有所恢復；去年的開店規模比關店規模多出近1億平方英尺。30致力促進國內消費增長的零售商通過新商店和新概念賡續前行。31耐克等品牌已在亞太地區推出創新性的技術驅動理念以優化零售體驗。32未來展望 預計觀光旅游業對全球零售目的地至關重要，原因在于旅游業仍低于疫情前水平。仲量聯行（JLL）預計，旅游業可能在2023年至2024年恢復到疫情前水平，在一定程度上緩解新冠疫情導致的銷量和需求下滑勢頭。33到2026年，預計零售商在人工智能（AI）領域的投入將增加200億美元，更多零售商或將使用第一方交易數據維持銷售勢頭和客戶體驗。34融合使用人工智能的亞太地區零售商發現其客戶互動程度提升19%27、。35韓國某便利店運營商已在其首家全自動智能商店中嵌入數字成像和基于云的銷售點（POS）軟件。36酒店地產現狀 2021至2022年（截至目前），全球酒店行業韌性發展。受訪者普遍認為，不斷增加的疫苗接種人數、政府刺激資金以及民眾對疫情防控的厭倦將推動休閑旅游業在2022年下半年實現增長。2022年4月和5月，全球酒店入住率超過疫情前水平。7月下旬，美國酒店入住率高達72%，較去年提升1%，但仍比2019年低7個百分點。日均房費達到157美元，創下歷史第三高的水平。美國以外國家/地區的入住率達到68%，仍低于2019年單周接近75%的入住率，但客房的日均預定價格較2019年上漲17%，達到14428、美元。37然而，各地區恢復情況有所不同。通常而言，依賴休閑旅游的地區（如邁阿密和馬爾代夫）比依賴商務旅行的地區更快恢復。38盡管如此，截至2022年6月，不少民眾享受到更加舒心的旅行54%的德勤全球消費者狀態跟蹤調研受訪者認為乘飛機很安全，66%的受訪者認為住酒店很安全，這兩大受訪者比例均創下自2020年4月跟蹤數據以來的最高記錄。消費者的短期商務旅行預期亦在提高，64%的受訪者表示其可能在未來3個月內進行商務旅行，也達到自調研以來的最高水平。39未來展望 消費者的支出預計將從商品轉向服務，這將有利于酒店行業的發展。但因運營商會將膨脹的運營成本轉嫁給房客，預計平均房費將有所上漲。40酒店行業是29、全球房地產行業中最具彈性的行業之一，業主可以實時調整客房價格。41然而，隨著房費的上漲，房客的服務預期也在不斷提高。業主和運營商應了解消費者旅游形式的變化（是國內游還是國際游，是休閑旅游還是商務旅行），以便高效渡過運營難關。13替代型資產：數據中心、養老 地產和生命科學地產數據中心 數字技術的大規模應用以及云計算和云存儲需求的持續激增推動數據中心需求創歷史新高。超大規模運營商（Hyperscalers）數據中心的最大租戶，主要為云服務公司占據最大需求份額。42盡管需求增加，但數據中心并不能避免供應鏈問題帶來的不良影響。半導體設備（數據中心基礎設施的重要組成部分）以及建筑設備的供應中斷或將影響230、022年及以后的運營和新開發。43緊張的供應和不斷增加的土地成本或帶來租金上漲壓力。亞太地區受訪者認為，未來12至18個月內，較其他地產類型而言，數字地產將提供最佳的風險調整投資機會。養老地產 盡管伴隨疫苗和治療方法的推出，養老行業投資顯著增加，但疫情仍使該行業面臨極大運營壓力。2021年，每張床位的價格提高22%，到2021年底，投資增長61%。44但該行業前景樂觀，主要原因在于隨著嬰兒潮一代相繼邁入老年人行列，全球人口老齡化加劇。僅在美國，每年就有近120萬人步入老年階段。45生命科學地產 隨著疫苗和其他治療方法研發的持續，生命科學地產需求不斷走強。與傳統辦公室不同，實驗室空間不受遠程辦公31、趨勢影響，因為實驗室工作必須在線下完成。近期，這一領域的投資激增，標志著之前以大型制藥廠為主導的生命科學行業正在發生轉變。462021年，得益于創紀錄的863億美元風險投資（金額超過2016至2019年的總和），小型生物科技初創企業取得多項突破，其在地點的選擇上比大型企業更加靈活。472023年商業地產行業展望14建議未來數年，面對發展環境的高度不確定性，許多商業地產業主和投資者或需關注資產層面的戰略決策制定。曲折的發展道路可能迫使行業轉向新方向。行業領導者在構建、整合或重新配置其資產組合時應考慮以下趨勢：租戶預期和許多空間的使用方式發生巨變。隨著租金不斷提高，目前租戶通常會尋找優質高效的空間32、匹配高昂溢價。為了更好地吸引和留住租戶，業主和投資者可以利用數據分析（即特殊的智能工具）提升租戶體驗，幫助租戶打造個性化空間，最大限度提高生產力。