1、第 1 頁天津張家窩鎮項目市場定位及物天津張家窩鎮項目市場定位及物天津張家窩鎮項目市場定位及物天津張家窩鎮項目市場定位及物業發展建議業發展建議業發展建議業發展建議第 2 頁偉業顧問在第二階段所做的綜合分析工作偉業顧問在第二階段所做的綜合分析工作偉業顧問在第二階段所做的綜合分析工作偉業顧問在第二階段所做的綜合分析工作偉業顧問在第二階段所做的綜合分析工作偉業顧問在第二階段所做的綜合分析工作 p包括總經理、副總經理等公司高層及項目工作團對共同參加的項目動腦會p客戶深訪問卷調查及分析p與天津當地相關人士就項目進行的深度訪談p驗證第一階段基本假設及初步定位p通過經濟測算對基本假設和定位進行分析p給出最終2、定位，包括綜合發展主題定位、客戶定位、價格定位等偉業顧問在第三階段所做的產品定位及設計建議工作偉業顧問在第三階段所做的產品定位及設計建議工作偉業顧問在第三階段所做的產品定位及設計建議工作偉業顧問在第三階段所做的產品定位及設計建議工作偉業顧問在第三階段所做的產品定位及設計建議工作偉業顧問在第三階段所做的產品定位及設計建議工作 p深化產品定位包括總體規劃建議、單體設計建議、園林景觀設計建議、指標經濟分析p規劃設計建議草圖p完成規劃設計任務書第 3 頁優勢與機會優勢與機會優勢與機會優勢與機會項目的規模巨大，大盤開發，從某種程度上易于創造主題，增強市場對其認知度；由于天津城市整體規劃的確定，以及地鐵33、號線和京滬鐵路的規劃，張家窩鎮區域未來發展潛力較大，城市化傾向及市場認知度將逐步得到提升；地塊具備一定的景觀條件；第三高教區的發展，使區域具有較好的教育和文化氛圍；天津整體市場處于高速發展階段，未來仍有較大發展空間。上階段研究結論：上階段研究結論：上階段研究結論：上階段研究結論：上階段研究結論：上階段研究結論：對項目的認識對項目的認識對項目的認識對項目的認識第 4 頁劣勢與風險劣勢與風險劣勢與風險劣勢與風險 地塊所處得張家窩鎮目前成熟度較低，缺乏必要的市政配套和公交支持，市場認知度不高；項目面臨周邊大盤的競爭夾擊之勢，北有中北鎮萬科、金廈等大盤，東有梅江南外環外低密度組團；地塊自身有一些負面因4、素，包括地塊中間的回遷房、排污渠；地塊外圍鄉鎮居民區和帶污染的工業園區影響。對項目的認識對項目的認識對項目的認識對項目的認識第 5 頁關于定位關于定位關于定位關于定位已經得出的定位及開發策略初步結論已經得出的定位及開發策略初步結論已經得出的定位及開發策略初步結論已經得出的定位及開發策略初步結論已經得出的定位及開發策略初步結論已經得出的定位及開發策略初步結論關于開發策略關于開發策略關于開發策略關于開發策略由于整體規模巨大，建議功能復合，住宅類型多樣化；景觀及配套應先投入，采取先作區域，后開發項目的定位順應目前市場需求，建議先期開發較低密度產品類型，如TOWNHOUSE。建議首開區公建合理設置，有5、利于市場化運作。先期開發中高檔產品，為后期產品價值提升，和帶動中低端產品預留空間，從而實現整體價值最大化。第 6 頁本項目第二階段工作主要內容本項目第二階段工作主要內容本項目第二階段工作主要內容本項目第二階段工作主要內容本項目第二階段工作主要內容本項目第二階段工作主要內容1.1.1.1.1.1.深訪問卷分析及訪談提要深訪問卷分析及訪談提要深訪問卷分析及訪談提要深訪問卷分析及訪談提要深訪問卷分析及訪談提要深訪問卷分析及訪談提要2.2.2.2.2.2.SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT分析和綜合分析定位分析和綜合分析定位分析和綜合分析定位分析和綜合分析定位分析和綜合分析定位分析和綜合6、分析定位3.3.3.3.3.3.整體發展理念及項目形象定位整體發展理念及項目形象定位整體發展理念及項目形象定位整體發展理念及項目形象定位整體發展理念及項目形象定位整體發展理念及項目形象定位4.4.4.4.4.4.產品定位及建議產品定位及建議產品定位及建議產品定位及建議產品定位及建議產品定位及建議5.5.5.5.5.5.客戶群分析及定位客戶群分析及定位客戶群分析及定位客戶群分析及定位客戶群分析及定位客戶群分析及定位6.6.6.6.6.6.價格定位價格定位價格定位價格定位價格定位價格定位第 7 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研7、究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.需求深訪分析需求深訪分析一、需求深訪分析一、需求深訪分析1.1.深訪問卷結果歸納研究深訪問卷結果歸納研究消費客戶深訪分析結果消費客戶深訪分析結果2.2.天津同行業人士深訪摘要天津同行業人士深訪摘要天津同行的觀點匯總天津同行的觀點匯總3.3.需求深訪小結需求深訪小結第 8 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人8、士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.深訪問卷結果歸納研究深訪問卷結果歸納研究調研說明調研說明調研說明調研說明調研對象：調研對象：部分篩選自第一次需求問卷中具有一定經濟實力，且對張家窩地區有較為強烈購房意向者，以及部分周邊高收入者（工業園區管理人員、大學教授等）調研時間：調研時間：4月26日-5月12日 調查方式：調查方式：安排專人與訪談對象進行面對面問卷訪談問卷數量：問卷數量：30份（有效問卷25份）調研目的：調研目的：旨在探測天津中高端購房人群對本項目的認知情況，以及一些對于產品的需求特征，調研結果僅供參考。調研9、主要內容：調研主要內容：基本購房意向和計劃居住產品需求細節特征建筑形式及物業管理需求特征基本商業消費習慣客戶背景資料第 9 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.深訪問卷結果歸納研究深訪問卷結果歸納研究購買計劃購買計劃購買計劃購買計劃約有半數的目標人群的置業目的是改善居住環境約有半數的目標人群的置業目的是改善居住環境環境好價格低是對張家窩區塊有興趣的最主要因素環10、境好價格低是對張家窩區塊有興趣的最主要因素買房決策中小區內部條件決定因素：買房決策中小區內部條件決定因素：物業管理、生活配套、環境景觀是最看重的要素。目標客群對普通多層的認可程度高達目標客群對普通多層的認可程度高達36%36%，小高層及聯，小高層及聯排次之排次之客戶對地下車庫設置儲藏室的提及率達客戶對地下車庫設置儲藏室的提及率達80%80%以上，露臺以上，露臺退臺設計次之。退臺設計次之。房屋的建筑風格類型：對輕歐陸風格較為接受，提及率房屋的建筑風格類型：對輕歐陸風格較為接受，提及率為為36%,36%,次之為次之為32%32%的現代簡約風格的現代簡約風格套內面積：目標客戶對套內面積：目標客戶對111、20130120130平米區間的三房提及比平米區間的三房提及比率約為率約為1/31/3，其次為兩房比率約為，其次為兩房比率約為20%20%第 10 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.深訪問卷結果歸納研究深訪問卷結果歸納研究對本項目購買意向測試對本項目購買意向測試對本項目購買意向測試對本項目購買意向測試最高承受價格：集中在最高承受價格：集中在40004000左12、右。左右。購買總價主要集中在購買總價主要集中在30503050萬間，以萬間，以4040萬左右約占萬左右約占1/31/3目標客群購買可能性百分比：購買可能性高于目標客群購買可能性百分比：購買可能性高于50%50%占占絕大多數絕大多數西青購房考慮因素中價格和環境是最主要的西青購房考慮因素中價格和環境是最主要的第 11 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.深訪問卷結13、果歸納研究深訪問卷結果歸納研究產品需求細節特征產品需求細節特征產品需求細節特征產品需求細節特征喜歡的空間形式：以躍層最為突出，約占喜歡的空間形式：以躍層最為突出，約占1/31/3，其次為，其次為平層及復式平層及復式電視機的尺寸：現在約電視機的尺寸：現在約1/31/3的目標客戶的電視尺寸都是的目標客戶的電視尺寸都是2929寸，其次為寸，其次為24%24%提及率的提及率的3434寸寸電視機類型：液晶、等離子及背投這些不太占用使用面電視機類型：液晶、等離子及背投這些不太占用使用面積的電視機類型的提及比率約為積的電視機類型的提及比率約為2/32/3空調匹數：空調匹數：2 2匹空調的提及率遠高于其它，為14、匹空調的提及率遠高于其它，為56%56%空調樣式空調樣式:還是以傳統的柜機空調為主，半數以上還是以傳統的柜機空調為主，半數以上 客廳沙發幾人組：主要還是偏好人數較少的沙發組，以客廳沙發幾人組：主要還是偏好人數較少的沙發組，以此騰出更大的活動空間此騰出更大的活動空間第 12 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.深訪問卷結果歸納研究深訪問卷結果歸納研究產品需求細節15、特征產品需求細節特征產品需求細節特征產品需求細節特征餐廳餐桌幾人組：餐廳餐桌幾人組：4 4、6 6人的提及比率最高人的提及比率最高主臥床寬：主臥床寬：2 2米床寬的約占半數，其次為米床寬的約占半數，其次為1.81.8米，提及率米，提及率為為32%32%主臥床長：長度主要集中在主臥床長：長度主要集中在2 2米米主臥幾門衣柜：主臥幾門衣柜：4 4門為主門為主公共衛生間設備：對浴缸的提及率偏低公共衛生間設備：對浴缸的提及率偏低工作陽臺設備：使用情況比率較為平均工作陽臺設備：使用情況比率較為平均觀景陽臺設備：休閑椅、盆栽花木及茶幾的提及率較為觀景陽臺設備：休閑椅、盆栽花木及茶幾的提及率較為集中各占集中16、各占30%30%左右，說明目標客戶崇尚自然休閑愜意左右，說明目標客戶崇尚自然休閑愜意第 13 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.