1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。眾鑫地產南昌項目眾鑫地產南昌項目啟動區定位及物業發展建議啟動區定位及物業發展建議謹呈：江西省眾鑫房地產開發有限公司 版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。本報告是嚴格保密的。2項目研究工作的階段劃分項目研究工作的階段劃分目前第二、目前第二、三階段同時啟動三階段同時啟動項目定位及發展戰略v當地宏觀背景分析v競爭分析v類似項目案例研究v項目條件與地塊解析v項目定位及發展戰略v功能分區及功能比例v規劃設計任務書第2、一階段第一階段啟動區定位及物業發展建議v項目定位與發展戰略回顧v啟動策略v物業發展建議v啟動區環境景觀設計要點v啟動區配套設施建議v社區服務及物業管理要點v建筑設計任務書第二階段第二階段規劃設計跟蹤服務v設計開始前階段v概念設計階段v修建性詳規階段v建筑方案概念階段v戶型設計階段v建筑單體階段第三階段第三階段營銷戰略和策略v具象消費者價值取向研究v房地產市場銷售特征v項目賣點整合與營銷SWOT分析v大盤營銷案例借鑒v營銷總戰略形成v啟動區營銷策略v營銷費用預算第四階段第四階段本報告是嚴格保密的。3現階段工作現階段工作至今工作2007/8/162007/8/21第二階段（終稿）啟動區定位及物業發3、展建議第二階段（中期）第二階段（中期）啟動區定位及物業發展建議啟動區定位及物業發展建議第一階段第一階段(終稿）終稿）規劃跟進和溝通規劃跟進和溝通2007/9/14項目定位與發展戰略回顧物業發展建議（園林、單體等）啟動策略啟動區環境景觀設計要點啟動區配套設施建議社區服務及物業管理要點規劃方案評價市場產品規劃競爭層級意向展示本報告是嚴格保密的。4報告架構報告架構D DF F住宅建筑單體建議住宅建筑單體建議配套和物管建議配套和物管建議啟動區策略建議啟動區策略建議E E公寓公寓單體單體及商業建議及商業建議CC景觀體系建議景觀體系建議B BA A第一階段工作回顧第一階段工作回顧GG物業建議整體原則物業建4、議整體原則本報告是嚴格保密的。5戰略推導戰略推導拔升項目整體價值，實現利拔升項目整體價值，實現利潤最大化潤最大化以住宅為主體的泛功能開發模式以住宅為主體的泛功能開發模式拔升項目的產品價值項目的價值如何選擇？項目的價值如何選擇？項目的溢價如何實現？項目的溢價如何實現？住宅為主體擴大商業價值增加公寓體量突破中高端市場競爭突破中高端市場競爭拔升項目的城市價值類似可借鑒的案例類似可借鑒的案例金地金地.國際城案例參考國際城案例參考站位朝陽洲稀缺土地資源，綜合開發樹立都市新形象結合客戶需求和市場競爭，產品細節突破競爭本報告是嚴格保密的。6項目整體發展戰略項目整體發展戰略站位朝陽洲，構建項目城市價值的新高度5、站位朝陽洲，構建項目城市價值的新高度塑造都市高尚綜合社區的形象，全面超越競爭塑造都市高尚綜合社區的形象，全面超越競爭產品發力，細節成就價值產品發力，細節成就價值微觀價值微觀價值超越競爭超越競爭區域站位區域站位本報告是嚴格保密的。7客戶定位：以實力強勁的大市場老板為核客戶定位：以實力強勁的大市場老板為核心客戶，拉動其它重要客戶需求心客戶，拉動其它重要客戶需求重點客戶1重點客戶2核心客戶重點客戶3屬性：南昌本地人，或是長期在此發展的外鄉人置業目的：需要改善居住環境的自住需求經濟狀況：較好，家庭年收入在50萬以上大市場老板大市場老板屬性：本地人或是外地來南昌發展的認識置業目的：自住兼長期升值經濟狀況6、：城市中高端收入水平區域外客戶區域外客戶公寓主要客戶：公寓主要客戶：從市場來看，公寓市場客戶以投資客戶為主，多數為生意人，和有閑錢的公務員屬性：本區域內工作的泛公務員置業目的：自住經濟狀況：城市中等以上收入水平泛公務員群體泛公務員群體屬性：本區域內工作生活的其他群體置業目的：換房需求經濟狀況：以城市中等以上收入水平為主區域內原居民區域內原居民客戶定位形象定位產品定位本報告是嚴格保密的。8形象定位形象定位創造南昌都市生活新高度，創造南昌都市生活新高度，示范南昌城市未來城市價值示范南昌城市未來城市價值u商業街區公寓住宅，樹立南昌城市價值的新高度；u樹立南昌都市生活新篇章。南昌南昌.都市生活新紀元都7、市生活新紀元NanchangUrban Demo District客戶定位形象定位產品定位本報告是嚴格保密的。9產品定位產品定位體現都市意向的現代、多元體現都市意向的現代、多元化、復合型產品體系化、復合型產品體系國際開放街區酒店式公寓商務公寓住宅客戶定位形象定位產品定位本報告是嚴格保密的。10各種產品配比各種產品配比u基于市場可實現的原則選擇相關的物業，考慮各物業的排布的可實現及相互呼應；u商務公寓按照政府出讓限制條件（2.3萬），考慮市場需求不強，不增加其規模；u商業基于地塊條件，最大限度發揮其價值，規模在1.4萬以上；u兩棟酒店式公寓，規模在6萬左右；u住宅中包括還遷房5712物業配比初步8、設想物業配比初步設想物業配比說明物業配比說明本報告是嚴格保密的。11住宅戶型定位：基于項目的站位和目前市場主力住宅戶型定位：基于項目的站位和目前市場主力產品，產品，項目戶型產品為適度的大戶型項目戶型產品為適度的大戶型數據來源：世聯問卷p面積區間：90以上的戶型需求占到80以上，110左右的戶型面積需求最為集中p戶型需求：三房及四房是主力，其中三房兩廳需求最為集中p整體以90以上的戶型為主，占到整體的85以上，以滿足項目高端定位；p將三房進行細分，通過不同性質三房的功能的細化滿足不同消費者需求，整體占到項目的主流；p四房及以上產品作為項目的樓王產品，樹立價值標竿，適當控制面積。戶型配比不考慮回遷9、房戶型配比不考慮回遷房本報告是嚴格保密的。12本項目公寓戶型定位本項目公寓戶型定位u整體以一房一廳作為主體，占到整體的50；u同時考慮一定的兩房需求及少量單房需求，占到整體的50左右。p面積區間：60以下的小面積需求占67，60以上的需求約為33；p戶型需求：一房帶廳的戶型需求是主體。本報告是嚴格保密的。13現有的現有的2 2個規劃方案主要在商業配置上有個規劃方案主要在商業配置上有所不同，開發商傾向于方案所不同，開發商傾向于方案A A方案B小體量商業方案A大體量商業通過與政府方面的協調，兩套方案得商業建筑面積差值近12000，以此產生的經濟利益的差距就是兩個方案的核心差別。眾鑫已將方案眾鑫已將10、方案A報批，如有問題報批，如有問題再考慮方案再考慮方案B本報告是嚴格保密的。14報告架構報告架構D DF F住宅建筑單體建議住宅建筑單體建議配套和物管建議配套和物管建議啟動區策略建議啟動區策略建議E E公寓公寓單體單體及商業建議及商業建議CC景觀體系建議景觀體系建議GGB BA A第一階段工作回顧第一階段工作回顧物業建議整體原則物業建議整體原則本報告是嚴格保密的。15物業建議的策略和原則物業建議的策略和原則基本原則：基本原則：基于基于CVACVA，即即“競爭的價值增加競爭的價值增加”(Competition Value Added)n給出能形成給出能形成價值點和競爭力價值點和競爭力的因素的因素11、n解決從解決從市場到產品對接市場到產品對接的問題的問題發展策略發展策略1.1.產品全面落實都市高檔名盤形象產品全面落實都市高檔名盤形象產品全面落實都市高檔名盤形象產品全面落實都市高檔名盤形象2.2.保障品質形象的同時，適度控制成本保障品質形象的同時，適度控制成本保障品質形象的同時，適度控制成本保障品質形象的同時，適度控制成本本報告是嚴格保密的。16物業建議所需解決的問題，結合客戶需求、物業建議所需解決的問題，結合客戶需求、市場競爭、發展趨勢來分析市場競爭、發展趨勢來分析客戶需求客戶需求基本出發點基本出發點物業建議所需解決的問題物業建議所需解決的問題如何落實項目的戰略定位和如何落實項目的戰略定位12、和規劃思路，實現項目價值的拔升！規劃思路，實現項目價值的拔升！通過細節點增強項目對客戶吸引力，建立產品與客戶需求的對接！市場競爭市場競爭主要參考點主要參考點先決條件先決條件重要機會點重要機會點考慮現有市場的競爭層級，結合客戶需求的要點，突破市場競爭！本項目自身的特性、所在區域、地塊的價值意味著什么，本項目的機會何在？本報告是嚴格保密的。17城市發展所帶來的項目發展先決條件決定城市發展所帶來的項目發展先決條件決定了項目物業的了項目物業的都市化意向都市化意向強烈強烈綜合項目自身特點、朝陽洲站位和城市土地稀缺性，強烈綜合項目自身特點、朝陽洲站位和城市土地稀缺性，強烈的都市化意向是項目建設的必然方向！13、的都市化意向是項目建設的必然方向！先決條件先決條件p項目用地的綜合開發性質項目用地的綜合開發性質以住宅為主體的泛綜合體的以住宅為主體的泛綜合體的發展方向可以最大限度表現項目的城市價值發展方向可以最大限度表現項目的城市價值p地塊城市價值稀缺性地塊城市價值稀缺性從存量市場和增量市場看，本項從存量市場和增量市場看，本項目是朝陽洲最后的大規模土地開發，稀缺性不言而喻目是朝陽洲最后的大規模土地開發，稀缺性不言而喻p區域價值區域價值站位朝陽洲的城市區域價值高點，拔升項目站位朝陽洲的城市區域價值高點，拔升項目的區域城市形象的區域城市形象本報告是嚴格保密的。