48 大部分受訪者仍有充分理由擔心供應鏈中斷問題以及因工期延誤和土地成本及原材料成本飆升而增加的建設成本。為解決供應鏈瓶頸，商業地產行業領導者應重點關注地產的創新性改建和隨人口統計特征變化的選址策略。投資資金在短期內或有回撤，因為企業在面對動蕩的市場環境時會重新評估風險承受能力。致力尋找資金的房地產業主和投資者應考慮創新性的替代資金來源，如在所屬司法轄區外尋找合作伙伴或籌措債務基金。就未來數月的房地產基本面而言，受訪者主要擔心資金來源及其對整體交易活33、動的相應影響。調研顯示，40%的房地產企業首席財務官預計未來12至18個月內的資金可得性將下降，預計資本成本將提高的房地產企業首席財務官以38%的比例緊隨其后（圖3）。15監管環境日趨嚴格了解并遵守ESG披露要求德勤近期的一項調研顯示，約三分之二的高管表示其公司非常關注氣候變化，79%的受訪者認為世界正處于轉折點，且其準備采取行動，該比例較德勤2021年初類似調研的受訪者比例而言實現明顯上升（59%）。49事實上，幾乎所有受訪者（97%）均認為其公司已經受到氣候變化帶來的負面影響，近半數受訪者表示其業務運營受到影響（如全球商業模式和供應網絡出現顛覆）。研究還顯示，投資者越來越了解其投資的領域，34、且愈發關注可持續投資。預計到2024年，ESG資產規模將占全球所有專業管理資產的一半，大約達到80萬億美元，而非ESG資產將達到71萬億美元。50與此同時，世界各地的監管機構正加緊制定ESG披露規則，期望提高ESG披露透明度（參閱邊欄內容：2023年可能影響房地產行業的監管行動）。投資者對ESG披露的預期亦在提高，因此商業地產公司將需要響應監管機構和投資者的要求。例如，除披露財務報表外，美國證券交易委員會（SEC）注冊實體還需在“管理層討論與分析”的前一節單獨增加“氣候相關披露”內容，以提供氣候相關的定量和定性披露。披露事項包括：范圍1、范圍2和范圍3的溫室氣體（GHG）排放量；氣候相關風險和35、機遇；氣候風險管理流程；氣候目標；以及氣候相關風險的治理和監督。512023年商業地產行業展望162023年可能影響房地產行業的監管行動2022年3月21日，SEC公布了一項擬議規則，要求SEC注冊實體在注冊陳述書和年報（如10-K表）中披露氣候相關財務影響和支出指標，并討論財務預測結果和假設的氣候相關影響。此等披露事項均受到管理層財務報告內部控制（ICFR）和外部審計約束。52歐洲財務報告咨詢小組（EFRAG）根據歐盟委員會（EC）制定的企業可持續發展報告指令（CSRD）發布了13份關于歐盟可持續發展報告準則（ESRS）的征求意見稿（ED）。CSRD將在非財務報告指令（NFRD）的基礎之上增36、加報告要求，納入更加廣泛的氣候變化和可持續發展考量。53與此同時，國際可持續發展準則理事會（ISSB）繼續履行使命，提供綜合性的全球可持續發展信息披露基準性標準。其已發布兩份關于可持續發展和氣候報告通用標準的征求意見稿，預計其中的指導意見將根據各司法轄區的披露要求進行強制實施，如英國近期要求其管轄范圍內的公司遵守ISSB標準。滿足預期所面臨的挑戰我們的調研顯示，管理ESG預期對房地產行業而言十分新穎。僅12%的受訪者一直根據重大監管行動制定規劃，并表示其準備好立即實施變革以滿足要求（圖5A）。此外，目前僅有7%的受訪者在投資戰略決策中使用ESG數據和分析，盡管大多數受訪者已識別出違規的風險和全37、面部署的機會并計劃在三年內使用（圖5B）。圖5AESG合規準備：大多數商業地產公司處于早期階段所在公司在遵守所屬司法轄區監管行動方面的準備度資料來源：德勤金融服務行業研究中心2023年房地產行業展望調研12.2%45.3%24.2%17.1%1.1%一直根據重大監管行動制定規劃，并準備好立即實施變革以滿足要求了解近期開展或即將開展的監管行動，等待進一步指導或行業響應了解近期開展或即將開展的監管行動，但目前不具備符合要求的數據或能力認為近期開展或即將開展的監管行動不會對業務運營產生明顯影響，亦無變革計劃不了解近期開展或即將開展的監管行動將對商業戰略產生的影響17房地產企業需要了解潛在的監管變化，38、并采取措施遵守報告要求。由于超過45%受訪者表示其正在等待指引或行業響應，行業協會可通過提供觀察結果、信息和建議發揮關鍵作用。房地產行業領導者不應僅關注ESG中的“E”（環境），“S”和“G”（社會和治理）亦至關重要。其在短期內可能面臨的ESG挑戰包括：改建存量建筑的成本考量。