深訪問卷結果歸納研究深訪問卷結果歸納研究建筑形式及物業管理建筑形式及物業管理建筑形式及物業管理建筑形式及物業管理廳房面積分配方案：對客廳及主臥的舒適度要求高，寧廳房面積分配方案：對客廳及主臥的舒適度要求高，寧愿少一個房間也要滿足愿少17、一個房間也要滿足目標客戶群對廚房的采光及朝向非?？粗?，而對景觀及目標客戶群對廚房的采光及朝向非?？粗?，而對景觀及衛生間的采光要求較弱衛生間的采光要求較弱目標客戶群對獨立的書房非?？粗?。目標客戶群對獨立的書房非?？粗?。在一些銷售人員的人深訪中也發現天津人對獨立書房的在一些銷售人員的人深訪中也發現天津人對獨立書房的需求度較高。獨立儲藏間的需求認可度次之。而對保姆需求度較高。獨立儲藏間的需求認可度次之。而對保姆房、棋牌室、衣帽間的認可度都偏低。房、棋牌室、衣帽間的認可度都偏低。目標客戶群對嵌入式衣柜的認可度最高，花園式觀景露目標客戶群對嵌入式衣柜的認可度最高，花園式觀景露臺次之，高于第三的步入式凸窗18、。臺次之，高于第三的步入式凸窗。第 14 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.深訪問卷結果歸納研究深訪問卷結果歸納研究建筑形式及物業管理建筑形式及物業管理建筑形式及物業管理建筑形式及物業管理對入戶小花園及下層式院落的認可度較低。對入戶小花園及下層式院落的認可度較低。采暖方式以社區管道供暖及地熱式供暖為主采暖方式以社區管道供暖及地熱式供暖為主最喜歡的天津商品住宅19、小區：陽光最喜歡的天津商品住宅小區：陽光100100國際新城國際新城4444的人愿意為提高物業管理的品質而支付相應費用的人愿意為提高物業管理的品質而支付相應費用室內裝修標準：簡裝房為主占室內裝修標準：簡裝房為主占4040，全毛坯房，全毛坯房3232次之次之 沒有選擇裝修房的原因沒有選擇裝修房的原因:統一精裝修可選擇方案較少，裝統一精裝修可選擇方案較少，裝飾風格缺乏個性飾風格缺乏個性項目吸引力中，目標客戶群最看重物業管理，其次為自項目吸引力中，目標客戶群最看重物業管理，其次為自然環境，再次為性價比。其中地鐵及大交通方便也較具然環境，再次為性價比。其中地鐵及大交通方便也較具吸引力。吸引力。第 1520、 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.深訪問卷結果歸納研究深訪問卷結果歸納研究商業消費習慣商業消費習慣商業消費習慣商業消費習慣最喜歡去的商場類型：大中型超市提及率最高，次之為最喜歡去的商場類型：大中型超市提及率最高，次之為專業商場專業商場和家人一起時喜歡去的商場類型：大中型超市和家人一起時喜歡去的商場類型：大中型超市經常購買的商品：副食品、個人衛生用品、水果蔬21、菜及經常購買的商品：副食品、個人衛生用品、水果蔬菜及半成品為主半成品為主一個月購物幾次：絕大多數在一個月購物幾次：絕大多數在2-52-5次次每次購物的金額：在每次購物的金額：在200200元左右元左右什么時候去購物：主要是節假日什么時候去購物：主要是節假日去的最多的超市：家世界及家樂福大型超市的最多去的最多的超市：家世界及家樂福大型超市的最多第 16 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結22、需求深訪小結需求深訪小結p.深訪問卷結果歸納研究深訪問卷結果歸納研究商業消費習慣商業消費習慣商業消費習慣商業消費習慣通常在這家超市買的商品：副食品及水果蔬菜一般日用通常在這家超市買的商品：副食品及水果蔬菜一般日用品為主品為主選擇購物商店時重視的因素：服務、信譽的敏感度最高，選擇購物商店時重視的因素：服務、信譽的敏感度最高，次之為價格次之為價格參加的休閑娛樂活動：羽毛球、游泳及籃球為主要的休參加的休閑娛樂活動：羽毛球、游泳及籃球為主要的休閑娛樂活動閑娛樂活動希望社區商業配套的檔次：絕大多數為中低檔次希望社區商業配套的檔次：絕大多數為中低檔次需要的商業配套：銀行、醫院、早餐服務及娛樂健身中需要的商23、業配套：銀行、醫院、早餐服務及娛樂健身中心的提及率最高心的提及率最高目前居住的狀況：以自己購買的商品住宅為主目前居住的狀況：以自己購買的商品住宅為主現在這套住宅的建筑面積：現在這套住宅的建筑面積：集中在集中在6060和和9090左右，以左右，以6060平米的提及率最多為平米的提及率最多為20%20%，9090的為的為12%12%第 17 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需24、求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要目標客群背景資料目標客群背景資料目標客群背景資料目標客群背景資料男女比例：男女比例：男性占絕大多數男性占絕大多數學歷：學歷偏低，高中及以下的占到了半數，本科以上的只有學歷：學歷偏低，高中及以下的占到了半數，本科以上的只有8%8%年齡年齡:主要集中在主要集中在25302530，提及率為，提及率為24%24%；其次為；其次為41-4541-45歲，提歲，提及率為及率為20%20%行業：主要為批發零售貿易業，約占半數，其次為國家機關和行業：主要為批發零售貿易業，約占半數，其次為國家機關和社會團體、社會服務業社會團體、社會服務業年齡年齡:主要集25、中在主要集中在25302530，提及率為，提及率為24%24%；其次為；其次為41-4541-45歲，提歲，提及率為及率為20%20%職務：私營企業主為主約占一半，其次為國家公務員及專業技職務：私營企業主為主約占一半，其次為國家公務員及專業技術人員術人員家庭結構：與配偶及家庭結構：與配偶及6-166-16歲子女同住的比例最高為歲子女同住的比例最高為36%36%，其次為，其次為配偶和成年子女同住配偶和成年子女同住24%24%上下班交通工具以私人汽車的比例最高，提及率為上下班交通工具以私人汽車的比例最高，提及率為32%32%，其次為，其次為自行車及公共汽車自行車及公共汽車停車方式以地下層停車位主停26、車方式以地下層停車位主工作區屬半數集中在西青區，其次為和平區工作區屬半數集中在西青區，其次為和平區家庭年收入中等，半數以上集中在家庭年收入中等，半數以上集中在4646萬之間萬之間第 18 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要深訪客群特征綜述深訪客群特征綜述深訪客群特征綜述深訪客群特征綜述 結論：深訪對象屬于天津中等偏27、上收入階層，而且他們對于結論：深訪對象屬于天津中等偏上收入階層，而且他們對于本項目區域具有一定的認知度，因此他們的購買意向和產品需本項目區域具有一定的認知度，因此他們的購買意向和產品需求特征具有一定參考意義。求特征具有一定參考意義。第 19 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要 同行業人士深訪說明：同行業人士深訪說明28、：訪問對象條件：訪問對象條件：1.天津房地產商（有低密度項目經驗，或在天津西南部地區有開發經驗）中高層人士2.天津房地產咨詢顧問/代理公司中高層人士（有低密度項目經驗和西南部地區開發經驗者）訪問方式：訪問方式：1.偉業顧問草擬訪談提綱，并專人赴天津會面訪談，并對錄音進行筆錄和整理，形成訪談筆錄2.對各次訪談結果進行歸納總結，形成深訪提要，作為本項目定位參考資料訪問時間及人數：訪問時間及人數：1.4月13日至5月22日2.共訪問6位業內人士，涉及開發商、顧問代理公司的總經理、策劃總監、銷售員各層次人士第 20 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問29、卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要訪談結論摘要訪談結論摘要訪談結論摘要訪談結論摘要pp天天天天津津津津房房房房地地地地產產產產市市市市場場場場看看看看法法法法市市市市場場場場發發發發展展展展基基基基本本本本健健健健康康康康pp天天津津樓樓市市整整體體運運行行良良好好 pp天天津津樓樓市市存存在在的的主主要要問問題題 pp天天津津樓樓市市的的發發展展趨趨勢勢預預測測 pp西西西西青青青青區區區區塊塊塊30、塊的的的的看看看看法法法法和和和和前前前前景景景景預預預預測測測測pp整整體體發發展展預預測測pp競競爭爭環環境境分分析析pp對對對對張張張張家家家家窩窩窩窩項項項項目目目目的的的的具具具具體體體體看看看看法法法法和和和和建建建建議議議議 pp主主題題定定位位建建議議pp產產品品檔檔次次建建議議pp目目標標客客戶戶建建議議pp價價格格建建議議第 21 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結31、需求深訪小結需求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要pp天津經濟水平上升帶動消費水平上升；天津經濟水平上升帶動消費水平上升；pp城市化水平加快拖動需求增強；城市化水平加快拖動需求增強；pp天津加大拆遷力度引發巨大的階梯性消費需求；天津加大拆遷力度引發巨大的階梯性消費需求；pp硬性成本的增加（土地成本、建安成本等）；硬性成本的增加（土地成本、建安成本等）；pp消費者考慮因素周全，銷費比較理性；消費力不容低估，消費者考慮因素周全，銷費比較理性；消費力不容低估，挖掘潛力很大。挖掘潛力很大。