18只有客戶能感受到的價值，才是項目需要只有客戶能感14、受到的價值，才是項目需要展示出來的價值展示出來的價值區位價值區位價值 自住需求自住需求 價格敏感價格敏感 需求的共性需求的共性重要敏感點重要敏感點客戶需求客戶需求精明精明 跟風跟風 貪小便宜貪小便宜 引爆市場潮流，市場認同代表身份專屬標簽引爆市場潮流，市場認同代表身份專屬標簽產品細節和品質讓客戶產生價值信任感產品細節和品質讓客戶產生價值信任感適度的面積贈送，減少公攤等手法讓客戶適度的面積贈送，減少公攤等手法讓客戶覺得少花錢覺得少花錢凸顯都市生活價值凸顯都市生活價值價值拔升的契機價值拔升的契機注重居住環境的舒適性注重居住環境的舒適性適度控制面積，但更應消除對單價的抗性適度控制面積，但更應消除對單15、價的抗性客戶需要的是：品質、性價比、舒適度與身份標簽客戶需要的是：品質、性價比、舒適度與身份標簽本報告是嚴格保密的。19現有的市場競爭已經進入一個較高層級，但同質現有的市場競爭已經進入一個較高層級，但同質化市場可選擇差異化突圍，產品細節為項目加分化市場可選擇差異化突圍，產品細節為項目加分恒茂國際華城(國際風格）世紀風情（精制園林）p園林園林水系、綠化、硬鋪等園林基本要素市場已經非常重視，精細化程度大幅提高，但園林主題的大多缺失或是表現力不足；p單體單體高層多強調標志性和儀式感，外立面現代化意向強，大量采用弧形等品質元素；p材質材質普通涂料由于容易開裂，且無法滿足品質感，更多高檔的外墻材料出現在16、南昌市場p戶型戶型市場整體中規中矩，一些注意舒適度和贈送面積的創新，舒適度無法滿足客戶需求，偏大戶型為主；p物管物管開始引入品牌物業顧問公司，如金地顧問等，但物管費用提高的抗性大，多在1元/左右；以差異化面對市場競爭，以細節和品質建立項目高形以差異化面對市場競爭，以細節和品質建立項目高形象、建立自身獨特樓盤氣質象、建立自身獨特樓盤氣質在較高發展層級的南昌市場中尋找本項目產品突破的空間在較高發展層級的南昌市場中尋找本項目產品突破的空間市場競爭市場競爭本報告是嚴格保密的。20產品核心競爭力提煉產品核心競爭力提煉南昌都市南昌都市南昌都市南昌都市生活新紀元生活新紀元生活新紀元生活新紀元1.都市的都市的17、以與眾不同的都市形象面對市場，為項目立勢2.品質的品質的細節成就價值，適度的高品質讓客戶覺得產品有檔次3.超值的超值的通過局部處理，減少客戶的價值損失感，給他們便宜占都市價值為項目核都市價值為項目核心心本報告是嚴格保密的。21都市意向之城市精神都市意向之城市精神多元化、時代感多元化、時代感本報告是嚴格保密的。22都市意向之城市尺度都市意向之城市尺度高、大、闊高、大、闊本報告是嚴格保密的。23都市意向之城市空間都市意向之城市空間韻律感、儀式感韻律感、儀式感本報告是嚴格保密的。24都市意向之城市效率都市意向之城市效率共享的、便利的共享的、便利的本報告是嚴格保密的。25物業核心價值體系提煉物業核心價18、值體系提煉園林園林住宅住宅公寓公寓配套配套物管物管都市的都市的超值的超值的品質的品質的1.現代風格2.具有形式感的設計；3.城市天際線1.DIS2.標志物3.大氣主入口1.廣場硬鋪2.主題雕塑3.景觀組團1.提高實用率2.贈送面積成本考慮成本考慮控制關鍵成本，抓客戶價值敏感度，兼顧能力與效率控制關鍵成本，抓客戶價值敏感度，兼顧能力與效率一條主線一條主線一條暗線一條暗線1.集聚現代感的立面效果1.豪華入口、大堂等；2.舒適戶型空間3.樓王產品引領市場1.大體量商業配套，生活便利保障2.其它復合物業1.高檔會所（可作售樓處）1.精品小戶型1.少量LOFT公寓1.品牌物業顧問1.保障業主生活的安全和19、私密1.贈送1-2年物管費用一條明線一條明線一條亮線一條亮線本報告是嚴格保密的。26項目物業競爭價值的再思考項目物業競爭價值的再思考差異化戰略差異化戰略市場新進者市場新進者無品牌支撐無品牌支撐非中大規模地塊非中大規模地塊多元化產品線多元化產品線項目情景項目情景項目情景項目情景方向選擇方向選擇方向選擇方向選擇市場空白點市場空白點客戶敏感度客戶敏感度 差異化戰略是指為使企業產品與競爭對手產品有明顯的區別，形成與眾不同的特點而采取的一種戰略。這種戰略的核心是取得某種對顧客有價值的獨特性,企業要突出自己產品與競爭對手之間的差異性。美國戰略管理學家邁克爾美國戰略管理學家邁克爾 波特波特差異化Differ20、entiation l建筑、園林、會所這些的體建筑、園林、會所這些的體現風格、檔次、品質等表面現風格、檔次、品質等表面文章的東西是在南昌市場迅文章的東西是在南昌市場迅速有效地實現差異化的重點速有效地實現差異化的重點l其余方面（如戶型、配套）其余方面（如戶型、配套）只需抓住一定關鍵點即可只需抓住一定關鍵點即可本報告是嚴格保密的。27報告架構報告架構D DF F住宅建筑單體建議住宅建筑單體建議配套和物管建議配套和物管建議啟動區策略建議啟動區策略建議E E公寓公寓單體單體及商業建議及商業建議CC景觀體系建議景觀體系建議GGB BA A第一階段工作回顧第一階段工作回顧物業建議整體原則物業建議整體原則本21、報告是嚴格保密的。28建筑風格及外立面細節建議建筑風格及外立面細節建議本報告是嚴格保密的。29南昌客戶已經普遍接受現代風格的住宅，市場上南昌客戶已經普遍接受現代風格的住宅，市場上的的(中中)高檔建筑立面以素雅為主，但整體趨同高檔建筑立面以素雅為主，但整體趨同恒茂國際華城江濱威尼斯世紀風情城開國際學園現有高端項目的現代建筑風格已經被消費者認可，但整體趨同，現有高端項目的現代建筑風格已經被消費者認可，但整體趨同，穩重素雅為主穩重素雅為主九里象湖城市場現狀市場現狀本報告是嚴格保密的。30現代建筑風格類別匹配現代建筑風格類別匹配南昌中高端以南昌中高端以上市場以典雅主義和國際主義風格為主上市場以典雅主義22、和國際主義風格為主本報告是嚴格保密的。31典雅主義風格典雅主義風格市場競爭激烈，要突破市場競爭激烈，要突破價值標桿，產品需更加精益求精價值標桿，產品需更加精益求精南昌市場產品泛濫，且世紀風情等項目形成市場的產品標桿南昌市場產品泛濫，且世紀風情等項目形成市場的產品標桿2006年下半年2007年上半年中檔市場競爭激烈市場競爭激烈“典雅主義典雅主義”風格在南昌中高端市場運用非常廣泛風格在南昌中高端市場運用非常廣泛高檔紅谷凱旋萊茵半島上林春天法式、英式、西班牙、中式、德式世紀風情標桿2005年及以前2006年上半年洪城比華利紫金園九里象湖城綠地梵頓公館標桿城開國際學園本報告是嚴格保密的。32綠城綠城春23、江花月案例春江花月案例臨江景觀的典雅主臨江景觀的典雅主義典范義典范綠城綠城 春江花月在充分運用稀缺水景春江花月在充分運用稀缺水景資源同時，以明確的典雅主義風格資源同時，以明確的典雅主義風格成為高檔住宅的典范之作。成為高檔住宅的典范之作。u三段式立面+檐口標志性典雅主義模式語言u古典色調彰顯高貴大方氣韻u高檔面磚、進口石材奠定高品位檐口模式語言三段式立面&古典色澤高檔面磚進口石材本報告是嚴格保密的。33典雅主義市場競爭激烈情況下，需要以風典雅主義市場競爭激烈情況下，需要以風格細節的準確到位突破市場價值標桿格細節的準確到位突破市場價值標桿典雅主義風格典雅主義風格整體建議整體建議建筑色系建筑色系建筑24、材料建筑材料模式語言運用模式語言運用三段式立面三段式立面簡化柱廊簡化柱廊檐口檐口本報告是嚴格保密的。34選擇高雅和諧的淺色系營造非凡氣度空間，選擇高雅和諧的淺色系營造非凡氣度空間，迎合市場取向迎合市場取向n白色、金色、黃色、暗紅是典雅主義的常見色調，高雅而和諧的基調體現出歷史和文脈的傳承。n少量白色糅合使得空間非凡大氣。給人以開放、寬容的非凡氣度。品質建筑色系建筑色系米黃主色系示例主色系示例主色系示例主色系示例淺褐色搭配色系示例搭配色系示例搭配色系示例搭配色系示例暗紅炭黑墨綠考慮南昌民眾審美偏愛，考慮南昌民眾審美偏愛，建議以淺褐、米黃或米建議以淺褐、米黃或米白色等淺色調為主，少白色等淺色調為主25、，少量暗紅、墨綠等深色點量暗紅、墨綠等深色點綴。綴。米白本報告是嚴格保密的。35高檔建筑材料保證典雅主義高貴格調高檔建筑材料保證典雅主義高貴格調建筑材料建筑材料石材作為建筑材料最易表現典雅主義風格，當前也常使用瓷質面磚。品質問題：問題：材料自身特性決定了成本材料自身特性決定了成本上不可回避的高投入，需考慮成上不可回避的高投入，需考慮成本控制的需要本控制的需要建議外墻：高檔瓷質面磚建議外墻：高檔瓷質面磚+局部局部天然進口石材天然進口石材p外墻材料是直接體現質感的主要元素之一，為市場所關注p由于南昌冬冷夏熱的氣候特征，導致外墻易開裂，因此客戶關注外墻的防裂效果市場強調外墻用材市場強調外墻用材紅谷凱26、旋紅谷凱旋真石漆真石漆九里象湖九里象湖 城城全瓷磚全瓷磚世紀風情世紀風情高級防裂防滲高級防裂防滲涂料（略呈粗糙感）涂料（略呈粗糙感）大堂地面：磨光石材大堂地面：磨光石材+高檔面磚高檔面磚紅谷凱旋大理石材真石漆本報告是嚴格保密的。36以三段式立面明確典雅主義風格，以色彩以三段式立面明確典雅主義風格，以色彩和檐口作為分段方式，保持整體造型協調和檐口作為分段方式，保持整體造型協調u下層采用進口石材石材表現項目的高定位，下層與中層主要通過色彩色彩的由深入淺進行劃分。u中層與上層在立面造型上保證大體統一，僅作局部調整以保證整體性。建議以檐口檐口作為分段方式，也可在色彩色彩上進一步減淡。三段式立面三段式立27、面下層深色石材？檐口分段色彩材質分段三段式立面形式，作為最三段式立面形式，作為最容易辨識且大眾認可程度容易辨識且大眾認可程度最高的典雅主義模式語言。最高的典雅主義模式語言。以檐口和色彩劃分上中層風格本報告是嚴格保密的。37簡化的柱廊裝飾立面，與建筑底部設計綜簡化的柱廊裝飾立面，與建筑底部設計綜合考慮合考慮u以簡化柱廊表達典雅主義的神似思想。作為立面上的裝飾元素之外，也常常與建筑底部結構相結合，承擔起實際使用功能的作用。u建議結合本項目的商鋪部分和住宅底層的局部架空對簡化柱廊進行整體設計。