投資者應確保這些投資具備財務可行性、凈效率和減排效益。在分析增量成本時，不應將綠色激勵措施和節約的綠色融資成本納入考量。部分市場存在許多非ESG友好型地產。德勤2022年倫敦寫字樓建設情況調研（Deloitte 到2030年，倫敦80%的寫字樓將因不符合英國政府能源轉型計劃的ESG要求而無法出租。54 衡量指標的統一可能39、充滿挑戰。最常見的ESG目標之一是實現凈零排放。然而，目前尚不清楚這一指標是僅包括業主控制的碳排放量，還是包括租戶和業主共同控制的碳排放量。衡量指標的統一是該等披露事項對用戶產生影響的重要條件。社會和治理考量。吸引不同投資者進入房地產行業和解決重大社會問題（如住房負擔能力）已成為許多地區利益相關方的期望。在美國，SEC預計將在2022年底出臺關于董事會多樣性和人力資本管理的各項新規。2022 London Office Crane Survey）顯示，圖5B您計劃何時將ESG數據和分析融入所在公司的投資戰略決策？大型企業（資產管理規模高于200億美元）中型企業（資產管理規模介于50億美元至2040、0億美元）小型企業（資產管理規模低于50億美元）公司規模按照資產管理規模進行劃分10.7%32.1%28.6%28.6%0.0%7.0%31.7%38.7%19.6%3.0%6.1%40.2%39.0%13.4%1.2%目前已融入所有決策一年內兩年內三年內三年后注：此問題僅涵蓋了解ESG監管行動或已根據監管行動制定計劃的受訪者。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2023年房地產行業展望調研2023年商業地產行業展望18建議基于ESG倡議和披露規則的制定和實施速度，我們鼓勵商業地產行業領導者：在進行戰略、資源分配和投資決策規劃時，審慎對待各項倡議和擬議規則。從執行關聯性評估入手，按收集ESG數據41、和設定目標的順序，思考如何根據ESG法規創造價值。在分配資源收集數據前，優先確定與所在公司關聯度最高的信息。領導者需在設定可能/不可能實現的目標前了解數據。評估數據質量?；鶞蕯祿馁|量至關重要，領導者也應關注入住率、使用時間和空間界定，確保同類比較可靠有效和對標分析的合理性。規避擱淺資產。擱淺資產是指因行業的各種變化而不再具備價值的資源或設備。55在風險評估中應納入不同時間范圍和情景，而不僅限于短期回報。在設定目標時搜集行業數據。這些數據包括區域性考量因素、氣候條件和當地能源系統的發展情況。根據現有資產采取行動。僅靠新建建筑即使能夠實現凈零排放，或許也無法抵消現有建筑的排放量?？刹扇￠L期的資產42、更新改造策略，重點考慮“翻新再利用”，而非“拆除重建”。通常而言，簡單翻新現有建筑即可達到ESG標準，也可立即為業主和租戶帶來益處。與租戶互動，尋找共同價值觀。在制定ESG戰略時，考慮更加廣泛的利益相關方群體，包括投資者、客戶、供應商和員工。應對稅務監管趨勢現狀 伴隨全球稅法的不斷變化，許多受訪者最關注稅率上調問題，其次分別為轉讓定價/利潤分配規則的變化以及自動化執法（圖6）。所有地區超過三分之一的受訪者關注我們詢問的各個問題：關于這些變化的詳細討論如下：稅率上調。由于稅率主要由立法機構相關的執政黨決定，因此可能時常發生變化。應留意重要選舉并了解選舉結果可能對稅率產生的影響。全球最低稅。經濟合43、作與發展組織（OECD）已商定15%的全球最低稅框架（以下簡稱“支柱二”），但由各成員國負責實施。全球無形資產低稅所得（GILTI）是全球最低稅的美國版（稅率為10%），并未與OECD框架保持一致。美國已提出將GILTI稅率提高至15%以與OECD框架保持一致的法案；但該法案尚未通過。56 支柱二規則包含一項針對特定投資實體（包括集團母公司持有或95%由投資實體持有的REITs）的免稅條款。19注：受訪者可選擇多個選項。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2023年房地產行業展望調研圖6“所在公司最關注以下哪些潛在稅收變化？”各地區最關注的問題亞太地區45%43%41%36%36%31%北美洲444、8%47%45%43%43%39%44%38%37%37%34%歐洲41%轉讓定價/利潤分配規則的變化稅率上調取消或減少免稅額/稅收優惠（折舊、利息等）自動化執法財務報告透明度提高全球最低稅稅率上調財務報告透明度提高自動化執法全球最低稅轉讓定價/利潤分配規則的變化取消或減少免稅額/稅收優惠（折舊、利息等）自動化執法稅率上調取消或減少免稅額/稅收優惠（折舊、利息等）財務報告透明度提高轉讓定價/利潤分配規則的變化全球最低稅2023年商業地產行業展望20稅條款不適用于REIT子公司，除非滿足一定的所有權門檻，且其活動屬于輔助性的被動房租賃活動。