天津樓市整體運行良好天津樓市整體運行良好天津樓市整體運行良好天津樓市整體運行良好第 22 頁32、1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要pp經濟發展水平是限制天津房地產市場發展的根本經濟發展水平是限制天津房地產市場發展的根本經濟發展水平是限制天津房地產市場發展的根本經濟發展水平是限制天津房地產市場發展的根本原因原因原因原因pp供求之間存在著結構性的矛盾供求之間存在著結構性的矛盾供求之間存在著結構性的矛盾供求之間存在著33、結構性的矛盾pp50005000塊錢以下的，這部分是供小于需的，但是塊錢以下的，這部分是供小于需的，但是50005000塊錢塊錢以上的肯定不是供小于需的，絕對是供大于需的以上的肯定不是供小于需的，絕對是供大于需的pp做大盤開發負擔最重的是配套做大盤開發負擔最重的是配套做大盤開發負擔最重的是配套做大盤開發負擔最重的是配套pp天津市的大盤較多，但目前這些大盤的相應配套還不是很天津市的大盤較多，但目前這些大盤的相應配套還不是很完善，也是限制大盤品質提升的最主要的因素之一完善，也是限制大盤品質提升的最主要的因素之一pp近兩年來的高檔產品供應量的巨增是天津樓市的近兩年來的高檔產品供應量的巨增是天津樓市的34、近兩年來的高檔產品供應量的巨增是天津樓市的近兩年來的高檔產品供應量的巨增是天津樓市的一個很大的威脅一個很大的威脅一個很大的威脅一個很大的威脅 天津樓市存在的主要問題天津樓市存在的主要問題天津樓市存在的主要問題天津樓市存在的主要問題供需結構失衡供需結構失衡供需結構失衡供需結構失衡第 23 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深35、訪提要pp兩兩兩兩居居居居室室室室是是是是主主主主流流流流需需需需求求求求pp對對于于天天津津的的房房地地產產產產品品來來說說，目目前前主主要要還還是是以以二二房房、三三房房為為主主，四四房房、五五房房的的需需求求要要弱弱一一些些；在在面面積積方方面面，需需求求最最旺旺盛盛的的是是8 80 01 10 00 0平平方方米米的的小小戶戶型型，做做成成緊緊湊湊的的小小兩兩房房、小小三三房房。pp戶戶戶戶型型型型面面面面積積積積的的的的緊緊緊緊湊湊湊湊型型型型趨趨趨趨勢勢勢勢明明明明顯顯顯顯pp城城城城市市市市郊郊郊郊區區區區化化化化的的的的趨趨趨趨勢勢勢勢愈愈愈愈加加加加明明明明顯顯顯顯pp相相對36、對繁繁榮榮的的核核心心地地段段和和居居住住區區相相對對分分離離是是發發展展趨趨勢勢。從從區區位位來來看看，別別墅墅等等高高端端產產品品在在向向遠遠處處走走，因因為為它它們們對對環環境境的的追追求求很很高高，客客戶戶都都有有車車，他他們們對對距距離離的的接接受受程程度度更更大大。pp估估估估計計計計今今今今年年年年將將將將會會會會有有有有1 1 1 10 0 0 0%左左左左右右右右的的的的價價價價格格格格增增增增長長長長；天津房地產整體發展趨勢預測天津房地產整體發展趨勢預測天津房地產整體發展趨勢預測天津房地產整體發展趨勢預測第 24 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷37、結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要pp整整整整體體體體發發發發展展展展預預預預測測測測pp西西青青區區是是天天津津市市政政府府重重點點發發展展的的區區鎮鎮之之一一，生生態態環環境境好好，地地產產潛潛力力大大 pp西西青青的的高高速速發發展展吸吸引引著著眾眾多多的的開開發發公公司司進進駐駐開開發發，而而且且共共性性是是都都爭爭奪奪中中高高端端客客戶戶；pp張張家家窩窩是是西西38、青青區區的的重重點點發發展展的的鎮鎮區區之之一一，自自然然條條件件優優越越，大大交交通通便便利利，隨隨著著整整個個天天津津大大盤盤郊郊區區化化的的發發展展，張張家家窩窩及及其其周周邊邊地地區區都都將將可可能能是是將將來來的的熱熱點點區區域域。對西青區塊的看法及競爭預測對西青區塊的看法及競爭預測對西青區塊的看法及競爭預測對西青區塊的看法及競爭預測 第 25 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪39、小結需求深訪小結需求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要pp競競競競爭爭爭爭態態態態勢勢勢勢分分分分析析析析中中中中檔檔檔檔產產產產品品品品為為為為主主主主，產產產產品品品品多多多多樣樣樣樣pp近近期期上上投投、金金夏夏、萬萬科科招招商商這這三三家家公公司司在在中中北北鎮鎮都都有有開開發發，并并且且年年內內將將會會有有推推廣廣計計劃劃，今今年年的的開開發發體體量量將將會會有有3 35 5萬萬平平方方米米，戶戶型型面面積積在在1 10 00 0平平米米左左右右的的緊緊湊湊型型為為主主，總總價價大大概概在在5 50 0萬萬左左右右。pp萬萬科科招招商商的的起起售售價價可可能能做40、做到到4 48 80 00 0，其其產產品品形形式式主主要要以以多多層層為為主主，建建筑筑形形式式是是假假日日風風景景系系列列的的翻翻版版。pp金金夏夏的的價價格格估估計計在在3 38 80 00 0左左右右。pp中中中中北北北北鎮鎮鎮鎮的的的的中中中中檔檔檔檔次次次次產產產產品品品品以以以以及及及及梅梅梅梅江江江江南南南南的的的的高高高高檔檔檔檔次次次次競競競競爭爭爭爭使使使使得得得得項項項項目目目目的的的的定定定定位位位位空空空空間間間間邊邊邊邊小小小小，競競競競爭爭爭爭環環環環境境境境非非非非常常常常激激激激烈烈烈烈 對西青區塊的看法及競爭預測對西青區塊的看法及競爭預測對西青區塊的看法及41、競爭預測對西青區塊的看法及競爭預測 張家窩項目面張家窩項目面張家窩項目面張家窩項目面臨的市場威脅臨的市場威脅臨的市場威脅臨的市場威脅較大，如何做較大，如何做較大，如何做較大，如何做差異化競爭，差異化競爭，差異化競爭，差異化競爭，在各大品牌實在各大品牌實在各大品牌實在各大品牌實力型開發商中力型開發商中力型開發商中力型開發商中生存是個關鍵生存是個關鍵生存是個關鍵生存是個關鍵問題。問題。問題。問題。第 26 頁 對張家窩項目的具體看法和建議對張家窩項目的具體看法和建議對張家窩項目的具體看法和建議對張家窩項目的具體看法和建議主題定位主題定位主題定位主題定位pp本項目開發規模大，位置偏遠，所涉及的產品形42、態多，項目必須通本項目開發規模大，位置偏遠，所涉及的產品形態多，項目必須通本項目開發規模大，位置偏遠，所涉及的產品形態多，項目必須通本項目開發規模大，位置偏遠，所涉及的產品形態多，項目必須通過相應的主題概念將項目進行提升，以此最大化項目的價值。過相應的主題概念將項目進行提升，以此最大化項目的價值。過相應的主題概念將項目進行提升，以此最大化項目的價值。過相應的主題概念將項目進行提升，以此最大化項目的價值。pp高爾夫概念高爾夫概念天津人對高爾夫的貴族情結很濃，借此可以提天津人對高爾夫的貴族情結很濃，借此可以提升自己的心理階層，與本項目的中高檔客戶定位比較符合。升自己的心理階層，與本項目的中高檔客戶43、定位比較符合。pp水景概念水景概念在天津比較流行，可以在地塊內部適量布置在天津比較流行，可以在地塊內部適量布置pp度假村概念度假村概念基本不可行，天津人很少在周邊度假郊游基本不可行，天津人很少在周邊度假郊游pp健康運動概念健康運動概念必須有相應配套，但不能作為主要的概念必須有相應配套，但不能作為主要的概念pp教育概念教育概念利用大學城高教區的教育氛圍優勢，解決子女教利用大學城高教區的教育氛圍優勢，解決子女教育問題，提升項目的文化氛圍育問題，提升項目的文化氛圍pp醫療概念醫療概念醫療配套是天津人比較關注的一個因素，可以通醫療配套是天津人比較關注的一個因素，可以通過會所里相應功能的設置予以體現過會44、所里相應功能的設置予以體現1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要第 27 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需45、求深訪小結需求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要pp在在在在建建建建筑筑筑筑形形形形態態態態上上上上一一一一定定定定是是是是多多多多種種種種建建建建筑筑筑筑形形形形態態態態的的的的綜綜綜綜合合合合體體體體pp上上上上千千千千畝畝畝畝的的的的土土土土地地地地，建建建建筑筑筑筑形形形形態態態態應應應應該該該該是是是是一一一一個個個個綜綜綜綜合合合合體體體體，多多多多種種種種建建建建筑筑筑筑形形形形式式式式的的的的統統統統一一一一，而而而而非非非非單單單單一一一一的的的的建建建建筑筑筑筑形形形形態態態態。