簡化柱廊簡化柱廊歷史建筑中的柱廊典雅主義柱廊結合建筑底部結合商業風格本報告是嚴格保密的。38檐口設計強調形制28、標準，作為劃分上中層檐口設計強調形制標準，作為劃分上中層立面的主要手段立面的主要手段檐口檐口風格古羅馬建筑中的檐口典雅主義建筑中的檐口u檐口是一直延續下來的保持的最完整的建筑模式語言，最能深刻的表現出典雅主義對歷史和文脈的傳承。u 檐口的處理中建議將形制的標準作為設計重點，結合色彩變化共同劃分三段式立面的上層與中層。檐口標準形制檐口標準形制本報告是嚴格保密的。39建筑設計建議之典雅主義建筑設計建議之典雅主義建筑設計建議之典雅主義建筑設計建議之典雅主義CVACVACVACVA總結總結總結總結必作項目可選項目本報告是嚴格保密的。40國際主義風格國際主義風格在南昌市場剛剛起步，客戶在南昌市場剛剛起步29、，客戶認同度高，市場空間大，較易實現差異化認同度高，市場空間大，較易實現差異化國際主義風格在南昌市場才剛剛起步，競爭較小，市場空間大國際主義風格在南昌市場才剛剛起步，競爭較小，市場空間大天高峰尚水榭花都恒茂國際都會市場常見的淺色加鮮艷線條的中等品質感類中信紅樹灣的白色加深藍色，現代時尚恒茂國際華城升級版，淺褐色加金屬質感立面2005年及以前2006年上半年2006年下半年2007年上半年中檔高檔易于差異化戰略突圍易于差異化戰略突圍恒茂海派現代國際主義風格建筑，奠定品牌基礎恒茂國際華城圣淘沙立面處理簡單大氣，成本控制好，“國際主義國際主義”風格在南昌市場已經奠定高端形象風格在南昌市場已經奠定高端30、形象本報告是嚴格保密的。41底層處理金地香蜜山案例金地香蜜山案例國際主義的沉穩大氣國際主義的沉穩大氣香蜜山沉穩大氣的現代國際主義香蜜山沉穩大氣的現代國際主義風格，體現品質感！風格，體現品質感！密貼墻磚仿石面磚u簡潔的立面+簡單構架表現現代感u淺赭石色調彰顯高貴u大量清色玻璃的運用營造通透感底層金屬釉面磚本報告是嚴格保密的。42在國際主義風格之下，需要突出細節實現在國際主義風格之下，需要突出細節實現差異化，以與眾不同的形象面對市場競爭差異化，以與眾不同的形象面對市場競爭國際主義風格國際主義風格整體建議整體建議建筑色系建筑色系立面效果立面效果細節建議細節建議外墻材料外墻材料局部構造局部構造重要元素31、重要元素成本要點成本要點本報告是嚴格保密的。43本項目整體色系建議本項目整體色系建議以以高檔質感高檔質感的淡的淡雅色系為主色調，其它冷色調點綴雅色系為主色調，其它冷色調點綴u色彩選擇符合市場主流的同時適度差異化u整體感覺豪華大氣，適合營造高檔都市住區形象；u淺色調符合消費者喜好，黑白色或點綴易于表現線條感；u具有較好的耐污和抗老化能力，有利于項目銷售品質建筑色系建筑色系淺赭石主色系示例主色系示例主色系示例主色系示例雅灰搭配色系示例搭配色系示例搭配色系示例搭配色系示例炭黑暗紫色白色n滿足客戶心理滿足客戶心理n符合差異化要求符合差異化要求。本報告是嚴格保密的。44建議立面采用簡潔明快線條，避免復雜32、造型，局建議立面采用簡潔明快線條，避免復雜造型，局部適當采用弧形元素，樓王產品應更具震撼力部適當采用弧形元素，樓王產品應更具震撼力u建議采用簡潔、明快的線條，避免復雜造型，以保證建筑風格的統一協調；u立面形式模塊的規律排列形成韻律感，建筑外立面生動；u局部形成弧形的流線造型，但需避免簡單而繁復的弧型元素u便于施工的同時，控制成本。立面效果立面效果都市震撼的樓王立面效果簡潔明快的立面效果本報告是嚴格保密的。45外墻材料是體現品質感的最重要的元素，外墻材料是體現品質感的最重要的元素，需著重打造需著重打造外墻材料選擇1較高品質的外墻瓷磚，減少砂漿勾縫的寬度，提升整體立面效果外墻材料選擇2高品質的外墻33、涂料，注意特殊的防裂處理，力保3-4年銷售周期內不會開裂；底層材料可采用高品質的石材或仿石瓷磚，提升近距離的觀感體現質感的外墻用材體現質感的外墻用材恒茂國際都會恒茂國際都會金屬質感金屬質感涂料、保溫節能涂料、保溫節能萬科四季花城萬科四季花城普通涂料普通涂料開裂，市場評價不高開裂，市場評價不高品質外墻材料外墻材料市場競爭市場競爭本報告是嚴格保密的。46建議采取對屋頂和局部立面采用構架的形建議采取對屋頂和局部立面采用構架的形式，豐富立面效果式，豐富立面效果屋頂屋頂u以平屋頂+構架組合形式代替屋頂上的體塊，保持整體建筑風格的統一；u對統一屋頂形式進行組合形成富于變化的整體感；u有利于塑造良好的天際線34、；立面立面u重點加強豎向的構造設計u有利于凸顯都市感覺局部構造局部構造都市立面構造屋頂構造本報告是嚴格保密的。47細部結構以簡單直線造型的細部結構以簡單直線造型的金屬元素金屬元素（如（如類黑白色）展示，注重品質精良類黑白色）展示，注重品質精良n注重窗框、欄桿等細部工藝的品質，從小處體現項目的高檔次；n材料選擇類金屬質感以保證整體品質和風格。n造型方面建議以直線條為主，避免繁復造型重要元素重要元素1u其它：其它：注意排水管道和空調機位的處理，避免破壞建筑立面的整體性；細節處考慮周到，體現人性化品質本報告是嚴格保密的。48質感玻璃增強現代感覺，需與建筑外立面色調協調，質感玻璃增強現代感覺，需與建筑35、外立面色調協調，同時需考慮窗戶的隔熱性能同時需考慮窗戶的隔熱性能玻璃元素的應用，通透的玻璃使建筑變得玻璃元素的應用，通透的玻璃使建筑變得明亮和開敞，現代感十足明亮和開敞，現代感十足重要元素重要元素2備注：備注：1.陽臺欄桿運用玻璃可以將都市感覺彰顯得淋漓盡致，但需考慮增加的成本；2.南昌部分中高檔次的樓盤將陽臺全部用玻璃封閉，出于客戶需要防灰的考慮，大量增加成本，本項目需慎重考慮（如客廳觀景陽臺部分）。都市質感玻璃材料12本報告是嚴格保密的。49在保障品質的前提下，注重成本控制在保障品質的前提下，注重成本控制u建議用簡潔、明快的線條，不贊同用復雜造型；u減少細節的復雜性，簡化立面等；建筑造型建36、筑造型成本要點成本要點u外墻作為體現品質的重要元素，不能過于省錢而影響整體檔次；u建議大部分立面在保障品質感的同時平衡涂料與面磚的用量，以適度控制成本；可見近觀的部分立面用高檔材料；外墻材料外墻材料u構造部件沒有適用性，只是造型需求，無需過于夸張，增加成本；u金屬線條元素要簡潔，不用過于繁復；u不用采用大面積玻璃，特別是弧形玻璃，玻璃欄桿慎用；其它細節其它細節本報告是嚴格保密的。50建筑設計建議之建筑設計建議之建筑設計建議之建筑設計建議之CVACVACVACVA總結總結總結總結必作項目可選項目本報告是嚴格保密的。51戶型研究戶型研究本報告是嚴格保密的。52建筑單體研究建筑單體研究戶型建議前提戶37、型建議前提本報告是嚴格保密的。53南昌（?。└邔赢a品整體以通透方正為主流，戶南昌（?。└邔赢a品整體以通透方正為主流，戶型在舒適度在基本保障的基礎上有一定的提升型在舒適度在基本保障的基礎上有一定的提升p動靜分區和干濕分區基本合理p少暗房p客廳主臥朝南p注重采光面的處理p客廳主臥朝南上林春天萊茵半島梵頓公館紫金園南北通透、方正實用是市場主流南北通透、方正實用是市場主流p南北通透p起居室面寬的保障p生活陽臺和觀景陽臺p戶型較為緊湊，浪費面積少p雙衛生間基本舒適度基本舒適度舒適度提升舒適度提升本報告是嚴格保密的。54最新上市的的較高價值物業則進一步注重最新上市的的較高價值物業則進一步注重了舒適度的提升38、了舒適度的提升p別致造型的觀景陽臺p入戶花園p入墻式衣柜p凸窗p主臥活動空間價值亮點的應用價值亮點的應用萬科四季花城引入了全新產品亮點p陽光房p儲物間入戶入戶花園花園凸窗凸窗主臥活主臥活動空間動空間凸窗凸窗觀景觀景陽臺陽臺儲物間儲物間陽光房陽光房紅谷凱旋四季花城國際都會入墻式衣柜入墻式衣柜本報告是嚴格保密的。55創新的元素開始運用于市場，但是手段較單一，創新的元素開始運用于市場，但是手段較單一，且同質化的元素泛濫，且贈送手段少且同質化的元素泛濫，且贈送手段少國際都會梵頓公館天高峰尚洪城比華利恒茂湖濱凸窗的普遍應用凸窗的普遍應用1p幾乎所有項目的戶型都采用了凸窗這種最簡單的面積贈送方式轉角轉角凸39、窗凸窗弧型元素的濫用弧型元素的濫用2p所以上檔次的樓盤均大量采用弧形陽臺p弧形和八面型的異型房間也大量出現（增加成本，使用效果一般，僅增加心理效果）普通普通凸窗凸窗270度弧度弧形陽臺形陽臺八角型八角型臥室臥室圓弧形圓弧形小陽臺小陽臺八角形八角形書房書房普通普通凸窗凸窗普通普通凸窗凸窗八角型八角型臥室臥室整體來看，市場尚缺整體來看，市場尚缺乏贈送面積的創新點乏贈送面積的創新點本報告是嚴格保密的。56樓王產品近年在市場開始出現，但是產品樓王產品近年在市場開始出現，但是產品尚未成熟，且贈送的面積不多尚未成熟，且贈送的面積不多空中湖墅空中湖墅u八房三廳四衛u334.44恒茂國際都會經典圓樓造型經典圓40、樓造型u四房二廳二衛u160.69u圓樓水榭花都p面積控制得當，功能分區合理p功能空間的細化（衣帽間、接待功能書房）p180度觀景面優點優點p贈送面積過少p沒有實現主仆分流p功能空間還可進一步細化（如儲物間等）缺點缺點贈送贈送露臺露臺p暴發戶的傻大戶型，房間過多；p功能空間細化不足，無主仆分離；p贈送面積的量極少本報告是嚴格保密的。57市場客戶敏感點反饋市場客戶敏感點反饋作為最易體現生活品質的要素被客戶廣泛關注露臺及入戶花園露臺及入戶花園1特別敏感點特別敏感點作為實用的空間被精明的南昌人認同，大市場的老板尤其關注此項儲物間儲物間2凸窗和飄窗等常規贈送手段已經被客戶熟識飄窗和凸窗飄窗和凸窗2其它41、敏感點其它敏感點廚房的便利性開始為關注生活的南昌人重視中西式廚房中西式廚房1客戶開始關注此類贈送錯層和錯層陽臺錯層和錯層陽臺3客戶非敏客戶非敏感點感點市場上大量出現的異型房間客戶價值認同感不強1對于其它功能空間的細化的價值認同還需引導2本報告是嚴格保密的。