這些規則是否適用存在不確定性。全球轉讓定價和利潤分配規則45、的變化。OECD關于增加市場管轄區征稅權的提案或將主要影響大型跨國企業，這類企業需要在業務所屬的各個司法轄區納稅。目前這一提案定于2024年實施，某些跨國企業的利潤將分配至客戶所在國家。取消或減少免稅額/稅收優惠。各司法轄區繼續尋找收入來源，為基礎設施和疫情援助等投入資金。這一資金需求預計將使免稅額（如折舊和利息費用扣除額）繼續成為關注焦點。以下為可能取消且與房產業主極其相關的稅收優惠：附帶權益作為美國的普通收入。此前，附帶權益按照資本利得（而非普通收入）進行納稅。此規則并不新穎，近期在2022年通脹削減法案中進行了探討，但在參議院通過該法案前被移除。英國政府提議主權財富基金根據房產繳納公司稅46、（類似于其他境外機構投資者在英國繳納的房產稅）。57 1031法（同類財產交換法）的廢除。美國這一稅收優惠法案將非地產類資產排除在外，且可能引入其他限制措施。其他法律提案可能還涉及完全將房地產資產排除在外或顯著減少可免稅交換的房產價值。雖然目前未有任何法律提案完全將房地產資產排除在外，其也不太可能實現，但這一優惠政策的變化或對美國房地產行業產生重大影響，應繼續進行監控。建議展望2023年，商業地產行業領導者應致力于：準備好提高報告透明度和數據要求以應對特定司法轄區的自動化監管執法。在規劃ESG倡議時考慮稅收問題。雖然全球稅收環境的許多潛在變化可能導致稅金增加，但ESG倡議有望獲得更多稅收優惠。47、在美國，2022年通脹削減法案準許REITs和其他非免稅實體出讓抵免稅額，并從總收入中扣除此類銷售所得以達到減稅目的。根據現有法律，REITs鮮少繳納聯邦稅，基本無法獲得ESG免稅額，而此項法案可幫助REITs從符合條件的ESG活動中獲得相關稅收優惠。在歐洲，實施ESG倡議的房地產企業可適用各種稅收抵免和激勵措施。舉例而言，歐盟委員會已提高節能設備投資公司的折舊準備金。5821滿足不斷增長的人才環境預期通過大“洗牌”吸引和留任人才在許多市場上，人才市場仍然充滿競爭力。員工利用低失業率、成本持續攀升的環境以及更多提供遠程辦公機會的崗位交換個人價值。在招聘或留任員工時，商業地產公司應將人才的遠程辦48、公意愿視為長期趨勢。展望未來12到18個月，68%的受訪者預計其公司的員工數量將有所增加或保持不變。然而，近50%來自資產管理規模超200億美元公司的受訪者表示，其公司需在未來一年內略微削減員工數量。同時，44%來自小型企業（資產管理規模低于50億美元）的受訪者表示，其公司計劃略微增加員工數量。了解員工的預期對管理人才招聘和留任工作至關重要。超過40%的受訪者希望完善DE&I倡議，增設健康福利，并提供定期的遠程辦公機會。然而，僅三分之一左右（或更少）的受訪者優先考慮重新設計辦公場所、實施彈性工作制和提供更多職業發展和技能提升機會（圖7）。商業地產公司應繼續探索上述領域以助力提升人才體驗。辦公場49、所的重新設計和靈活性亦至關重要。企業正致力打造迎接員工重返辦公室的辦公空間。部分企業增加了休閑設施，如休息區、咖啡廳、大型庭院、屋頂露臺、健身房及高爾夫模擬設備，希望吸引員工進入辦公室參加具有重要影響意義的會議和團隊討論，同時遠程完成其個人工作。近期，房產業主Hines和Ivanho Cambridge將這些體驗式設施融入了其位于休斯頓市中心的甲級寫字樓，并打造私人花園和戶外露臺。59員工繼續在行業內尋找指導和學習機會。許多地方團體正挖掘青年員工群體，為房地產行業培養下一代領導者。舉例而言，城市土地學會為不同年齡段的房地產從業者擬定了專門的計劃，例如其為35歲以下的從業者擬定了青年領袖小組計劃50、，60為進入職業生涯中期的從業者擬定了NEXT計劃。61幫助員工加入房地產特別學習計劃的企業通常會發現，相關計劃是企業人才體驗的關鍵組成部分，有利于員工的個人成長和專業成長。622023年商業地產行業展望2212至18個月內注：受訪者可選擇多個選項。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2023年房地產行業展望調研圖7“未來12至18個月內，所在公司最有可能采取哪種行動吸引和留任人才？”