pp水水水水景景景景概概概概念念念念是是是是天天天天津津津津目目目目前前前46、前比比比比較較較較流流流流行行行行的的的的概概概概念念念念pp建建建建議議議議項項項項目目目目只只只只能能能能借借借借中中中中北北北北鎮鎮鎮鎮的的的的開開開開發發發發氣氣氣氣勢勢勢勢，炒炒炒炒熱熱熱熱區區區區域域域域，盡盡盡盡量量量量做做做做到到到到差差差差異異異異化化化化，不不不不能能能能絕絕絕絕對對對對競競競競爭爭爭爭pp建建建建議議議議張張張張家家家家窩窩窩窩項項項項目目目目走走走走中中中中高高高高檔檔檔檔路路路路線線線線pp目目目目前前前前房房房房地地地地產產產產市市市市場場場場上上上上產產產產品品品品發發發發展展展展已已已已經經經經相相相相當當當當成成成成熟熟熟熟，要要要要創創創創新47、新新新可可可可以以以以考考考考慮慮慮慮從從從從配配配配套套套套及及及及主主主主題題題題概概概概念念念念等等等等方方方方面面面面入入入入手手手手，吸吸吸吸引引引引潛潛潛潛在在在在客客客客戶戶戶戶pp天天天天津津津津人人人人對對對對朝朝朝朝向向向向及及及及面面面面寬寬寬寬非非非非常常常常敏敏敏敏感感感感，一一一一般般般般只只只只接接接接受受受受板板板板式式式式的的的的戶戶戶戶型型型型，盡盡盡盡量量量量在在在在這這這這兩兩兩兩個個個個指指指指標標標標上上上上滿滿滿滿足足足足客客客客戶戶戶戶pp商商商商業業業業配配配配套套套套必必必必須須須須先先先先行行行行，商商商商業業業業對對對對項項項項目目目目的48、的的的成成成成敗敗敗敗起起起起著著著著決決決決定定定定性性性性的的的的作作作作用用用用 對張家窩項目的具體看法和建議對張家窩項目的具體看法和建議對張家窩項目的具體看法和建議對張家窩項目的具體看法和建議產品建議產品建議產品建議產品建議第 28 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要pp從從從從臨臨臨臨近近近近樓樓樓樓盤盤49、盤盤購購購購買買買買人人人人群群群群結結結結構構構構分分分分析析析析預預預預測測測測本本本本項項項項目目目目的的的的主主主主要要要要客客客客戶戶戶戶來來來來源源源源主主主主要要要要集集集集中中中中在在在在西西西西南南南南片片片片區區區區，華華華華苑苑苑苑小小小小區區區區等等等等升升升升級級級級客客客客戶戶戶戶較較較較多多多多pp項項項項目目目目周周周周邊邊邊邊的的的的一一一一些些些些工工工工廠廠廠廠的的的的企企企企業業業業主主主主是是是是本本本本項項項項目目目目高高高高端端端端客客客客戶戶戶戶要要要要爭爭爭爭取取取取的的的的目目目目標標標標客客客客群群群群pp天天天天津津津津人人人人對對對對書50、書書書房房房房的的的的要要要要求求求求比比比比例例例例較較較較高高高高，在在在在一一一一般般般般的的的的經經經經濟濟濟濟型型型型戶戶戶戶型型型型中中中中也也也也應應應應相相相相應應應應比比比比例例例例的的的的配配配配備備備備書書書書房房房房pp認認認認為為為為中中中中北北北北鎮鎮鎮鎮略略略略微微微微低低低低檔檔檔檔及及及及梅梅梅梅江江江江南南南南價價價價格格格格過過過過高高高高，不不不不能能能能滿滿滿滿足足足足其其其其有有有有天天天天有有有有地地地地的的的的二二二二次次次次置置置置業業業業目目目目的的的的人人人人群群群群，是是是是本本本本項項項項目目目目可可可可以以以以爭爭爭爭取取取取的的的的51、客客客客戶戶戶戶 對張家窩項目的具體看法和建議對張家窩項目的具體看法和建議對張家窩項目的具體看法和建議對張家窩項目的具體看法和建議客戶定位客戶定位客戶定位客戶定位第 29 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要pp價價價價格格格格建建建建議議議議pp價價價價格格格格在在在在8 8 8 80 0 0 0萬萬萬萬左左左左右52、右右右的的的的經經經經濟濟濟濟型型型型T T T TH H H H是是是是比比比比較較較較好好好好的的的的差差差差異異異異化化化化出出出出路路路路pp經經經經濟濟濟濟型型型型T T T TOOOOWWWWN N N NH H H HOOOOU U U US S S SE E E E在在在在4 4 4 45 5 5 50 0 0 00 0 0 05 5 5 55 5 5 50 0 0 00 0 0 0元元元元/平平平平方方方方米米米米之之之之間間間間pp花花花花園園園園洋洋洋洋房房房房在在在在3 3 3 35 5 5 50 0 0 00 0 0 04 4 4 40 0 0 00 0 0 00 053、 0 0元元元元/平平平平方方方方米米米米之之之之間間間間 對張家窩項目的具體看法和建議對張家窩項目的具體看法和建議對張家窩項目的具體看法和建議對張家窩項目的具體看法和建議價格建議價格建議價格建議價格建議第 30 頁1.1.【需求深訪分析需求深訪分析】深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸深訪問卷結果歸納研究納研究納研究納研究天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士天津同行業人士深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要深度訪談提要需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結需求深訪小結p.需求深訪小結需求深訪小結p 從深訪問卷結果看從深訪問卷結果看 客戶對本區域項目認可度不高，具有一定購買意向，集中54、在30-50萬的低總價產品，同時也存在對聯排別墅類相對高總價產品的意向；對產品要求比較簡單，需要引導；被訪客戶層次中等，多為私營業主，具有一定購買力；p 天津同行的判斷天津同行的判斷 天津整體形勢較好，房地產市場仍有上升空間；張家窩鎮地區區位條件相對一般，中北鎮及梅江南對他的競爭比較突出；大盤思路，建議初期走中高檔路線，配套景觀是關鍵；產品需要有創新、可從教育、醫療、運動等主題入手；建議開發Townhouse產品，初期價位在4500-5000元。第 31 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算55、經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.SWOT.SWOT分析和綜合定位分析分析和綜合定位分析二、二、SWOTSWOT分析和綜合定位分析分析和綜合定位分析1.1.SWOTSWOT分析分析基本基本SWOTSWOT分析分析2.2.經濟測算經濟測算多方案比較分析多方案比較分析3.3.綜合定位分析綜合定位分析項目特性綜合分析項目特性綜合分析4.4.SWOTSWOT優化分析優化分析強化優勢、弱化劣勢、抓住機會、強化優勢、弱化劣勢、抓住機會、規避威脅策略研究規避威脅策略研究556、.5.綜合定位分析小結綜合定位分析小結第 32 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.項目項目SWOTSWOT分析分析第 33 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析S57、WOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.經濟測算經濟測算測算目的測算目的測算目的測算目的pp根據基本假設，分別測算單一物業類型的成本及收益根據基本假設，分別測算單一物業類型的成本及收益水平，為確定項目定位提供依據水平，為確定項目定位提供依據測算前提測算前提測算前提測算前提p基本假設基本假設結合市場及地塊分析，考慮四種可能的產品類型：第 34 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分58、析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.經濟測算經濟測算測算結果測算結果測算結果測算結果 方案一方案一方案一方案一獨棟雙拼別墅獨棟雙拼別墅獨棟雙拼別墅獨棟雙拼別墅FAR=0.5 FAR=0.5 估算售價：估算售價：估算售價：估算售價：70007000元元元元/平米平米平米平米第 35 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSW59、OT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.經濟測算經濟測算測算結果測算結果測算結果測算結果 方案二方案二方案二方案二聯排聯排聯排聯排/疊拼別墅疊拼別墅疊拼別墅疊拼別墅FAR=0.8FAR=0.8 估算售價：估算售價：估算售價：估算售價：50005000元元元元/平米平米平米平米第 36 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分60、析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.經濟測算經濟測算測算結果測算結果測算結果測算結果 方案三方案三方案三方案三花園洋房花園洋房花園洋房花園洋房FAR=1.0FAR=1.0估算售價：估算售價：估算售價：估算售價：40004000元元元元/平米平米平米平米第 37 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.經濟測算經濟測算61、測算結果測算結果測算結果測算結果 方案四方案四方案四方案四多層板樓多層板樓多層板樓多層板樓FAR=1.3FAR=1.3估算售價：估算售價：估算售價：估算售價：35003500元元元元/平米平米平米平米第 38 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.經濟測算經濟測算pp測算結果比較測算結果比較測算結果比較測算結果比較p單從經濟62、效益角度分單從經濟效益角度分析，以獨棟雙拼別析，以獨棟雙拼別墅類產品最佳墅類產品最佳p經濟型的聯排疊拼別經濟型的聯排疊拼別墅利潤額與方案一墅利潤額與方案一基本持平，從市場基本持平，從市場角度有更好的適應角度有更好的適應性性p建議以方案二的產品建議以方案二的產品形式，即聯排別墅形式，即聯排別墅為主，確定本項目為主，確定本項目的定位的定位結論：獨棟別墅（結論：獨棟別墅（0.50.5）和聯排別墅（容積率）和聯排別墅（容積率0.80.8）具有較好的）具有較好的投資收益，但獨棟別墅市場風險更大，因此方案二在經濟測算投資收益，但獨棟別墅市場風險更大，因此方案二在經濟測算上更具可行性。上更具可行性。