58戶型的競爭價值原則分析戶型的競爭價值原則分析戶型競爭價值原則戶型競爭價值原則本項目需在保證市場基本條件的前提下，本項目需在保證市場基本條件的前提下，在客戶敏感點上局部創新，適度加強贈送面積的力度，強調一個在客戶敏感點上局部創新，適度加強贈送面積的力度，強調一個或幾個價值震撼點即可?；驇讉€價值震撼點即可。差差異異化化戰戰略略市場競爭層級市場42、競爭層級客戶需求特征客戶需求特征自住需求自住需求追求舒適度追求舒適度舒適度基本得到滿足，更高層舒適度基本得到滿足，更高層級的產品價值還有突破空間級的產品價值還有突破空間市場戶型對舒適性的基本要素大多得到滿足一些創新元素開始引入市場，部分元素濫用單價敏感單價敏感貪小便宜貪小便宜贈送面積不足，大面積戶型還需進一步細化對居住基本舒適性的堅持，對過于糟糕的戶型拒絕接受對常用價值元素熟識，但對生活需要的元素的關注超過其它心理需要更多贈送面積，功能空間的細化則需要進一步引導本報告是嚴格保密的。59基于差異化戰略的戶型產品的競爭價值體基于差異化戰略的戶型產品的競爭價值體系構建系構建基本舒適度基本舒適度舒適度43、提升舒適度提升性價比提升性價比提升競爭價競爭價值軸值軸產品軸產品軸戶型緊湊動靜分區干濕分區客廳、主臥朝南無暗房、采光好功能空間彈性功能空間彈性舒適空間細化舒適空間細化空間預留空間可分可合主仆分離可變空間、內庭院、空中花園等儲藏室衣帽間中西廚功能間工人房明廚明衛生活陽臺寬廳設計雙衛生間南北陽臺南北通透兩房價值體系兩房價值體系三房價值體系三房價值體系四房及以上價值體系四房及以上價值體系凸窗（飄窗）挑空露臺挑空入戶花園可改房的陽臺其它功能空間贈送必選動作必選動作可選動作可選動作本報告是嚴格保密的。60戶型產品價值要點推薦戶型產品價值要點推薦本報告是嚴格保密的。61品質產品提升生活價值品質產品提升生活44、價值舒適度挖掘舒適度挖掘超值空間贈送超值空間贈送舒適度挖掘舒適度挖掘觀景露臺觀景露臺細化功能空間細化功能空間空中院館空中院館必選項可選項超值空間贈送超值空間贈送凸窗凸窗飄窗飄窗挑空露臺挑空露臺儲物間贈送儲物間贈送必選項可改房的陽臺可改房的陽臺入戶花園贈送入戶花園贈送可選項陽光房陽光房不同價值（面積）的戶型舒適度逐級提升越高價值的物業可考慮贈送更多面積，以消除客戶對單價提升的抗性嵌入式衣柜嵌入式衣柜活動空間強化活動空間強化強化主臥強化主臥超值的超值的品質的品質的本報告是嚴格保密的。62通過通過觀景露臺觀景露臺或是窗戶來實現多面采光的或是窗戶來實現多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳理念45、，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳u通過觀景陽臺的大空間處理，將景觀直接延伸至室內，沿展室內空間u使得客廳及其它相關房間得到最大采光面舒適度挖掘舒適度挖掘依照市場的流行特征及客戶的喜好，陽臺可適依照市場的流行特征及客戶的喜好，陽臺可適度塑造弧線，體現品質感度塑造弧線，體現品質感較大戶型的觀景陽臺，可考慮與主臥或是其它活動功能空間連接，既增大景觀面，又擴大陽臺的活動觀景空間全景式餐廳，美景伴美食主臥觀景陽臺設計超大連通型陽臺設計本報告是嚴格保密的。63將以起居室為核心的動區空間功能適度強將以起居室為核心的動區空間功能適度強化，滿足南昌客戶生活習慣化，滿足南昌客戶生活習慣u交通動線組織合理，以起居室46、為核心的動區空間獨立；u動區視野好，采光面大；u入口玄關與入戶花園的的儀式感，體現檔次；u依托起居室安排其它情趣活動空間，符合市場發展舒適度挖掘舒適度挖掘入口玄關的儀式感以起居室為核心的活動區以起居室為核心的活動區是南昌人日常居家主要活是南昌人日常居家主要活動空間，需著力打造動空間，需著力打造南北陽臺增大采光客廳活動區情趣活動空間別致的入戶花園和玄關合理分區保證起居室獨立性合理分區保證起居室獨立性本報告是嚴格保密的。64適度強化主臥空間的設計，特別是高價值適度強化主臥空間的設計，特別是高價值物業，使主人的生活更加舒適物業，使主人的生活更加舒適舒適度挖掘舒適度挖掘高價值物業采用雙主臥設計，符合部47、分大市場老板家庭3代同堂的特點，提供更為舒適的主人居住空間雙主臥設計主臥室次主臥室衣帽間強化主臥套間功能，提高主臥舒適度強化主臥套間功能，提高主臥舒適度與觀景陽臺連同適度活動空間本報告是嚴格保密的。65功能空間細化功能空間細化高價值物業提升生活品高價值物業提升生活品質的常規手法質的常規手法舒適度挖掘舒適度挖掘獨立會客室中西廚設計工人房陽光房主仆分離的設計為南昌市場稀缺工人獨立入口主入口樓王產品采用主仆入口分離的設計，各自生活工作空間互不干擾，最大限度地保證主人家庭的生活品質u工人房u陽光房u中西廚u獨立會客室隨著戶型價值的提高，不同隨著戶型價值的提高，不同產品根據實際情況選擇增值產品根據實際情48、況選擇增值功能空間。功能空間。本報告是嚴格保密的。66儲物間和嵌入式衣柜儲物間和嵌入式衣柜易于感知的實用易于感知的實用功能空間贈送迎合主力客戶需求功能空間贈送迎合主力客戶需求超值空間贈送超值空間贈送u利用非承重墻墻體厚度，掏空部分層高低于2.2米的空間，作為內置衣柜贈送給業主；u考慮用陽光房或內嵌衣柜的制作方式，部分或全部贈送儲物間的面積項目核心客戶項目核心客戶大市大市場老板對儲物間有著非場老板對儲物間有著非常大的需求，利用此實常大的需求，利用此實用功能空間的贈送即可用功能空間的贈送即可震撼市場震撼市場儲物間嵌入式衣柜本報告是嚴格保密的。67奇偶層送露臺，超過6m贈送全部面積露臺大面積贈送，體49、現產品更高價值露臺大面積贈送，體現產品更高價值超值空間贈送超值空間贈送以挑空的方式，實現高層露臺的全部贈送，對于較以挑空的方式，實現高層露臺的全部贈送，對于較高價值戶型建議采用高價值戶型建議采用錯層送露臺，戶戶有贈送本報告是嚴格保密的。68入戶花園的贈送需在市場現有基礎上，提入戶花園的贈送需在市場現有基礎上，提升贈送空間的實用性升贈送空間的實用性可將入戶花園隔成一個開敞的書房或其它功能室超值空間贈送超值空間贈送入戶花園可隔房贈送（部分贈送面積），或者錯層入戶花園可隔房贈送（部分贈送面積），或者錯層贈送（全部贈送面積）贈送（全部贈送面積）錯層部分實現全部贈送入戶花園面積錯層部分實現全部贈送入戶花50、園面積入戶花園改房入戶花園景觀本報告是嚴格保密的。69凸窗增加了室內可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。凸窗凸窗市場常用贈送手法，僅為市場常用贈送手法，僅為“保值保值選項選項”可贈送全部面積，是市場常用的手法可贈送全部面積，是市場常用的手法超值空間贈送超值空間贈送梁梁凸窗窗臺客戶可根據需要拆卸，贈送面積凸窗剖面可拆倒凸窗，可增加室內實用空間本報告是嚴格保密的。70窗未落地，不計入建筑面積，但室內空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設，也可以通過焦距調整成為梳妝臺或寫字臺，具有很大的使用價值大尺度飄窗大尺度飄窗凸窗的局部強化類型凸窗的局部強化類型超值空間贈送超值空間贈送建議可在主臥等重要51、生建議可在主臥等重要生活空間采用活空間采用本報告是嚴格保密的。71贈送陽光房設計，為室內采擷更多陽光贈送陽光房設計，為室內采擷更多陽光,增添增添居室情趣居室情趣陽光房內景陽光房內景陽光房外景陽光房方正實用觀景良好附送面積地面墊高，或屋頂壓低，使陽光房層高2.2米，該部分面積增送陽光房外景超值空間贈送超值空間贈送陽光房為市場常用贈送面積方式，提高情趣空間，但成本增加較多陽光房為市場常用贈送面積方式，提高情趣空間，但成本增加較多本報告是嚴格保密的。72獨立空中花園或內凹式陽臺，可改為書房等功獨立空中花園或內凹式陽臺，可改為書房等功能室，獲贈一半面積能室，獲贈一半面積p獨立的空中花園（內凹式陽臺），52、可增加高層業主與自然的接觸，提供院落式情景體驗；p空中花園三面與室內連通，屬于內陽臺，有頂無柱銷售時計一半面積；p讓客戶有更多的想象空間，根據自己需要決定功能的分配，可改裝成書房等功能空間，相當于業主獲贈一般花園的面積。超值空間贈送超值空間贈送空中花園（內凹式陽臺）空中花園的方式市場稀缺，空中花園的方式市場稀缺，建議舒適三房以上采用，建議舒適三房以上采用，增強產品競爭力增強產品競爭力本報告是嚴格保密的。73可將空中院館隔成可將空中院館隔成一個開敞的書房或一個開敞的書房或臥室臥室u空中庭院，使客廳進深變短，通風性更好；u空中院館也是非常重要的情趣活動空間；u同時得到幾個空間的共享，室內互動性強；53、u客戶可選擇自行封閉處理；n有頂有柱算全面積n有頂無柱算一半面積n隔層（6m）全送面積舒適度挖掘舒適度挖掘空中院館空中院館高層住宅的最高表現形式，高層住宅的最高表現形式，樓王產品更顯尊貴樓王產品更顯尊貴樓王產品市場剛剛樓王產品市場剛剛起步，空中院館的起步，空中院館的產品形式市場還基產品形式市場還基本沒有采用，利于本沒有采用，利于突破市場競爭突破市場競爭空中院館有效把戶內戶外的景觀結合,增加了戶型內部的舒適尊貴感;空中院館有效豐富外立面的線條變化,使立面更加多樣化。6m空中院館普通空中院館本報告是嚴格保密的。74戶型價值點匯總戶型價值點匯總本報告是嚴格保密的。75單體其它要點單體其它要點本報告是54、嚴格保密的。