各地區預計將采取的人才相關行動更加關注多元化、平等與包容倡議提供定期的遠程辦公機會重新設計辦公場所實施彈性工作制提高辦公場所的自動化程度獎勵與表彰增設員工健康福利加速提供職業發展機會加速提供技能提升/再培訓計劃投身51、于氣候變化減緩舉措加速提供技能提升/再培訓計劃加速提供職業發展機會更加關注多元化、平等與包容倡議重新設計辦公場所增設員工健康福利投身于氣候變化減緩舉措提供定期的遠程辦公機會提高辦公場所的自動化程度彈性工作制獎勵與表彰提高辦公場所的自動化程度加速提供職業發展機會獎勵與表彰增設員工健康福利實施彈性工作制投身于氣候變化減緩舉措提供定期的遠程辦公機會更加關注多元化、平等與包容倡議加速提供技能提升/再培訓計劃重新設計辦公場所44%43%41%41%39%37%35%33%29%27%42%40%36%35%35%35%34%34%29%28%32%34%37%38%39%39%40%41%43%45%亞52、太地區北美洲歐洲23遷移的持久魅力和“超級通勤族”的出現新冠肺炎疫情及其帶來的遠程勞動力加速了人口的遷移。近500萬美國人實現遷移63，澳大利亞遷出主要城市的人口多于過去20年的任何時候。64此等變化是混合辦公模式的重要組成部分，公司應考慮到許多員工可能期望長期在家辦公。澳大利亞軟件公司Atlassian制定了分布式工作政策Team Anywhere，允許8,000多名員工在Atlassian所在國家的任何地點辦公。65該公司一年僅要求在辦公室出勤四次，但員工仍希望有一半時間在辦公室辦公。這項政策提升了員工士氣：近300名員工已實現遷移，他們認為最主要的好處在于離家人更近、可環游世界以及獲得全53、球機遇。66自疫情爆發以來，“超級通勤族”這一新的勞動力群體應運而生。該群體在疫情隔離期間永久遷移，以尋找屬于自己的空間或離親人更近。不少員工表示其將繼續在家辦公，但目前，一些雇主希望員工重返辦公室辦公，至少具備一定的規律性。這些超級通勤族愿意忍受單程至少90分鐘的通勤時間，因為其經濟承受能力或生活方式偏好將其固定在新的居住地。67建議 無論員工資歷和工作職能如何，為各個級別的員工賦能。員工越來越希望了解其工作如何幫助公司實現目標。逆向輔導是一種很好的方式，可吸收更多初級員工和資深領導者的意見。企業應借助員工日常工作范圍之外的項目補充日常職責，為員工提供職業發展和技能提升機會。提升對遠程辦公人54、員的包容度。采取措施確保每位員工均享有平等機會建立聯系，尤其是不讓在辦公室辦公時間較少的員工出現“被懲罰”的感覺。相關舉措包括有意識地開展線下會議，提供混合型工作團隊培訓課程，賦予遠程辦公人員公平晉升機會，以及鼓勵管理人員進行一對一溝通。682023年商業地產行業展望24擁抱技術以提高效率和創造新機考慮到通貨膨脹、勞動力成本以及持續存在的供應鏈不確定性等整體經濟問題，部分受訪者預計短期內的技術投入將有所減少。多數受訪者認為其公司將在一定程度上減少技術投資，不到一半的受訪者預計將增加技術投資，尤其是在歐洲（圖8）。這與去年的調研結果形成鮮明對比，去年僅7%的受訪者預計將減少技術投資，三分之二的受55、訪者預計其公司將增加技術投資。但17%的受訪者表示，其公司計劃將技術預算提高5%或5%以上。上一年度的展望報告提到部分企業可能憑借技術規劃走在行業前列。鑒于2023年的環境更加不確定，諸多領先企業和落后企業間的分化趨勢或將加速，但也可能集中體現在少數企業身上。受訪者表示，技術投資的首要目標是通過籌集資金、客戶關系管理和物業經營管理推動收入增長。就物業經營而言，許多公司正致力整合物聯網數據源，更加精準地控制主要建筑系統，提高能源和資源效率，同時提升租戶舒適度。近期的一項研究表明，辦公室通風不好和糟糕的空氣質量或對認知功能產生負面影響，對生產力的破壞程度超過我們先前的理解。69智能建筑開發是技術投56、資趨勢的重要組成部分，但在全球范圍內仍處于早期階段。目前僅9%受訪者的所有投資組合已實現“智能化”，但預計相關比例將在五年內翻倍，達到15%。分析和數據管理或成為關鍵驅動因素：Avison Young發現，通過投資技術平臺整合和主數據管理，其分析師可將大部分時間用于提供洞察而非尋找合適的數據。70資料來源：德勤金融服務行業研究中心2023年房地產行業展望調研圖8與2022年相比，更多公司計劃在2023年減少技術投資技術預算的預期變化減少 持平 增加25%37%31%27%22%27%48%41%42%北美洲歐洲亞太地區25運營效率與房地產科技的應用許多受訪者似乎對來年的收購或合作活動充滿興趣。