第 3963、 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析項目特性匯總項目特性匯總項目特性匯總項目特性匯總特性一：中低密度大盤（特性一：中低密度大盤（17001700畝中的畝中的424424畝）畝）特性二：特性二：區位條件（西青區之張家窩鎮區位條件（西青區之張家窩鎮熱門熱門區位的偏僻位置）區位的偏僻位置）特性三：遠期較64、好的交通可達性特性三：遠期較好的交通可達性特性四：市場面臨周邊大盤的夾擊之勢特性四：市場面臨周邊大盤的夾擊之勢特性五：棗林、排污渠、回遷房、廟宇特性五：棗林、排污渠、回遷房、廟宇第 40 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析特性一：中低密度大盤特性一：中低密度大盤超過超過10001000套住宅套住宅65、相應的配套需求相應的配套需求銷售周期銷售周期2 23 3年年本項目總占地本項目總占地17001700畝，首開區畝，首開區424424畝畝首開區總建首開區總建筑面積約筑面積約2222萬平方米萬平方米項目巨大的規模決定了它的定位的特殊性，因此首先項目巨大的規模決定了它的定位的特殊性，因此首先參考其他大盤開發案例，可以得出一些有益的啟示。參考其他大盤開發案例，可以得出一些有益的啟示。第 41 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWO66、TSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析大盤案例大盤案例大盤案例大盤案例康城康城康城康城位于朝陽區雙橋東路雙橋農場，由北京銀信興業房地產開發有限公司開發建筑面積100萬平方米，容積率0.65戶型：180-320平方米配套：科技藝術會館、高爾夫俱樂部啟示：最早推出townhouse概念的樓盤之一產品分期開發，每期建筑形式不同營造良好的社區氛圍影響推廣上結合文化主題比較受歡迎第 42 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測67、算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析位于廣州番禺迎賓路沙溪大橋南岸，由廣州宏宇房地產有限公司開發占地面積80公頃，建筑面積120萬平方米，容積率1.7分期數：2001.4開盤，現在做到第四期配套：番禺執信中學、商業街、會所價格：20041.4開盤時為4000元/平方米，而現在第四期已漲至最高價8000元/平方米大盤案例大盤案例大盤案例大盤案例星河灣（廣州番禺）星河灣（廣州番禺）星河灣（廣州番禺）星河灣（廣州番禺）啟示：商業街、68、鐘樓和特色私家會所，形成標志性社區建筑；大手筆造景、引入名校執信中學；社區外圍城市級別的基礎設施改造，以及一期先建成為高爾夫球場，形成具有強烈視覺沖擊力的環境第 43 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析位于深圳市南山區華僑城，由深圳華僑城房地產有限公司開發臨深圳灣，用地面積約450公頃，規劃目標成69、為環境優美的集旅游、展覽、娛樂、居住、先進工業為一體的大型綜合片區。分期情況：2001至今東方花園、海景花園、湖濱花園錦繡花園、中旅廣場、波托菲諾波托菲諾引入意大利小鎮的概念，市場接受度高中西文化融會貫通構筑生態人文環境大盤案例大盤案例大盤案例大盤案例深圳華僑城深圳華僑城深圳華僑城深圳華僑城 何香凝美術館何香凝美術館第 44 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結70、綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析大盤案例大盤案例大盤案例大盤案例深圳華僑城深圳華僑城深圳華僑城深圳華僑城 占地面積：80萬平米 總建筑面積：108萬平米 總規劃戶數：4500戶左右 居民總數：15000人 建筑類型：別墅 TOWNHOUSE 多層和高層等多種類型做法旅游和市政項目建設旅游和市政項目建設商品住商品住宅的興起宅的興起著名旅游城著名旅游城形象的建立形象的建立優越的景觀人文居住環境的形成優越的景觀人文居住環境的形成整體規劃方案整體規劃方案旅游地產旅游地產燕燕棲棲湖湖天天鵝鵝湖湖歡歡樂樂谷谷天天鵝鵝堡堡2 2期期2 2區區天天鵝鵝堡堡2 2期期1 1區區純71、純水水岸岸TOHTOHO O純純水水岸岸多多層層 天鵝堡天鵝堡1 1期期1 1第 45 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析華僑城有其特殊性，包括政府支持、巨大的資金投入，漫長的建設期，但它仍有很大啟示：旅游主題地產結合多種產業發展的綜合性城區燕含山、天鵝湖在荒山上建成大型生態郊野公園，成為深圳最適72、宜居住的地區之一；大規模成片開發，動態和彈性的發展布局，使城區發展留有調整空間，基礎建設適度超前，保持規劃的適應性；適度超前和完善優質的文教衛體配套，保證高尚生活品質，建設主題鮮明，混合多種功能建筑的綜合性社區。酒店商業配套的建設，配合復合城市功能，提供多樣的開發贏利模式生活文化配套建設，形成功能完備的生活區域，并兼有城市公共服務設施的功能圣菲諾鐘樓圣菲諾鐘樓華夏藝術中心華夏藝術中心威尼斯酒店威尼斯酒店海景酒店海景酒店銅鑼灣百貨銅鑼灣百貨第 46 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算73、綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析大盤開發的要點大盤開發的要點充分挖掘項目自身特點與資源，打造鮮明主題，充分充分挖掘項目自身特點與資源，打造鮮明主題，充分張揚個性特色張揚個性特色住宅產品多元化，滿足不同層次消費需求住宅產品多元化，滿足不同層次消費需求配套先行、突出亮點，對整體項目品質有提升作用配套先行、突出亮點，對整體項目品質有提升作用內外部景觀的結合，創造自然宜人的社區內部景觀，內外部景觀的結合，創造自然宜人的社區內部景觀，盡可能降低外部不74、利因素的影響盡可能降低外部不利因素的影響充分考慮區域成熟度等因素，把握合理的開發順序和充分考慮區域成熟度等因素，把握合理的開發順序和開盤節奏，實現地塊價值的最大化開盤節奏，實現地塊價值的最大化第 47 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析針對本項目的大盤分析針對本項目的大盤分析針對本項目的大盤分析針75、對本項目的大盤分析：本項目占地面積：本項目占地面積424424畝（整個地畝（整個地塊占地塊占地17001700畝），在天津屬于大盤項目畝），在天津屬于大盤項目規模大規模大配套需求更強配套需求更強銷售周期長銷售周期長風險分散風險分散物業功能復合物業功能復合檔次檔次/產品產品多元多元客群放大客群放大銷售壓力大銷售壓力大與區域發展聯動與區域發展聯動先作區域先作區域居居住住商商業業休休閑閑景景觀觀先先行行做做足足配配套套人人文文引引導導第 48 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分76、析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析特性二：區位條件（西青區之張家窩鎮特性二：區位條件（西青區之張家窩鎮熱門區位的偏僻位置）熱門區位的偏僻位置）區位區位區位區位：現狀較差，認可度不高，配套欠缺，受外部影響弱：現狀較差，認可度不高，配套欠缺，受外部影響弱內部造勢內部造勢外部借勢外部借勢內部營造小環境內部營造小環境向西青組團靠攏向西青組團靠攏項目所處的張家窩鎮地區，雖然處于天津重點發展的郊區項目所處的張家窩鎮地區，雖然處于天津重點發展的郊區組團西青區，但是較77、為偏僻的位置，以及配套條件的欠缺使組團西青區，但是較為偏僻的位置，以及配套條件的欠缺使其具有很低的市場認知度。其具有很低的市場認知度。這一點對于本項目而言既是缺陷，也是機遇！這一點對于本項目而言既是缺陷，也是機遇！第 49 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析特性三：遠期較好的交通可達性特性三：遠期78、較好的交通可達性交通交通交通交通：距離市區距離：距離市區距離適中，偏向第一居所，適中，偏向第一居所，目前汽車交通條件較目前汽車交通條件較好，但基本沒有公共好，但基本沒有公共交通線路交通線路建議在建議在3 3號線和京滬鐵路站點修建號線和京滬鐵路站點修建之前，加設便民社區巴士線路通之前，加設便民社區巴士線路通往市區各主要功能區往市區各主要功能區交通交通交通交通：未來地鐵三號：未來地鐵三號線終點站設在華苑產線終點站設在華苑產業區距項目較近；京業區距項目較近；京滬鐵路在地塊位置邊滬鐵路在地塊位置邊緣設置站點緣設置站點適合有車族適合有車族先開發中高端低密度產品先開發中高端低密度產品第 50 頁2.2.