76高層底層局部架空，與社區內部景觀結合高層底層局部架空，與社區內部景觀結合提提高社區環境的舒適度，體現原生態的自然空間高社區環境的舒適度，體現原生態的自然空間底層架空層：底層架空層：p增加綠化空間，豐富園林層次，增加共享空間，迅速擴大共享空間感受；p架空層下開放的空間與周圍綠化成為一體，形成泛會所，可以擺設一些桌椅供老人和孩子娛樂；p位于中心的樓王架空建議架空高度為米，這樣可以保證一層的住戶也可以看到湖景，充分利用景觀資源。本報告是嚴格保密的。77入戶大堂是客戶觀察品質的敏感點，需著重處理入戶大堂是客戶觀察品質的敏感點，需著重處理入戶大堂的處理入戶大堂的處理體現品質體現品質住宅的55、入戶大堂需適度雕飾，以體現品質感住宅的入戶大堂需適度雕飾，以體現品質感入戶大堂需要在樓王產品中適度強化入戶大堂需要在樓王產品中適度強化本報告是嚴格保密的。78戶型和單體設計避免一些異型空間。盡可能戶型和單體設計避免一些異型空間。盡可能的方正實用的方正實用走道空間盡可能的減少，合理的空間利用。相關管道井合理科學的面積和位置設計?？茖W合理的設計科學合理的設計提高實用率提高實用率減少公共空間以提高實用率的同時，會相應的犧牲減少公共空間以提高實用率的同時，會相應的犧牲舒適性，應在保證規范允許的范圍內平衡舒適性，應在保證規范允許的范圍內平衡底層提高實用率的處理：底層提高實用率的處理：用灰空間的方式處理入56、戶大堂。半開放型大堂，計入不算面積的架空層內。審批之后通過玻璃或柵欄進行隔斷。本報告是嚴格保密的。79報告架構報告架構D DF F住宅建筑單體建議住宅建筑單體建議配套和物管建議配套和物管建議啟動區策略建議啟動區策略建議E E公寓單體及商業建議公寓單體及商業建議CC景觀體系建議景觀體系建議B BA A第一階段工作回顧第一階段工作回顧GG物業建議整體原則物業建議整體原則本報告是嚴格保密的。80酒店式公寓建議酒店式公寓建議本報告是嚴格保密的。81市場現狀簡述市場現狀簡述市場良好，公寓產品主要面向市場良好，公寓產品主要面向投資客戶，但需預防區域未來可能的競爭問題投資客戶，但需預防區域未來可能的競爭問題57、客戶構成分類客戶構成分類以投資為主體的購買需求以投資為主體的購買需求以私營業主和公務員為主的購買群體以私營業主和公務員為主的購買群體區域公寓市場表現良好，但潛在的供應量較大，可預見未來競爭激烈區域公寓市場表現良好，但潛在的供應量較大，可預見未來競爭激烈洪城大市場洪城大市場及周邊專業及周邊專業批發市場批發市場中山西路中山西路朝陽中路朝陽中路建設西路建設西路萊茵萊茵金座金座星河國際星河國際東方東方巴黎巴黎東方東方百靈百靈天使天使領域領域3本項目本項目市場產品競爭層級市場產品競爭層級賣區域公寓投資價值賣區域公寓投資價值賣產品賣產品賣服務賣服務市場市場現狀現狀市場市場空白空白本報告是嚴格保密的。82酒58、店式公寓建設酒店式公寓建設KPIKPI體系體系以普通公寓的以普通公寓的形式實現酒店式高檔感受形式實現酒店式高檔感受公寓公寓KPI品質形象體系品質形象體系都市形象展示都市形象展示獨立功能體系獨立功能體系大堂展示大堂展示獨立空中會所獨立空中會所獨立停車空間獨立停車空間特色居住體系特色居住體系獨立活動空間獨立活動空間戶型要點分析戶型要點分析裝修要點建議裝修要點建議特色物業服務特色物業服務獨立景觀獨立景觀本報告是嚴格保密的。83公寓處于展示都市形象最佳位置公寓處于展示都市形象最佳位置整體整體風格與住宅保持一致，色調進行區分風格與住宅保持一致，色調進行區分u酒店式公寓建議與普酒店式公寓建議與普通住宅保持59、一致，采用通住宅保持一致，采用國際主義風格國際主義風格，在色調，在色調上進行區分，保持整體上進行區分，保持整體效果完整效果完整品質形象品質形象酒店式公寓酒店式公寓都市n需保持整齊的韻律感（尤其是北側臨街面）n適度增大開窗面積（相對于住宅）以強調通透感偏住宅化的立面偏住宅化的立面本報告是嚴格保密的。84高檔入口大堂高檔入口大堂“酒店品質的第一感覺酒店品質的第一感覺”挑空空間：挑空空間：2層的挑控空間，體現業主的尊貴，以及整體的氣勢。入口接待區：入口接待區：方便臨時的賓客接待與等候，體現業主身份，以及完善的安防，保證業主私密生活，設置休息區和保安臺。石材裝修和石材裝修和局部處理：局部處理：體現項目60、的高品質，以及業主的身份。品質形象品質形象局部吊頂仿大理石地板電梯間的細化處理品質本報告是嚴格保密的。85公寓專屬的空中小型會所公寓專屬的空中小型會所面積建議：減少后期持有成本以及與普通住宅的差異，面積控制在5平方米左右。小型健身室小型健身室設施配置建議：設施配置建議：小型私家健身房私家接待區(多功能房)棋牌室空中花園獨立功能獨立功能多功能接待區多功能接待區公寓客戶不能共享社區內部會所，單公寓客戶不能共享社區內部會所，單獨設置空中小會所獨設置空中小會所小型健身室小型健身室會所設置于會所設置于3層轉換層處，室外露臺層轉換層處，室外露臺可形成空中花園的室外景觀可形成空中花園的室外景觀空中花園空中花61、園會所花園本報告是嚴格保密的。86獨立景觀：商業和公寓連接部的轉換層如果不能獨立景觀：商業和公寓連接部的轉換層如果不能進行其他功能轉換，則做成空中花園，景觀向空進行其他功能轉換，則做成空中花園，景觀向空中延伸中延伸深圳星河國際深圳星河國際獨立功能獨立功能本報告是嚴格保密的。87停車動線和活動空間與其他物業分離停車動線和活動空間與其他物業分離地下停車位置的單獨設置地下停車位置的單獨設置通過部分簡單裝修裝飾簡單裝修裝飾，改變地下室的簡陋形象獨立功能獨立功能設計時需要考慮其他物業車流與公寓車流的分離，盡可能分別設出入口，保證內部社區居住的純粹性。酒店式公寓酒店式公寓外城的獨立活動空間外城的獨立活動空62、間內城內城人行動線獨立的進入路線：建議人行動線從北側商業街后側進入獨立的綠化體系：園林體系與社區內部完全隔斷進入區域綠化帶進入區域綠化帶空中綠化帶（架空層或屋頂）空中綠化帶（架空層或屋頂）綠化帶車行動線本報告是嚴格保密的。88“酒店式酒店式”的物業服務的物業服務項目體現酒店項目體現酒店式公寓的軟件要素式公寓的軟件要素酒店水準酒店水準的公寓服的公寓服務內容務內容居家服務居家服務針對商務客戶針對商務客戶24小時送餐服務 專業洗衣郵件收遞短期保姆服務鐘點工服務代訂購服務房產服務房產服務針對投資客戶針對投資客戶房屋代管服務代收房租服務獨立功能獨立功能管理方式管理方式：由社區物管公司統籌管理，除常規服務63、外，提供升級服務內容，同時提升服務人員著裝形象和服務標準，體現“酒店式特征”。本報告是嚴格保密的。89針對商務居住的投資客是本項目公寓市場的主體針對商務居住的投資客是本項目公寓市場的主體戶型以方正簡潔為主，適度亮點戶型以方正簡潔為主，適度亮點特色居住特色居住針對商務居住的投資客針對商務居住的投資客方正簡潔方正簡潔2.2m落地凸窗落地凸窗結構上可處理的隔板，客戶可選擇打掉，增加實用面積如落地凸窗被規定所限無法全部贈送，可改為步入式凸窗落地凸窗是落地凸窗是小戶型公寓小戶型公寓實用的贈送實用的贈送手法手法方正簡潔實用房型最受歡迎方正簡潔實用房型最受歡迎贈送面積給投資客超值感贈送面積給投資客超值感迎合64、商務客居住特點：縮小迎合商務客居住特點：縮小廚房尺度，保證衛生間面積，廚房尺度，保證衛生間面積，保留生活陽臺保留生活陽臺本報告是嚴格保密的。90公寓推薦戶型公寓推薦戶型單房公寓：建筑面積單房公寓：建筑面積29.68，套內面積，套內面積22.66兩房兩廳：建筑面積兩房兩廳：建筑面積66.61-66.69，套內面積，套內面積50.86-50.92一房一廳：建筑面積一房一廳：建筑面積41.54-41.56，套內面積，套內面積31.72凸窗露臺贈送落地凸窗落地凸窗生活陽臺生活陽臺凸窗露臺贈送特色居住特色居住本報告是嚴格保密的。91菜單式精裝修菜單式精裝修給客戶品質生活的便利給客戶品質生活的便利選擇，市65、場沖擊點選擇，市場沖擊點特色居住特色居住品質帶裝修銷售為客戶省力，也為開發商的成本處理帶來便利，已經成為南昌市場的趨勢，但控制質量是關鍵問題精裝修菜單精裝修菜單n普通裝修：地板+廚衛裝修n高級裝修：+少量品牌生活家電（空調、熱水器等）+生活家具（沙發、床、衣柜等）搬進可住方案本報告是嚴格保密的。92人才交流中心處理建議人才交流中心處理建議本報告是嚴格保密的。93產品豎向設計形式建議產品豎向設計形式建議12層 可售商鋪3-5層人才交流中心辦公場所625層 商務公寓入口空中花園屋頂花園贛撫路人才中心2.3萬的人才交流中心置萬的人才交流中心置于價值最低的東南角于價值最低的東南角p在六樓（或五樓）設置66、空中花園平臺供在六樓（或五樓）設置空中花園平臺供辦公休憩辦公休憩p在屋頂設置屋頂花園，供公寓住戶休憩在屋頂設置屋頂花園，供公寓住戶休憩該建筑完全獨立于住宅社區，自成體系該建筑完全獨立于住宅社區，自成體系本報告是嚴格保密的。94商業建議商業建議本報告是嚴格保密的。95商業街問題要點商業街問題要點本報告是嚴格保密的。96商業市場態勢格局（簡要回顧）商業市場態勢格局（簡要回顧）洪城板塊洪城板塊專業批發市場商圈洪城路洪城路建設西路中心商圈和洪城板塊是成熟的批發市場商圈，以中心區為核心，商業開發向外拓展，客戶投資熱情高整體商業態勢整體商業態勢以批發和商貿物流為主，主體定位無法撼動，無其它大型集中商業，商67、業業態層級整體較低板塊內板塊內格局格局街區街區街區商業價值高，區域附近街鋪租售價格較高，銷售情況良好，但業態檔次都過低街區格局分析街區格局分析街區格局分析街區格局分析本項目建設西路撫生路龍盛建設家園底商洪城路洪城路灌嬰路桃苑小區桃苑小區農民自建房江西中醫學江西中醫學院科技學院院科技學院新聞出新聞出版學校版學校舊小區舊小區西湖區政府小區桃花路少量物流公司舊小區大市場區域格局分析區域格局分析區域格局分析區域格局分析本報告是嚴格保密的。