57、此外，所有規模的房地產企業受訪者均表示將提升外包能力以優化運營能力。受訪者對后臺職能部門格外關注，其最常提及的職能部門包括風險管理與內部審計、資產管理、稅務會計和報告。大中型企業的受訪者還將投資組合管理和商業地產開發列為有望實現外包的職能。根據德勤金融服務行業研究中心對Venture Scanner數據的分析，投資者對專注于房地產領域的初創企業或房地產科技的興趣在2020年顯著下降后于2021年出現反彈。事實上，對房地產科技的興趣在2021年創歷史新高，全球范圍內對房地產科技的投資超過240億美元。71但受訪者對房地產科技的興趣因地區和公司規模而異：亞太地區和北美洲約半數受訪者認為房地產科技可58、帶來收益，但歐洲僅有四分之一左右的受訪者持相同看法；與大型企業相比，資管理規模低于50億美元的公司日益瞄準后臺職能部門。超過43%的受訪者將流程自動化視為房地產科技的首要目標能力，尋求市場數據和分析能力的受訪者以35%的比例位居其后。通過增強現實（AR）和虛擬現實（VR）實現資產可視化的受訪者比例位居前列，達到33%。更多類型的房地產科技在房地產行業得到了廣泛的應用?！敖ㄖ萍肌惫镜某霈F即是值得關注的范例。舉例而言，BeamUP和Versatile正利用AI加強建筑設計、施工和管理。72關于氣候信息披露的擬議監管規則也激發了對氣候相關房地產科技的興趣。博楓（Brookfield）和摩根大通（59、JP Morgan Chase）等公司利用供應商協助管理所占用房產的能源消耗和碳排放問題，以期滿足不斷增加的披露要求并實現ESG和可持續發展目標。73未來展望智能合約同樣在房地產行業獲得發展勢頭。逾半數受訪者表示正處于試點、早期實施或生產階段。這些活動可能與元宇宙的早期探索有關，智能合約是所有虛擬房產交易的基礎。74盡管加密貨幣市場最近出現波動，但近期的調研顯示，受訪者對加密貨幣仍然充滿濃厚興趣。75我們的受訪者也稱對該領域充滿興趣。近期部署的智能合約包括：邁阿密某開發商計劃允許使用加密貨幣支付西普里亞尼豪宅（Cipriani Residences）開發項目的施工保證金76，Jamestown60、也宣布將允許使用加密貨幣支付美國房產租金，并計劃向歐洲推廣。該公司的一位發言人表示，Jamestown的計劃不會導致自身或投資者面臨加密貨幣波動風險，因為該公司與交易所代理商合作推動加密貨幣轉換為現金，以支持租金支付。772023年商業地產行業展望26數字資產的融合已促成實物資產向數字代幣轉換的一些嘗試，諸如位于蘇黎世班霍夫大街（Bahnhofstrasse）的建筑，78及香港特別行政區鄭家純（Henry Cheng）持有的英國格林威治半島（Greenwich Peninsula）項目。79雖然這些概念驗證證明了房地產代幣化的可能性，但近期加密貨幣市場的崩潰以及監管的不確定性或將繼續限制房地產61、代幣化發展。例如，美國監管機構對于如何處理數據資產（是將其作為貨幣、商品、證券還是應稅財產）持不同意見。80然而，代幣化的前景提升處理效率和挖掘龐大的零售投資者群體表明房地產行業領導者應密切關注這一發展趨勢。超過四分之一的受訪者表示其公司正在研究代幣化，近半數受訪者表示其公司正處于試點或早期實施階段。房地產與元宇宙 數個月以來，元宇宙一直處于光環曲線（hype cycle）的黎明期。在數字世界中開展業務的前景引起金融服務行業的關注；多家銀行和保險公司已在元宇宙中開設數字化分支機構。事實上，在規模最大的單一元宇宙中，僅2021年的虛擬房地產交易便超過3.5億美元。81受訪者正涉足這些數字化領域：62、雖然21%的受訪者表示對任何與元宇宙相關的領域均不感興趣，但35%的受訪者正在“研究”元宇宙的更多功能，多于“研究”其他任何已確定新興技術的受訪者。雖然從財務的角度來看，虛擬房產的概念很有吸引力，但在短期內元宇宙更引人注目的使用案例是作為AR/VR的增強形式用于設計和收集社區反饋。談到設計，隨著虛擬辦公的發展，元宇宙會議室的前景或將對寫字樓和其他地產類型的設計產生長期影響。82建議 思考外部服務提供商和房地產科技可為現有業務運營提供的效益。商業地產公司可利用第三方覆蓋后臺職能部門，從而分配更多時間優化核心服務。其也可通過創新型技術合作伙伴的一線服務與競爭對手實現差異化競爭。房地產行業不應削減技63、術投資。