【79、SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析特性四：市場面臨周邊大盤的夾擊之勢特性四：市場面臨周邊大盤的夾擊之勢市場市場市場市場：整體發展態勢良好，但中高端市場競爭激烈：整體發展態勢良好，但中高端市場競爭激烈先期推先期推TownhouseTownhouse為主的為主的低密度住宅低密度住宅在周邊大盤夾擊下，低總價、在周邊80、大盤夾擊下，低總價、經濟型經濟型TownhouseTownhouse和純高端和純高端別墅存在市場空間別墅存在市場空間適合長線開發適合長線開發具較好發展預期具較好發展預期先期開發產品應為后期預先期開發產品應為后期預留空間和打好基礎留空間和打好基礎高端別墅受地塊條件限制高端別墅受地塊條件限制TownhouseTownhouse條件較好條件較好第 51 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分81、析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析特性五：棗林、排污渠、回遷房、廟宇特性五：棗林、排污渠、回遷房、廟宇成片棗林成片棗林廟宇廟宇排污渠排污渠回遷房回遷房自然景觀、人文主題自然景觀、人文主題發展高端物業的阻礙發展高端物業的阻礙第三高教區第三高教區傳統文化傳統文化/生生態休閑旅游態休閑旅游西青開發區西青開發區排污渠改造排污渠改造通過園林景觀處通過園林景觀處理遮擋回遷房理遮擋回遷房化工廠外遷化工廠外遷提升附加值提升附加值生態、人文、教育生態、人文、教育醫療、投資、休閑醫療、投資、休閑第 52 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合82、定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析地塊地塊地塊地塊：內部價值拉：內部價值拉高有局限性（農民高有局限性（農民自建房影響）自建房影響）找準市場空間順勢入市找準市場空間順勢入市 提高性價比和附加值提高性價比和附加值拉高賣中拉高賣中先賣中低端，后期價值不易提升先賣中低端，后期價值不易提升先賣高端，條件不足過于吃力先賣高端，條件不足過于吃力檔次適中（中高檔）檔次適83、中（中高檔）回款要求：回款要求：回款要求：回款要求：穩定回穩定回收，風險控制，首收，風險控制，首戰必勝原則戰必勝原則經濟測算：中低容積率好經濟測算：中低容積率好幾種物業組合幾種物業組合分攤風險分攤風險第 53 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析項目定位策略項目定位策略項目定位策略項目定位策略相對冷84、門區域的大盤開發相對冷門區域的大盤開發先做區域（環境、配套）再做項目先做區域（環境、配套）再做項目中高檔產品入市，提升區域價值中高檔產品入市，提升區域價值借勢西青發展、超越區域現狀借勢西青發展、超越區域現狀規模優勢使大盤項目的品質、形象、價格等各方面對一個區域產生較大的影響，甚至決定區域房地產市場的等級。（尤其是在區域形成初期）超出區域定位或區域高端定位的大盤有助于改善區域形象，提升區域價值當區域形象逐步形成，區域定位日漸清晰后，對區域內各項目的定位方向和價格水平有較大制約。區域形象確立，帶動后期開發區域形象確立，帶動后期開發第 54 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合85、定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析區位良好發展前景區位良好發展前景超大規模中低密度超大規模中低密度自然環境可塑自然環境可塑教育文化氛圍教育文化氛圍升值潛力升值潛力自然環境自然環境配套先行配套先行社區巴士社區巴士京滬高鐵京滬高鐵主題園林主題園林標識性強標識性強第三高教區第三高教區生態公園生態公園休閑會所休閑會所地鐵地鐵3 3號線號線復合性復合性核心價值點核86、心價值點核心價值點核心價值點產品創新產品創新高爾夫球場高爾夫球場第 55 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析規模大規模大規模大規模大：項目競爭：項目競爭 -區域競爭區域競爭區位區位區位區位：目前不成熟，受外：目前不成熟，受外部影響弱部影響弱交通交通交通交通：汽車交通條件好，偏：汽車交通條件好，偏向87、第一居所向第一居所,未來預期好未來預期好棗林棗林棗林棗林/大學區大學區大學區大學區：自然環境：自然環境/景觀賣點景觀賣點&教育氛圍教育氛圍市場市場市場市場：整體市場好，區域存：整體市場好，區域存在在townhousetownhouse市場空間市場空間地塊地塊地塊地塊：內部價值不均：內部價值不均現金流：現金流：現金流：現金流：穩定回收，風險穩定回收，風險控制，首戰必勝控制，首戰必勝配套需求配套需求客群放大客群放大長線考慮長線考慮區域造勢區域造勢內部造勢內部造勢先做配套先做配套借勢西青借勢西青多種產品多種產品拉高賣中拉高賣中主推主推THTH產品產品景觀先行景觀先行復合社區，復合社區，整體中高檔整體88、中高檔區域增值區域增值可以預期的可以預期的成熟社區成熟社區聯排別墅聯排別墅先行先行第 56 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析大型田園化人文生態小鎮大型田園化人文生態小鎮高性價比高性價比Townhouse+少量疊拼少量疊拼/花園洋房花園洋房+少量雙拼少量雙拼規避極端大戶型、控制總價，針對區域外同類89、產品形成總價優勢，保證客戶購買力；通過產品差異化創新，為天津市追求生態居住理念、想買好房子的中高端客群量身打造；通過高端客群的聚集，提升項目的產品品質和整體檔次！第一居所第一居所寬板緊湊戶型與舒適戶型寬板緊湊戶型與舒適戶型低密度，高品質聯排別墅混合社區低密度，高品質聯排別墅混合社區綜合定位結論綜合定位結論綜合定位結論綜合定位結論第 57 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析90、綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合定位分析綜合定位分析產品形式為聯排別墅為主，輔以疊拼產品形式為聯排別墅為主，輔以疊拼/洋房及雙拼，洋房及雙拼，主要基于以下考慮：主要基于以下考慮：項目區域（天津西南部地區）缺乏高品質聯排別墅產品，存在市場空間；聯排別墅產品注重舒適度和情趣性，可以體現出生態、人文、田園化的生活方式，較好的符合天津中高收入階層對住宅產品的需求；景觀資源較好的地方設置雙拼別墅作為的補充，提升項目檔次；與回遷房相鄰的地方，設置洋房或疊拼過渡，屏蔽回遷房對整個社區的影響；多層洋房的設置，一方面滿足區域內對中檔產品的需求，另一方面，也可以充分利用地塊，最大化的實現土91、地價值。第 58 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.項目項目SWOTSWOT優化分析優化分析區域人文及配套的限制難以尋求可以利用的資源地塊內部的回遷房嚴重影響了社區品質的提升常規開發常規開發可實現可實現35003500元元/平米平米區域消費需求及價格認知存在限制因素；周邊大盤林立競爭激烈周邊工廠的空氣污染嚴重目標實現目標92、實現45004500元元/平米平米均價均價甚至更高水平甚至更高水平根據前邊綜合分析，從SWOT分析出發，通過提出合理的SWOT策略，從而實現更高的溢價，創造更高的區域價值。第 59 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.項目項目SWOTSWOT優化分析優化分析項目項目項目項目SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優93、化分析優化分析發揮優勢發揮優勢發揮優勢發揮優勢第 60 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.項目項目SWOTSWOT優化分析優化分析項目項目項目項目SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析弱化劣勢弱化劣勢弱化劣勢弱化劣勢第 61 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】S94、WOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.項目項目SWOTSWOT優化分析優化分析項目項目項目項目SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析抓住機會抓住機會抓住機會抓住機會第 62 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析95、SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.項目項目SWOTSWOT優化分析優化分析項目項目項目項目SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析規避威脅規避威脅規避威脅規避威脅第 63 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合分析小96、結綜合分析小結 本本本本項項項項目目目目具具具具有有有有一一一一定定定定開開開開發發發發優優優優勢勢勢勢，同同同同時時時時劣劣劣劣勢勢勢勢也也也也比比比比較較較較突突突突出出出出 優優勢勢主主要要體體現現在在地地塊塊的的交交通通可可達達性性、項項目目總總體體可可能能達達到到的的巨巨大大規規模模，相相對對較較低低的的土土地地成成本本，以以及及地地鐵鐵三三號號線線和和京京滬滬鐵鐵路路站站點點的的未未來來設設置置；劣劣勢勢則則主主要要體體現現在在區區域域相相對對較較低低的的市市場場認認知知度度、欠欠缺缺的的配配套套、地地塊塊內內部部和和周周邊邊的的化化工工廠廠污污染染，以以及及地地塊塊內內部部的的回97、回遷遷房房。通通通通過過過過合合合合理理理理措措措措施施施施可可可可以以以以發發發發揮揮揮揮優優優優勢勢勢勢、弱弱弱弱化化化化或或或或扭扭扭扭轉轉轉轉劣劣劣劣勢勢勢勢 優優勢勢可可以以結結合合成成本本，通通過過創創新新精精細細化化產產品品設設計計、營營銷銷推推廣廣等等方方式式得得到到強強化化；劣劣勢勢可可以以通通過過先先做做區區域域配配套套和和景景觀觀、規規劃劃設設計計手手法法弱弱化化或或規規避避。第 64 頁2.2.