97地塊商業價值分析回顧地塊商業價值分析回顧開放式街區型商業開開放式街區型商業開發條件成熟，難以承擔較高層級的區域商業發條件成熟，難以承擔較高層級的區域商業開放式街區68、型開放式街區型商業開發條件商業開發條件成熟，難以承成熟，難以承擔較高層級的擔較高層級的區域商業區域商業商業價值的支撐商業價值的支撐商業價值的支撐商業價值的支撐消費力消費力n學生和大多數附近居民消費力低，但消費的頻率高n私營業主有較高的消費能力街區附近消費人群街區附近消費人群區域內消費人群基數較大，加本項目粗估超過1.5萬人；n眾多的原居民n附近2個學校有大量師生n本地工作生活的私營業主n本項目內1000多戶居民更遠的區域內居民消費習慣分散，更多去市中心消費力消費力n學生和大多數附近居民消費力低，但消費的頻率高n私營業主有較高的消費能力商業聚集效應商業聚集效應n區域內有多個街區聚集，大量的底商街69、鋪n商業經營成熟度高n業態以居住生活配套和餐飲娛樂為主本報告是嚴格保密的。98本項目商業體量和排布（以本項目商業體量和排布（以2.72.7萬為準）萬為準）n北側商業氛圍繁榮，人氣較多，價值最高，所以布置大體量集中商業；n向南臨街商業體量逐級遞減；方案A大體量商業南側商業西側商業北側商業北側二層商業建施圖北側一層商業建施圖西側商業本報告是嚴格保密的。99商業性質分析商業性質分析介于區域級商業與社區介于區域級商業與社區商業之間商業之間2.85萬的體量在南昌介于社區商業和區域性商業之間萬的體量在南昌介于社區商業和區域性商業之間本報告是嚴格保密的。100商業處理思路商業處理思路眾鑫選擇的是快速銷售眾鑫70、選擇的是快速銷售回現的回現的“萬達模式萬達模式”眾鑫的觀點：眾鑫的觀點：n商業在和規劃局協調許可的情況下盡量增多商業體量；n全部劃成大進深的小鋪，銷售回現；n不考慮經營持有；本報告是嚴格保密的。101商業規劃存在的問題及應對思路商業規劃存在的問題及應對思路商業的開發在于順勢而為，本項目商業存在如下問題：商業的開發在于順勢而為，本項目商業存在如下問題：商業的開發在于順勢而為，本項目商業存在如下問題：商業的開發在于順勢而為，本項目商業存在如下問題：絕大多數小鋪絕大多數小鋪承擔區域商業功能承擔區域商業功能大體量商業大體量商業售后難以規劃經營售后難以規劃經營提升招商和銷售難度提升招商和銷售難度潛在效益71、吸引力不大潛在效益吸引力不大應對思路應對思路1：銷售：銷售矛盾矛盾p主題包裝，制造營銷噱頭，前期快速銷售p1層鋪銷售搭售2（3）層，拉動整體銷售應對思路應對思路2：經營：經營p局部關鍵點上少量主力店引導業態p考慮招商先行，如可帶租約銷售最好本報告是嚴格保密的。102業態及排布建議業態及排布建議本報告是嚴格保密的。103整體業態設想整體業態設想南側商業氛圍淡薄，人氣不旺，萬不得已，考慮區域內已有的物流形式集中商業集中商業風風情情商商業業社區普通商業社區普通商業風風情情商商業業以批發業態為主的集中商業，少量餐飲及其它北側北側小鋪大體量3層的形式，難以作其它業態，只能作大市場批發商業的延伸西側重點為72、風情商業，提升整體檔次西側西側針對區域原居民、老板和學生的娛樂休閑餐飲業態以社區配套為主南側南側本報告是嚴格保密的。104北側集中商業北側集中商業展示城市形象展示城市形象請來見我，沿著筆直的街道請來見我，沿著筆直的街道向前，于那燈火輝煌處左轉，向前，于那燈火輝煌處左轉，繁華都市中看見的溫馨一角，繁華都市中看見的溫馨一角，就是我的家。就是我的家。本報告是嚴格保密的。105北側內廊類集中商業北側內廊類集中商業通透視線通透視線街道？還是廊道？大面積玻璃窗街道？還是廊道？大面積玻璃窗提供了通透的視線，窗里窗外，提供了通透的視線，窗里窗外，究竟，誰是誰的風景？究竟，誰是誰的風景？本報告是嚴格保密的。1073、6大體量商業及主力店的業態規劃大體量商業及主力店的業態規劃集中商業集中商業123主力店集中商業的業態處理集中商業的業態處理批發商業的延伸：如燈具、小電器等，最好選擇市場空白，可快速引導已有的大市場成熟批發商業圈較難直接延伸，如果選擇自然延伸的話，周邊農貿市場的檔次較差。主力店聚集人氣，引導人流消費主力店聚集人氣，引導人流消費1品牌餐飲帶動消費人氣，也可使得餐飲業態延伸發展，迅速消化商業體量2品牌餐飲或批發商業類型的主力店，聚集端頭人氣31000-1500大型街區超市，帶動人流向下流動，激活西南側商業人行動線本報告是嚴格保密的。107北側商業排布調整的細節要點北側商業排布調整的細節要點主力店的深74、化設計，應根據實際業態調整，可提前與商家接洽；市政廣場公寓入口人行動線建設西路上步電梯關鍵細節要點關鍵細節要點吸引人氣的關鍵，需最大限度的打開內部空間，增強內廊與外街的通達性；內部動線處理考慮到未來經營和銷售的靈活性，柱距應規整，（4m柱距、不規則排布難以經營較大業態）柱距的處理工程處理如有困難，因平衡成本和銷售經營風險的問題，作轉換層處理其它要點其它要點考慮2，3樓的可達性和實際實用，有必要增加貨梯直達，增加外梯；1.1.上層可達性上層可達性上層可達性上層可達性考慮公共衛生空間的預留，給客戶和業主更多方便；2.2.公共衛生公共衛生公共衛生公共衛生避免公寓入口對沿街商業面的破壞和對商業價值的貶75、損；3.3.公寓入口公寓入口公寓入口公寓入口4.4.主力店設計主力店設計主力店設計主力店設計本報告是嚴格保密的。108西側風情商業街西側風情商業街主要商業外部展示面主要商業外部展示面西側作為商業形象主要展示西側作為商業形象主要展示面立面形式豐富，結合外廊面立面形式豐富，結合外廊建筑形式體現項目定位風格，建筑形式體現項目定位風格，同時吸引人流同時吸引人流方案主入口方案西側商業街本報告是嚴格保密的。109開放式風情商業的業態規劃開放式風情商業的業態規劃街區日常生活必需的業街區日常生活必需的業態態n干洗店n便利店n藥店n銀行n文具用品店n體育用品店n特色商業，提升本項目的檔次，特色商業，提升本項目的76、檔次，并與周邊商業體形成差異化并與周邊商業體形成差異化n特色餐飲n咖啡廳n特色酒吧n音像制品n美容美發n娛樂休閑（網吧、KTV）n沖印店p通過建筑形態的收縮，起到控制二層商業面積的目的特色餐飲店美容美發干洗店銀行風情商業街是展示項風情商業街是展示項目商業價值的最佳外目商業價值的最佳外部展示面部展示面本報告是嚴格保密的。110南側普通商鋪南側普通商鋪靈活處理的間隔畫面靈活處理的間隔畫面8米的外柱距避免視線阻隔米的外柱距避免視線阻隔作為整體商業的補充，挑空商鋪業態可靈活作為整體商業的補充，挑空商鋪業態可靈活處理處理本報告是嚴格保密的。111報告架構報告架構D DF F住宅建筑單體建議住宅建筑單體建77、議配套和物管建議配套和物管建議啟動區策略建議啟動區策略建議E E公寓公寓單體單體及商業建議及商業建議CC景觀體系建議景觀體系建議B BA A第一階段工作回顧第一階段工作回顧GG物業建議整體原則物業建議整體原則本報告是嚴格保密的。112整體園林景觀風格的確定整體園林景觀風格的確定本報告是嚴格保密的。113以差異化主題園林面對市場競爭以差異化主題園林面對市場競爭萊茵半島萊茵半島香溢花城香溢花城四季花城四季花城精細化工藝精細化工藝+主題表現力主題表現力=引爆市場的高檔次景觀園林引爆市場的高檔次景觀園林關鍵點特殊化追關鍵點特殊化追求市場沖擊力求市場沖擊力敏感點精細化敏感點精細化確定項目檔次確定項目檔次78、世紀風情世紀風情現代法國皇家園林現代法國皇家園林差差異異化化戰戰略略本報告是嚴格保密的。114現代簡約現代簡約+法國風情法國風情+皇家氣勢皇家氣勢=現代法國皇家園林現代法國皇家園林現代園林的簡約形式與項目現代園林的簡約形式與項目建筑的國際主義風格相適應，建筑的國際主義風格相適應，利于營造整體統一的視覺效利于營造整體統一的視覺效果果法國園林的異域風情區別于南法國園林的異域風情區別于南昌現有園林主題缺失的現狀，昌現有園林主題缺失的現狀，符合項目差異化引爆市場的目符合項目差異化引爆市場的目的的皇家園林的宏大氣勢滿足項皇家園林的宏大氣勢滿足項目高檔次定位要求，給人豪目高檔次定位要求，給人豪華大氣的直觀79、感受華大氣的直觀感受本報告是嚴格保密的。115現代法國皇家主題園林現代法國皇家主題園林 大尺度空間滿足大氣勢要求大尺度空間滿足大氣勢要求現代法國皇家園林的大現代法國皇家園林的大尺度空間特點符合本項尺度空間特點符合本項目營造豪華的大氣勢景目營造豪華的大氣勢景觀園林的設計要求觀園林的設計要求本報告是嚴格保密的。116現代法國皇家主題園林現代法國皇家主題園林 嚴謹有序、均衡對稱的布局適合建筑風格嚴謹有序、均衡對稱的布局適合建筑風格現代法國皇家園林嚴謹現代法國皇家園林嚴謹有序、均衡對稱得空間有序、均衡對稱得空間布局適合項目的建筑風布局適合項目的建筑風格格本報告是嚴格保密的。117現代法國皇家主題園林現80、代法國皇家主題園林 精致細部處理符合項目高端定位精致細部處理符合項目高端定位現代法國皇家園林對細現代法國皇家園林對細節部分的精細處理符合節部分的精細處理符合項目高端定位要求項目高端定位要求噴泉水池噴泉水池刺繡花壇刺繡花壇藝術噴泉藝術噴泉噴泉雕塑噴泉雕塑廊道細部廊道細部本報告是嚴格保密的。118本項目園林景觀價值點總結本項目園林景觀價值點總結鮮明的主題鮮明的主題景觀的打造景觀的打造成本控制成本控制p 與建筑風格協調與建筑風格協調p 符合當地氣候條件和產品定位符合當地氣候條件和產品定位p 文化意味的標志性構造物文化意味的標志性構造物p 社區景觀元素主導社區景觀元素主導p 規則式布局，體現氣勢和都市81、規則式布局，體現氣勢和都市 p 少量珍貴樹種點綴少量珍貴樹種點綴p 注重細節處理，體現檔次注重細節處理，體現檔次p 疏林稀草疏林稀草p淺水系淺水系p本地樹種本地樹種本報告是嚴格保密的。