在當前環境中，具備一定靈活性和風險偏好的房地產企業可探索如何利用技術釋放潛力和長期提升效率以穩步向前邁進。超過80%的受訪企業正在探索智能合約、代幣化和元宇宙等新興技術。逾50%受訪者表示其公司正投入大量資金開展試點、早期實施或生產計劃以使上述技術煥發活力。企業不應將這些技術視為一時的風尚，而應致力研究這些技術如何補充和優化現有服務。27蜿蜒曲折的前行之路經濟和政治的不確定性導致前路陰云密布。伴隨疫情引發的方向調整，全球房地產行業面臨建筑物使用、估值和交易方式的轉變。全球經濟形勢瞬息萬變，或將進一步影響該行業。房地產企業應當摒棄“一切照舊”的運營模式。其應制定明智的創新計劃以滿足投資者64、租戶和監管機構不斷變化的需求。路線藍圖隨公司規模、子行業和地點的不同而差異顯著。與亞太地區的數據中心投資者或北美地區的物流地產開發商相比，歐洲的寫字樓業主可能面臨不同的現實情況。了解和響應變化僅是解決方案之一。商業地產行業領導者還應著力實現智能化。其可利用愈加敬業、日益遠程化的勞動力保持高效運營。領導者還應考慮潛在的ESG披露法規和稅收政策變化可能對運營產生的影響。其還可以通過戰略伙伴關系和提升數據管理能力解鎖更多價值。此類舉措在目前看來或許有些大膽，但當其他公司在合并或削減預算時，其可為部分公司帶來競爭優勢。2023年商業地產行業展望28尾注1.World Bank,Global Econ65、omic Prospects(Washington,DC:World Bank,2022).2.Daniel Bachman,United States economic forecast Q2 2022,Deloitte Insights,June 16,2022.3.Deloitte 2022 real estate outlook survey.4.Kastle Systems,“Back to Work Barometer,”accessed August 3,2022.5.JLL,“Momentum dips as rising headwinds 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Bhargava、Somya Mishra89、和Taylor Rihl為本報告的編制提供的大力支持以及我們的同仁Darin Buelow、Renea Burns、Kaylyn Ciesielski、Trey Clark、Tony Cocuzzo、Karen Cronin、John DAngelo、Margaret Doyle、Nathan Florio、Siobhan Godley、Lize Griffiths、David Hagger、Lynn Kawaminami、Philip Law、Marco Macagnano、Saurabh Mahajan、Michael Mueller、Robin Offutt、Adam Regelbrug90、ge、Christine Robinson、Brian Ruben、Nigel Shilton、Drew St.Amant、Alberto Valls和Michael Velten提供的專業洞察和指導。致謝2023年商業地產行業展望32關于作者Jeff Smith|Jeff Smith現任德勤美國房地產行業領導人，擁有近30年的審計和會計經驗。在其職業生涯中，Smith曾與公共和私有房產業主、開發商、贊助商、管理公司及貸款機構開展合作，幾乎涉足于房地產和酒店行業的所有領域。Kathy Feucht|Kathy Feucht現任德勤全球房地產行業領導人，是一位擁有20多年經驗的審計合伙人。她在芝91、加哥和密爾沃基市場擔任客戶服務領導合伙人，主要服務于房地產和酒店行業的公共和私人客戶。Sally Ann Flood|Sally Ann Flood現任德勤美國西部地區房地產行業審計領導人兼領導全球房地產行業審計服務的德勤全球金融服務行業審計執行團隊成員。其還是美國房地產行業卓越領導人，負責配合德勤團隊為市場提供卓越的房地產行業服務。其曾為美國和全球的許多大型客戶提供廣泛的服務。其客戶包括處于起步階段的公司、私募和公募房地產投資信托基金、房地產投資顧問、房地產科技公司、酒店運營商、建筑公司和開發商。Tim Coy|Tim Coy現任德勤金融服務行業研究中心商業地產行業研究主任兼主題專家。