【SWOT SWOT分析和綜分析和綜合定位分析合定位分析】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算綜合定位分析綜合定位分析綜合定位分析綜合98、定位分析SWOTSWOTSWOTSWOT優化分析優化分析優化分析優化分析綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結綜合分析小結p.綜合分析小結綜合分析小結 綜綜綜綜合合合合分分分分析析析析項項項項目目目目特特特特性性性性，得得得得出出出出本本本本項項項項目目目目基基基基本本本本市市市市場場場場定定定定位位位位：由由于于項項目目的的區區位位現現狀狀條條件件和和認認知知情情況況，以以及及大大盤盤開開發發整整體體開開發發考考慮慮，首首期期不不適適合合開開發發低低端端及及中中低低端端產產品品，較較為為偏偏遠遠的的位位置置更更適適合合開開發發低低密密度度住住宅宅；同同時時由由于于地地塊塊周周邊邊缺缺乏乏稀稀缺99、缺性性景景觀觀和和旅旅游游休休閑閑資資源源，同同時時地地塊塊中中間間的的回回遷遷房房限限制制，也也不不宜宜直直接接開開發發高高端端別別墅墅類類產產品品前前期期投投入入過過大大，市市場場風風險險較較大大 市市場場情情況況顯顯示示，項項目目區區域域存存在在經經濟濟型型T To owwn nh ho ou us se e類類低低密密度度住住宅宅市市場場空空間間 最最終終定定位位為為面面向向天天津津中中高高收收入入階階層層的的高高性性價價比比低低密密度度聯聯排排別別墅墅混混合合社社區區 產產品品構構成成主主要要為為T To owwn nh ho ou us se e和和少少量量疊疊拼拼和和洋洋房房，由100、由于于項項目目后后期期可可能能達達到到巨巨大大規規模模，因因此此在在區區域域成成熟熟，并并獲獲得得了了一一定定的的市市場場認認知知后后，可可以以兼兼顧顧向向高高端端和和中中低低端端開開發發住住宅宅的的開開發發方方向向。第 65 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.整體發展理念及項目形象定位整體發展理念及項目形象定位三、整體發展理念及項目形象定位三、整體發展理念及項目形象定101、位1.1.整體發展理念整體發展理念新都市主義新都市主義 和諧小鎮和諧小鎮2.2.項目形象定位項目形象定位歐洲小鎮歐洲小鎮3.3.目標客戶群定位目標客戶群定位和諧小鎮和諧小鎮4.4.整體定位小結整體定位小結第 66 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念歐式歐式 田園田園 人文人文 生態生態 新都市主義新都市主義 和諧小鎮和諧小102、鎮“歐洲清新而典雅的田園都市生活歐洲清新而典雅的田園都市生活”高尚的、優雅的、舒適的生活高尚的、優雅的、舒適的生活回歸自然、遠離喧囂、返璞歸真回歸自然、遠離喧囂、返璞歸真歐式歐式田園田園人文人文生態生態有文化的、有品味的、人性化有文化的、有品味的、人性化花園、綠色、健康、高爾夫主題花園、綠色、健康、高爾夫主題第 67 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.整體發展理念整體發103、展理念整體發展理念整體發展理念歐式歐式 田園田園 人文人文 新都市主義新都市主義 和諧小鎮和諧小鎮新都市主義的和諧小鎮新都市主義的和諧小鎮城市新貴成熟的郊區化生活城市新貴成熟的郊區化生活第 68 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.整體發展理念整體發展理念新都市主義的和諧小鎮新都市主義的和諧小鎮“鎮”是核心新都市主新都市主義小鎮義小鎮和諧社區和諧社區人性化尺度人性化尺度郊104、區化特征郊區化特征鄰里交往要求鄰里交往要求復合功能復合功能人人與與環環境境和和諧諧人人與與建建筑筑和和諧諧建建筑筑與與環環境境和和諧諧建建筑筑與與建建筑筑和和諧諧第 69 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.整體發展理念整體發展理念小鎮是核心小鎮是核心居住居住交往交往休閑休閑消費消費居住功能配套公建及商業第 70 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形105、象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.整體發展理念整體發展理念新都市主義新都市主義新都市主義新都市主義“小鎮小鎮小鎮小鎮”開發開發開發開發 “小鎮開發原則小鎮開發原則”：以可持續發展的原則：以可持續發展的原則，從城市的，從城市的角度出發、動態的看待整個項目的規劃發展角度出發、動態的看待整個項目的規劃發展小城鎮居住要素小城鎮居住要素功能復合功能復合復合多種有機功能，復合多種有機功能，各功能之間能夠互相各功能之間能夠互相促進，提供盈利106、所需促進，提供盈利所需要的客戶群要的客戶群居住多樣，居住多樣，多多檔次多檔次多類型住宅面向復合客類型住宅面向復合客戶戶居住居住娛樂娛樂酒店酒店服務服務會議會議商業商業停車停車餐飲餐飲其他其他第 71 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.整體發展理念整體發展理念新都市主義新都市主義新都市主義新都市主義“小鎮小鎮小鎮小鎮”開發開發開發開發小鎮居住要素小鎮居住要素人的尺度人的尺107、度步行距離，步行距離，1010分鐘分鐘原則即各種物業原則即各種物業功能應有機組合，功能應有機組合，步行十分鐘可以到步行十分鐘可以到達（半徑達（半徑500500米）米）第 72 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.整體發展理念整體發展理念新都市主義新都市主義新都市主義新都市主義“小鎮小鎮小鎮小鎮”開發開發開發開發小鎮居住要素小鎮居住要素交往交往居住鄰里，設施多樣居住鄰里，設108、施多樣便利提倡住戶相互間便利提倡住戶相互間的溝通，重塑鄰里關的溝通，重塑鄰里關系，滿足現代人情感系，滿足現代人情感交流的需要交流的需要鄰里居住概念鄰里居住概念第 73 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.整體發展理念整體發展理念小鎮居住要素小鎮居住要素個性化、可識別性個性化、可識別性社區標志與社區中心，社區標志與社區中心，為居住者提供有豐富為居住者提供有豐富的識別性的建筑109、空間的識別性的建筑空間組織與功能設置，營組織與功能設置，營造有很強心理認知度造有很強心理認知度的社區環境的社區環境新都市主義新都市主義新都市主義新都市主義“小鎮小鎮小鎮小鎮”開發開發開發開發第 74 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.整體發展理念整體發展理念小鎮居住要素小鎮居住要素與自然融合，可持續發展與自然融合，可持續發展以貼近自然的環境為居住的重要元素，在享以貼近自110、然的環境為居住的重要元素，在享受便利的配套服務前提下能夠同時享受自然受便利的配套服務前提下能夠同時享受自然注重可持續發展，大環境注重可持續發展，大環境對自然的友善：對自然的友善：能源，材料，土地能源，材料，土地小氣候小氣候適宜人的適宜人的居?。簼竦?，水，樹林，綠地居?。簼竦?，水，樹林，綠地新都市主義新都市主義新都市主義新都市主義“小鎮小鎮小鎮小鎮”開發開發開發開發第 75 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整111、體定位小結整體定位小結整體定位小結p.項目形象定位項目形象定位項目整體形象定位項目整體形象定位歐式歐式 田園田園 人文人文 新都市主義生態小鎮新都市主義生態小鎮 天津人的心靈家園天津人的心靈家園 天津人居生活典范社區天津人居生活典范社區 新都市主義新都市主義 和諧小鎮和諧小鎮第 76 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.項目形象定位項目形象定位新都市主義新都市主義新都市主112、義新都市主義歐洲小鎮歐洲小鎮歐洲小鎮歐洲小鎮硬件硬件硬件硬件形象形象形象形象定位定位定位定位住宅：以歐式自然建筑風格的住宅：以歐式自然建筑風格的聯排別墅為主，以及少量花園聯排別墅為主，以及少量花園洋房和疊拼住宅洋房和疊拼住宅公建：公建：休閑運動休閑運動高爾夫高爾夫商業商業商業街商業街教育教育國際學校、名校聯姻國際學校、名校聯姻配套配套會所、私人俱樂部會所、私人俱樂部公建不僅是配套，而且是提升項目品質與構成區域吸引力的重要價值點景觀：自然田園風格主題園林、景觀：自然田園風格主題園林、水系、高爾夫景觀水系、高爾夫景觀細節細節歐洲風情的建筑歐洲風情的建筑彩色廣場磚、鐘樓、樹、花壇彩色廣場磚、鐘樓、樹113、花壇第 77 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.項目形象定位項目形象定位高爾夫球場國際學校風情商業街休閑中心商務會所營造社區品味形象營造社區品味形象同時為后期大盤同時為后期大盤奠定基礎奠定基礎完善的配套是實完善的配套是實現價值提升的又現價值提升的又一主導因素一主導因素第 78 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整114、體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.