119現代法國皇家園林設計要點建議現代法國皇家園林設計要點建議現代法國現代法國皇家園林皇家園林區域標識系統建議區域標識系統建議照明系統照明系統步行系統步行系統主要景觀節點主要景觀節點其它要素建議其它要素建議水系建議水系建議主要雕塑建議主要雕塑建議外部市政園林建議外部市政園林建議內部園林體系建議內部園林體系建議標識系統標識系統園林空間建議園林空間建議市政園林北區市政園林北區市政園林南區市政園林南區中央景觀區中央景觀82、區入口景觀帶入口景觀帶主入口主入口植被建議植被建議次景觀區次景觀區景觀小品建議景觀小品建議本報告是嚴格保密的。120區域標識（區域標識（DISDIS）系統）系統本報告是嚴格保密的。121建立區域邊界：建立區域邊界：DISDIS體系區域識別系統體系區域識別系統DIS(district identifications system)DIS(district identifications system)利用相鄰及穿過項目的道路，從地理位置上統一規劃和界定區域。建立內部統一的、與外部環境截然不同的區域感受，建立強勢區域形象。建議元素：圍墻和導示系統照明系統結合邊界限定路面鋪地本報告是嚴格保密的。1283、2照明系統照明系統以視線高度劃分三個區域層以視線高度劃分三個區域層級，統一造型確定區域感級，統一造型確定區域感高：項目地塊邊界設置路高：項目地塊邊界設置路旗，并沿城市道路延伸旗，并沿城市道路延伸中：商業街與小區及道路中：商業街與小區及道路設置燈柱設置燈柱低：入戶道路及景觀節點低：入戶道路及景觀節點設置草坪燈設置草坪燈本報告是嚴格保密的。123步行系統步行系統統一路面材質色彩，設置特統一路面材質色彩，設置特色路面標識色路面標識本報告是嚴格保密的。124標識系統標識系統采用統一形式突出項目特色，采用統一形式突出項目特色，商業街形象保持一致商業街形象保持一致本報告是嚴格保密的。125外部市政園林建議84、外部市政園林建議本報告是嚴格保密的。126市政園林北區市政園林北區開放式園林促進商機開放式園林促進商機北側示意圖示意圖外部市政園林以主入外部市政園林以主入口為界分為南北兩部口為界分為南北兩部分，北側毗鄰項目商分，北側毗鄰項目商業街區業街區u北側結合商業街區，形成開放式園林u增大硬質鋪地面積，合理安排休閑座椅促進人行動線在商業部分的停留性，有效提高商機u適當參考商業步行街區設計主入口本報告是嚴格保密的。127市政園林南區市政園林南區外部綠化帶形成天然屏外部綠化帶形成天然屏障障示意圖示意圖外部市政園林以主入外部市政園林以主入口為界分為南北兩部口為界分為南北兩部分，南側毗鄰項目高分，南側毗鄰項目高價85、值樓盤價值樓盤南側主入口u南側以植被為主，作為城市道路和項目之間的過渡，少量硬質鋪地和大面積綠化相結合，同時避免純綠化的封閉性和純硬質鋪地的日照反射問題u建議選擇高大喬木，形成天然屏障隔絕城市干道帶來的噪音和灰塵污染本報告是嚴格保密的。128內部園林景觀體系構建內部園林景觀體系構建本報告是嚴格保密的。129園林空間園林空間大尺度空間與規則圖形結合，大尺度空間與規則圖形結合，營造恢宏的皇家園林氣勢營造恢宏的皇家園林氣勢u 利用高層建筑之間的大尺度空間設計主體景觀，體現皇家園林的大氣u規則圖形確定園林整體法國風情，靈活的組合形式增加生動趣味園林空間園林空間本報告是嚴格保密的。130主入口主入口從體86、量和對稱平面表現儀式感從體量和對稱平面表現儀式感u主入口建議采用中大體量的平面對稱布局，表現大氣的儀式感u立面造型建議簡潔的幾何造型，淺素色石材與通透玻璃材質，強調高貴的視覺效果主要景觀節點主要景觀節點主入口示意圖示意圖本報告是嚴格保密的。131入口景觀帶入口景觀帶結合原有香樟樹設計綠化結合原有香樟樹設計綠化帶帶u充分利用地塊內原有香樟樹種植行道樹列；u入口處種植少量高檔樹種以提升品位；u 主入口種植規整行道樹列和刺繡花壇，表現大氣儀式感。主要景觀節點主要景觀節點主入口示意圖示意圖行道樹地塊內香樟樹資源地塊內香樟樹資源精致花圃結合噴泉精致花圃結合噴泉入口處高檔樹種入口處高檔樹種本報告是嚴格保密87、的。132中央景觀區中央景觀區放射型主題廣場提升品位，放射型主題廣場提升品位，增強儀式感增強儀式感u中央景觀區建議放射型主題廣場，硬質鋪地與水系結合，結合燈光布置，種植少量珍貴樹種。作為首要景觀節點提升項目整體品味主入口示意圖示意圖中央景觀區中央景觀區主要景觀節點主要景觀節點本報告是嚴格保密的。133次景觀區次景觀區大量軟景結合小品營造小尺大量軟景結合小品營造小尺度駐留空間，注重層次感度駐留空間，注重層次感u注重景觀的層次性u次景觀區建議以大量軟景為主，與中央景觀區區分。u景觀小品建議以簡潔造型休閑類桌椅、廊架等為主，在視覺享受同時提供駐留空間。主入口示意圖示意圖次景觀區次景觀區主要景觀節點主88、要景觀節點本報告是嚴格保密的。134水系水系觀賞噴泉和戲水淺池作為水系主觀賞噴泉和戲水淺池作為水系主體，觀賞性與參與性結合體，觀賞性與參與性結合u水系中選擇法國皇家園林中必不可少的噴泉元素，提升園林的觀賞性，但數量無需太多，需控制維護成本u考慮南昌氣候因素和地方生活習慣，放棄游泳池，設計戲水淺池提供兒童游戲場所，滿足業主的參與性和親水性需求u除中央景觀區和主入口處分別設置一個較大噴泉水池，其余水系均控制為淺水池，噴泉數量不超過四個，同時滿足成本控制要求。其它要素其它要素本報告是嚴格保密的。135植被植被常綠喬木結合落葉喬木，樹木與花卉常綠喬木結合落葉喬木，樹木與花卉共同營造季節性景觀共同營造季89、節性景觀u 充分利用地塊內原有香樟樹結合南昌市規定，常綠樹種與落葉樹種共同營造四季不同景色u樹木與觀賞性花卉結合，以花壇裝飾部分景觀節點，營造不同視覺高度上的美麗景觀其它要素其它要素本報告是嚴格保密的。136主要雕塑主要雕塑法國皇家園林代表樣式確定法國皇家園林代表樣式確定項目園林景觀主題風格項目園林景觀主題風格u主要雕塑選擇法國皇家園林代表樣式作為亮點確定園林整體的法國皇家風格。u主入口雕塑建議馬背上的騎士，表面材質仿青銅效果，渲染項目高貴定位。u中央景觀區噴泉雕塑建議選擇奔馬，與動水共同營造生動的氣勢。中央景區噴泉雕塑中央景區噴泉雕塑主入口雕塑主入口雕塑其它要素其它要素本報告是嚴格保密的。190、37景觀小品景觀小品兼顧觀賞性與實用性兼顧觀賞性與實用性u主要景觀小品選擇造型簡潔的花架、桌凳、風雨廊道等，具體體現法式風情，在觀賞的同時提高實用性u建議次要景觀節點設置設置石材動物和靜物造型雕塑小品，增加趣味u駐留節點的設置，提供景觀休憩空間其它要素其它要素本報告是嚴格保密的。138報告架構報告架構D DF F住宅建筑單體建議住宅建筑單體建議配套和物管建議配套和物管建議啟動區策略建議啟動區策略建議E E公寓公寓單體單體及商業建議及商業建議CC景觀體系建議景觀體系建議B BA A第一階段工作回顧第一階段工作回顧GG物業建議整體原則物業建議整體原則本報告是嚴格保密的。139會所建議會所建議本報告91、是嚴格保密的。140會所定位會所定位基本功能完善的生活館所基本功能完善的生活館所本報告是嚴格保密的。141小區會所風格小區會所風格建議相對復雜體量、弧建議相對復雜體量、弧形通透入口、裝飾構架形通透入口、裝飾構架u小區會所考慮與相連商鋪以及住宅建筑風格統一，建議現代主義風格，以裝飾構架豐富立面造型u建議相對復雜體量突出滿足前期作為小區展示的需要u入口處建議弧形玻璃通透設計，符合前期售樓處使用和形象要求u其余部分采用高檔涂料與石材結合，符合項目高端定位同時滿足經濟要求會所建筑風格會所建筑風格裝飾構架裝飾構架玻璃通透效果玻璃通透效果復雜體量感復雜體量感半獨立底層布局半獨立底層布局本報告是嚴格保密的。92、142會所配備基本休閑娛樂功能，大堂兼作前會所配備基本休閑娛樂功能，大堂兼作前期售樓處，整體規?？刂圃谄谑蹣翘?，整體規?？刂圃?500 1500 m m 以內以內會所配套功能會所配套功能u小區會所服務于業主，大堂前期銷售時作為售樓處使用；小區會所服務于業主，大堂前期銷售時作為售樓處使用；u功能配置以滿足功能配置以滿足基本娛樂休閑基本娛樂休閑為主，特設針對老年人需要的棋牌室和兒童的室外活動場；為主，特設針對老年人需要的棋牌室和兒童的室外活動場；u由大堂可直達半由大堂可直達半開放式餐飲空間開放式餐飲空間，同時，同時對外營業對外營業，以滿足經營需要。，以滿足經營需要。本報告是嚴格保密的。143會所大93、堂會所大堂簡潔明亮的現代風格簡潔明亮的現代風格二層挑空二層挑空個性吧臺個性吧臺休閑區休閑區接待處接待處洽談區洽談區本報告是嚴格保密的。144小區會所小區會所溫馨都市生活溫馨都市生活輕歌曼舞，淺酌細品，輕歌曼舞，淺酌細品，在靜下心揮毫的時候，在靜下心揮毫的時候，在激烈運動的時候，在激烈運動的時候，在閉目冥想的時候，在閉目冥想的時候，都是另一種交流的空都是另一種交流的空間，小區的共同的家。間，小區的共同的家。會客、跳舞、品酒、會客、跳舞、品酒、健身、書法、練瑜伽、健身、書法、練瑜伽、打牌打牌本報告是嚴格保密的。145小區會所平面布局建議小區會所平面布局建議u小區會所平面，建議餐飲臨大堂布置，同時對94、外營業，二層相應上空u針對老年人的棋牌室、多功能廳布置在通達性便利的一層u二層布置健身和瑜伽會所u可相應設計半開放式庭院以豐富建筑環境大堂大堂瑜伽瑜伽健身健身多功多功能廳能廳棋牌室棋牌室兒童活兒童活動場動場一層平面一層平面二層平面二層平面室外室外吧臺吧臺(休閑區休閑區)庭院庭院會所主入口會所主入口臨臨撫撫生生路路商商業業本報告是嚴格保密的。