在其職92、業生涯中，他曾為房地產行業客戶（包括房地產投資信托基金、投資管理公司、開發商和經紀公司）提供房地產市場基本面、數據趨勢和投資組合戰略等方面的建議。33我們的專業洞察可助您充分利用和發揮變革的優勢。如您正在尋求行業切入點以應對挑戰，敬請與我們聯系。德勤中國房地產行業聯系人聯系我們羅遠江房地產行業全國主管合伙人 電話：+852 28525658 電子郵件：.hk方棟財務咨詢領導合伙人 電話：+86 21 61411626 +86 21 54814486 電子郵件： 趙健風險咨詢領導合伙人 電話：+86 10 85207259 電子郵件： 朱雷稅務與法律領導合伙人 電話：+86 21 231667693、8 電子郵件： 何翠紅審計及鑒證合伙人 電話：+86 21 61412027 電子郵件：林曉慧審計及鑒證高級經理 電話：+852 21095301 電子郵件：.hk何國樑財務咨詢領導合伙人 電話：+852 28521643 電子郵件：.hk蔡琛誠財務咨詢領導合伙人 電話：+852 28521650 電子郵件：.hk 張起成管理咨詢領導合伙人 電話：+852 22387188 電子郵件：.hk倪敏審計及鑒證領導合伙人 電話：+86 21 61412027 電子郵件：李嘉敏審計及鑒證合伙人 電話：+852 28521625 電子郵件：.hk梁穎珊全國行業規劃經理 電話：+852 2109 536694、 電子郵件：.hk2023年商業地產行業展望34Jeff Smith德勤美國房地產行業領導合伙人|Deloitte&Touche LLP+1 617 437 2804|Jeff Smith現任德勤全國房地產行業領導人，擁有近30年的審計和會計經驗。在其職業生涯中，Smith曾與公共和私有房產業主、開發商、贊助商、管理公司及貸款機構開展合作，幾乎涉足于房地產和酒店行業的所有領域。Kathy Feucht德勤全球房地產行業領導合伙人|Deloitte&Touche LLP+1 414 977 2662|Kathy Feucht現任德勤全球房地產行業領導人，是一位擁有20多年經驗的審計合伙人。她在芝95、加哥和密爾沃基市場擔任客戶服務領導合伙人，主要服務于房地產和酒店行業的公共和私人客戶。德勤金融服務行業研究中心Jim Eckenrode常務總監|德勤金融服務行業研究中心|Deloitte Services LP+1 617 585 4877|Jim Eckenrode現任德勤金融服務行業研究中心常務總監，負責制定和執行德勤研究議程，同時為領先金融機構提供業務和技術戰略洞察。Tim Coy經理|德勤金融服務行業研究中心|Deloitte Services LP+1 332 323 4896|Tim Coy現任德勤金融服務行業研究中心商業地產行業研究主任，負責提出市場領先的洞察和領先理念倡議，為96、德勤房地產行業實踐提供支持。行業領導人關于德勤洞察德勤洞察發布原創文章、報告和期刊，為各企業、公共部門和非政府機構提供專業洞察。我們的目標是通過調查研究，利用整個德勤專業服務機構的專業經驗，以及來自學界和商界作者的合作，就企業高管與政府領導人所關注的廣泛議題進行更深入的探討。德勤洞察是Deloitte Development LLC旗下出版商。關于本刊物本刊物中所含內容乃一般性信息，任何德勤有限公司、其成員所或它們的關聯機構（統稱為“德勤網絡”）并不因此構成提供會計、商業、金融、投資、法律、稅務或其他專業建議或服務。本刊物不能替代前述專業建議或服務，您不應依賴本刊物的內容作出任何可能影響您的財97、務或業務的決策或采取任何相關行動。在作出任何可能影響您的財務或業務的決策或采取任何相關行動前，您應咨詢合資格的專業顧問。任何德勤網絡內的機構均不對任何方因使用本刊物而導致的任何損失承擔責任。關于德勤Deloitte（“德勤”）泛指一家或多家德勤有限公司（即根據英國法律組成的私人擔保有限公司，以下稱“德勤有限公司”），以及其成員所網絡和它們的關聯機構。德勤有限公司與其每一家成員所均為具有獨立法律地位的法律實體。德勤有限公司（又稱“德勤全球”）并不向客戶提供服務。在美國，德勤指德勤有限公司、在美國以“德勤”的名義運營的關聯機構及其各自的附屬公司所屬的一家或多家美國成員所。根據公共會計條例及法規，某些服務并不向鑒證客戶提供。請參閱 Deloitte Development 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