146物管建議物管建議本報告是嚴格保密的。147u物業管理最重要的就是安全，管理一定要好；u物業管理做的好，住戶才會有安全感和信任感；u物業管理費不要太高了，現在有些收費就比較夸張；物業管理體系采用以安全保障為核心的封物業管理體系采用以安全保障為核心的封閉式95、智能化社區管理，適度控制收費閉式、智能化社區管理，適度控制收費u物業管理逐漸受到重視，少數高檔樓盤引入著名物業顧問和管理公司，為項目加分；u南昌市物業管理費平均不到1元/平方米月，新建住宅區多數在1.5元/平方米月左右；市市場場現現狀狀客客戶戶需需求求物業的思路物業的思路u強化安全的特性u在考慮成本的同時考慮引入品牌物管顧問作為高端項目賣點本報告是嚴格保密的。148物業管理服務體系物業管理服務體系 日常管理日常管理特約管理特約管理安全保衛安全保衛日常養護日常養護清潔綠化清潔綠化消防工作消防工作日常維護日常維護費用征收和基金管理費用征收和基金管理社會關系協調社會關系協調內部人際處理內部人際處理96、物物業業管管理理服服務務內內容容技術保障技術保障人員保障人員保障核心關注點核心關注點核心關注點核心關注點結合酒店式公寓的服務要點結合酒店式公寓的服務要點結合酒店式公寓的服務要點結合酒店式公寓的服務要點本報告是嚴格保密的。149技術保障技術保障以安防為核心的智能化管理系統，以安防為核心的智能化管理系統，強調從社區到樓棟到入戶的三重保障強調從社區到樓棟到入戶的三重保障安防小區內保安二十四小時巡邏；小區周圍設置紅外線對射防攀爬自動報警裝置；小區各主入口、每幢樓入口及電梯裝有閉路監控裝置；每戶都設有可視對講門鈴；入戶門設門磁報警安防系統。消防每層樓中特設自動感溫、感煙裝置及自動噴淋，手動火災報警裝置；97、安全保衛安全保衛基本安全服務基本安全服務本報告是嚴格保密的。150人員保障人員保障嚴格把控人員形象嚴格把控人員形象為營銷制造話題，在銷售過程中也可以形成良好的展示面為營銷制造話題，在銷售過程中也可以形成良好的展示面本報告是嚴格保密的。151報告架構報告架構D DF F住宅建筑單體建議住宅建筑單體建議配套和物管建議配套和物管建議啟動區策略建議啟動區策略建議E E公寓公寓單體單體及商業建議及商業建議CC景觀體系建議景觀體系建議B BA A第一階段工作回顧第一階段工作回顧GG物業建議整體原則物業建議整體原則本報告是嚴格保密的。152整體分期整體分期本報告是嚴格保密的。153項目整體分期原則項目整體分98、期原則p各期規模的確定必須充分考慮市場實現：各期規模的確定必須充分考慮市場實現：u南昌市場項目年消化量集中在68萬平方米；u本項目需依據自身開發目標與戰略，結合市場實際情況合理把握分期規模。p各期規模必須符合項目展示與實際施工的需要：各期規模必須符合項目展示與實際施工的需要：u啟動區的選擇和分期的策略必須充分考慮現場展示體驗效果、為營銷打造競爭力；u保證實際施工分期的可行性與營銷的配合p各期規模的確定體現了項目節奏的控制：各期規模的確定體現了項目節奏的控制：u后期隨著項目品牌影響力的建立與鞏固，可通過提升價格來控制銷售速度，實現盈利目標。本報告是嚴格保密的。154項目開發和推售分期項目開發和推99、售分期項目雙獨立地下車庫的設計決定了項目大2期開發建設的整體方向u南區和北區分別建設2個獨立車庫，地下車庫必需與上部建筑同時建設p結合項目分期的指導原則和市場現實，本項目預期分大兩結合項目分期的指導原則和市場現實，本項目預期分大兩期期開發，開發，4 4期推售：期推售：北區：前段期北區：前段期北區：前段期北區：前段期（建設期）（建設期）（建設期）（建設期）南區：后續期南區：后續期南區：后續期南區：后續期（建設期）（建設期）（建設期）（建設期）一期：住宅二期：住宅+公寓+商業三期：住宅+公寓+商業四期：住宅+公寓+人才交流中心本報告是嚴格保密的。155一期目標一期目標引爆項目所倡導的都市生活新紀元100、引爆項目所倡導的都市生活新紀元項目分期目標項目分期目標u迅速樹立項目形象，樹立都市價值的高度；u檢驗市場反應，以備后期調整策略。二期目標二期目標強化整體價值實現強化整體價值實現u繼續拔高項目形象，成為市場標竿；u逐步形成市場口碑和項目品牌影響力；u快速走量。三期目標三期目標鞏固并提高獲益水平鞏固并提高獲益水平u鞏固項目品牌與企業品牌的市場影響力；u進一步拔高價格，各種物業靈活推售，實現價值最大化。四期目標四期目標尾盤價值最大化尾盤價值最大化u尾盤的銷售，實現最終價值u對人才交流中心和幼兒園等政府條件項目的處理，規避損失本報告是嚴格保密的。156啟動區目標啟動區目標快速形成展示，強化區域形象快速101、形成展示，強化區域形象形成市場熱點，樹立項目品牌號召力形成市場熱點，樹立項目品牌號召力快速銷售，穩定回現快速銷售，穩定回現p一期啟動區目標分解：一期啟動區目標分解：多元化產品面世，降低風險，試探市場反應多元化產品面世，降低風險，試探市場反應本報告是嚴格保密的。157啟動區建議啟動區建議本報告是嚴格保密的。158南昌市場啟動展示水平良莠不齊，會所是南昌市場啟動展示水平良莠不齊，會所是啟動期的主要展示因素，整體操作空間大啟動期的主要展示因素，整體操作空間大城開國際學園世紀風情水榭花都萬科四季花城恒茂國際都會綠地梵頓公館天高峰尚上林春天中山壹品往往只有會所展示，而無景觀展示，此為市場普遍現象，且會所102、效果被強化區域附近展示的整體水平沒有形成明確的競爭壁壘世紀風情、九里象湖城、城開等部分項目重視展示區的營造，以消除區域陌生城區邊緣項目城區邊緣項目城區邊緣項目城區邊緣項目城區內項目城區內項目城區內項目城區內項目區域競爭項目區域競爭項目區域競爭項目區域競爭項目本報告是嚴格保密的。159項目啟動區定位的思考項目啟動區定位的思考市場層面思考市場層面思考市場層面思考市場層面思考p會所會所是市場需要著重強調的啟動區核心要素；p景觀展示景觀展示為城區項目所缺，如在啟動時即做好景觀展示即可作為刺激點震撼市場；p南昌預售條件南昌預售條件較寬松；項目層面的思考項目層面的思考項目層面的思考項目層面的思考12341103、-外部的市政廣外部的市政廣場場成為外部最佳昭示面；2-均衡的景觀中均衡的景觀中軸軸可與獨立會所獨立會所結合，不在地下層施工面，具有先期可實現性；3-北側地下層北側地下層可整體開挖，產品推售更加靈活；4-東側回遷房東側回遷房須于先啟動，可在前期三棟同開；回遷房會所本報告是嚴格保密的。160以以都市價值都市價值展示為主軸的主題啟動區營造展示為主軸的主題啟動區營造價值體系構建價值體系構建形象定位形象定位南昌南昌.都市生活新紀元都市生活新紀元展示項目價值展示項目價值展示項目價值展示項目價值突破市場競爭突破市場競爭突破市場競爭突破市場競爭都市價值的體現都市價值的體現景觀展示的震撼景觀展示的震撼核心展示靈104、活產品核心景觀主軸，營造都市價值體驗的直接沖擊！核心景觀主軸，營造都市價值體驗的直接沖擊！核心景觀主軸，營造都市價值體驗的直接沖擊！核心景觀主軸，營造都市價值體驗的直接沖擊！實景展示實景展示p整個北區作為整個北區作為大一期大一期產品啟動，回遷房獨立處理，由于政產品啟動，回遷房獨立處理，由于政策限制不多，實際推售產品，可靈活處理；策限制不多，實際推售產品，可靈活處理；p多元化產品線迎合市場主流，戶型面積以暢銷產品為主，多元化產品線迎合市場主流，戶型面積以暢銷產品為主，同時利于后期靈活調整同時利于后期靈活調整展示區域產品區域會所（售樓處）會所售樓處會所售樓處本報告是嚴格保密的。161啟動策略（一）105、：由外而內全方位打造項目核心啟動策略（一）：由外而內全方位打造項目核心實景展示區，盡早展示社區價值意向與生活氛圍實景展示區，盡早展示社區價值意向與生活氛圍123城市化的北側開放市政廣場1大氣的主入口廣場，銜接內外景觀展示，可以雕塑展示文化主題景觀大道結合中央景觀展示區，展示內部社區景觀32為了展示都市化意向，前期的景觀為了展示都市化意向，前期的景觀硬鋪量的增大，必然會增加成本硬鋪量的增大，必然會增加成本沿著最佳路線，整體景觀展示以氣沿著最佳路線，整體景觀展示以氣勢取勝，無需追求效果的極致勢取勝，無需追求效果的極致本報告是嚴格保密的。162啟動策略（二）：會所作為前期售樓處演啟動策略（二）：會所106、作為前期售樓處演繹都市高尚生活（可結合樣板房）繹都市高尚生活（可結合樣板房）會所獨立建設，前期包裝為售樓處，作為展示價值的核心重點打造如工程條件許可的話，如工程條件許可的話，可制作樣板房，結合會可制作樣板房，結合會所營銷深入展示都市生所營銷深入展示都市生活價值?；顑r值。本報告是嚴格保密的。163啟動策略（三）：推售策略靈活，以高形啟動策略（三）：推售策略靈活，以高形象住宅產品立勢為主，后續產品多元化象住宅產品立勢為主，后續產品多元化1231.18F及24F高層產品區域2.33F高層產品區域3.高層公寓產品區域1#2#3#4#9#10#11#p公寓產品與商業同時建設，后續分期間隔推售，首期不上市公寓產品與商業同時建設，后續分期間隔推售，首期不上市p由于獨立于地下車庫區域之外，此三棟物業可先期快速啟動由于獨立于地下車庫區域之外，此三棟物業可先期快速啟動p隨著北區地下車庫區域及地上建筑同時建設，隨著北區地下車庫區域及地上建筑同時建設，3#和和4#物業后續推物業后續推向市場向市場啟動區住宅共約啟動區住宅共約9.26萬萬p啟動區產品線多元化，兼顧風險啟動區產品線多元化，兼顧風險本報告是嚴格保密的。164匯報結束匯報結束!謝謝謝謝