項目形象定位項目形象定位天津都市新貴天津都市新貴天津都市新貴天津都市新貴田園詩意般的郊區化生活田園詩意般的郊區化生活田園詩意般的郊區化生活田園詩意般的郊區化生活軟件形象定位私人俱樂部私人俱樂部SPASPA 沙龍沙龍管家服務管家服務高爾夫高爾夫BARBECUEBARBECUE第 79 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象115、定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.社區文化定位社區文化定位和諧社區文化和諧社區文化和諧社區文化和諧社區文化人與建筑和諧人與建筑和諧人與建筑和諧人與建筑和諧人與環境和諧人與環境和諧人與環境和諧人與環境和諧環境與建筑和諧環境與建筑和諧環境與建筑和諧環境與建筑和諧建筑與建筑和諧建筑與建筑和諧建筑與建筑和諧建筑與建筑和諧居住文化居住文化復合中國人的居住文化復合中國人的居住文化戶型平面戶型平面功能合理性功能合理性人性化建筑人性化建筑人性化尺度和人性化細節人性化尺度和人性化細節人看自然人看自然庭院和露臺庭院和露臺交往空間交往116、空間文化廣場、灰空間文化廣場、灰空間人文環境人文環境高教區文化氛圍高教區文化氛圍建筑與自然環境和諧建筑與自然環境和諧建筑園林一體建筑園林一體建筑與文化環境和諧建筑與文化環境和諧大學區大學區/高知人群高知人群居住建筑和商業建筑的和諧居住建筑和商業建筑的和諧居住建筑間的和諧居住建筑間的和諧聯排、疊拼、洋房聯排、疊拼、洋房與現有建筑的和諧與現有建筑的和諧隔離隔離/融合融合第 80 頁3.3.【整體發展理念及整體發展理念及項目形象定位項目形象定位】整體發展理念整體發展理念整體發展理念整體發展理念項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位整體定位小結117、整體定位小結整體定位小結整體定位小結p.整體定位小結整體定位小結pp 項目整體發展理念項目整體發展理念項目整體發展理念項目整體發展理念 新都市主義的和諧小鎮新都市主義的和諧小鎮pp 項目整體形象定位項目整體形象定位項目整體形象定位項目整體形象定位歐式歐式 田園田園 人文人文 新都市主義生態小鎮新都市主義生態小鎮 天津人的心靈家園天津人的心靈家園 天津人居生活典范社區天津人居生活典范社區 新都市主義新都市主義 和諧小鎮和諧小鎮pp 社區文化定位社區文化定位社區文化定位社區文化定位 和諧社區文化和諧社區文化 人與環境和諧人與環境和諧 人與建筑和諧人與建筑和諧 建筑與環境和諧建筑與環境和諧 建筑與建118、筑和諧建筑與建筑和諧第 81 頁4.4.【產品定位及建議產品定位及建議】物業類型定位物業類型定位物業類型定位物業類型定位物業配比建議物業配比建議物業配比建議物業配比建議產品戶型建議產品戶型建議產品戶型建議產品戶型建議產品定位小結產品定位小結產品定位小結產品定位小結p.產品定位及建議產品定位及建議四、客戶群分析及定位四、客戶群分析及定位1.1.物業類型定位物業類型定位聯排別墅聯排別墅+疊拼住宅疊拼住宅+花園洋房花園洋房2.2.物業配比定位物業配比定位以聯排別墅為主的經濟性戶型以聯排別墅為主的經濟性戶型3.3.產品戶型建議產品戶型建議經濟性經濟性TownhouseTownhouse戶型和舒適性戶型119、和舒適性洋房戶型洋房戶型4.4.產品定位小結產品定位小結第 82 頁4.4.【產品定位及建議產品定位及建議】物業類型定位物業類型定位物業類型定位物業類型定位物業配比建議物業配比建議物業配比建議物業配比建議產品戶型建議產品戶型建議產品戶型建議產品戶型建議產品定位小結產品定位小結產品定位小結產品定位小結p.物業類型定位物業類型定位 通過高標準、高水平的規劃實現通過高標準、高水平的規劃實現 是多層復合功能的，有別于傳統的功能分區是多層復合功能的，有別于傳統的功能分區 開發模式具有示范效應開發模式具有示范效應 充分體現人性關懷的完善的社區服務體系充分體現人性關懷的完善的社區服務體系 多類型多類型/多種120、用途多種用途/不同性質人群的交流平臺不同性質人群的交流平臺 擁有較大規模擁有較大規模/配套完善配套完善 擁有一定的土地儲備擁有一定的土地儲備 輻射區域廣泛輻射區域廣泛高融合性的高融合性的高融合性的高融合性的可持續發展的可持續發展的可持續發展的可持續發展的示范式的示范式的示范式的示范式的 位于城市邊緣，多功能、低密度舒適具有位于城市邊緣，多功能、低密度舒適具有位于城市邊緣，多功能、低密度舒適具有位于城市邊緣，多功能、低密度舒適具有 可持續發展特性的郊區生活社區?？沙掷m發展特性的郊區生活社區?？沙掷m發展特性的郊區生活社區?？沙掷m發展特性的郊區生活社區。產品屬性產品屬性產品屬性產品屬性第 83 頁4121、.4.【產品定位及建議產品定位及建議】物業類型定位物業類型定位物業類型定位物業類型定位物業配比建議物業配比建議物業配比建議物業配比建議產品戶型建議產品戶型建議產品戶型建議產品戶型建議產品定位小結產品定位小結產品定位小結產品定位小結p.物業類型定位物業類型定位pp住宅主力物業類型住宅主力物業類型住宅主力物業類型住宅主力物業類型 聯排別墅聯排別墅 大面寬、小進深大面寬、小進深 兩層或兩層半兩層或兩層半pp 住宅住宅住宅住宅輔助物業類型輔助物業類型輔助物業類型輔助物業類型 疊拼住宅疊拼住宅 平躍結合的花園洋房平躍結合的花園洋房 局部地方可設置雙拼局部地方可設置雙拼pp 會所及配套部分物業類型會所及配122、套部分物業類型會所及配套部分物業類型會所及配套部分物業類型 會所會所SPASPA 特色休閑娛樂特色休閑娛樂高爾夫球場高爾夫球場 特色教育特色教育國際學校、雙語幼兒園、共享圖書館國際學校、雙語幼兒園、共享圖書館 特色醫療特色醫療社區醫療診所社區醫療診所 主題商業街和鄰里商業街主題商業街和鄰里商業街第 84 頁4.4.【產品定位及建議產品定位及建議】物業類型定位物業類型定位物業類型定位物業類型定位物業配比建議物業配比建議物業配比建議物業配比建議產品戶型建議產品戶型建議產品戶型建議產品戶型建議產品定位小結產品定位小結產品定位小結產品定位小結p.物業配比建議物業配比建議pp住宅主力物業配比建議住宅主力123、物業配比建議住宅主力物業配比建議住宅主力物業配比建議說明：說明：上述指標根據市場定位，遵循容積率適度降低原則，為初步定位上述指標根據市場定位，遵循容積率適度降低原則，為初步定位比例，詳細配比比例須結合概念設計給出。比例，詳細配比比例須結合概念設計給出。項目用地約項目用地約424424畝，整體容積率建議保持在畝，整體容積率建議保持在0.80.8以內。以內。具體設計中，上述指標可有具體設計中，上述指標可有5%5%的比例浮動調整，的比例浮動調整，TownhouseTownhouse部部分應遵循在上述范圍內盡量最大化的原則，雙拼產品為特例產品，分應遵循在上述范圍內盡量最大化的原則，雙拼產品為特例產品，124、視地塊規劃具體條件酌情設計，不作硬性規定。視地塊規劃具體條件酌情設計，不作硬性規定。第 85 頁4.4.【產品定位及建議產品定位及建議】物業類型定位物業類型定位物業類型定位物業類型定位物業配比建議物業配比建議物業配比建議物業配比建議產品戶型建議產品戶型建議產品戶型建議產品戶型建議產品定位小結產品定位小結產品定位小結產品定位小結p.產品戶型建議產品戶型建議說明：說明：此為主力戶型面積區間，局部位置和設置更大戶型，如雙拼戶型此為主力戶型面積區間，局部位置和設置更大戶型，如雙拼戶型面積可適當放大到面積可適當放大到300300平米平米 戶型平面設計建議參見產品定位及設計概念建議部分戶型平面設計建議參見125、產品定位及設計概念建議部分第 86 頁4.4.【產品定位及建議產品定位及建議】產品類型定位產品類型定位產品類型定位產品類型定位物業配比建議物業配比建議物業配比建議物業配比建議產品戶型建議產品戶型建議產品戶型建議產品戶型建議產品定位小結產品定位小結產品定位小結產品定位小結p.產品定位小結產品定位小結pp 產品類型定位產品類型定位產品類型定位產品類型定位 聯排別墅為主聯排別墅為主 輔以疊拼住宅、花園洋房輔以疊拼住宅、花園洋房pp 物業配比建議物業配比建議物業配比建議物業配比建議 聯排別墅為主，約占聯排別墅為主，約占80%80%建筑規模建筑規模 疊拼和洋房各占疊拼和洋房各占10%10%pp 產品產品126、產品產品戶型建議戶型建議戶型建議戶型建議 聯排別墅的戶型堅持控制總價原則，突出經濟實聯排別墅的戶型堅持控制總價原則，突出經濟實用性，面積控制在用性，面積控制在180-220180-220平米之間平米之間 疊拼和洋房的戶型在實用的前提下力求舒適，洋疊拼和洋房的戶型在實用的前提下力求舒適，洋房可作到房可作到120-160120-160平米，疊拼面積戶型面積控制在平米，疊拼面積戶型面積控制在160-180160-180平米之間平米之間第 87 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位127、目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析及定位客戶群分析及定位五、客戶群分析及定位五、客戶群分析及定位1.1.客戶群分析客戶群分析中高階層客戶構成及消費特點中高階層客戶構成及消費特點2.2.客戶來源分析客戶來源分析本項目可能客戶來源本項目可能客戶來源3.3.目標客戶群定位目標客戶群定位基本特點、職業構成、區域構成基本特點、職業構成、區域構成4.4.客戶群定位小結客戶群定位小結第 88 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群128、定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客戶群分析天津目前中高收入階層定義天津目前中高收入階層定義天津目前中高收入階層定義天津目前中高收入階層定義大多從事腦力勞動，主要靠工資及薪金謀生；一般受過良好教育，具有專業知識和較強技術能力及較強消費能力；有一定的閑暇，追求生活質量，對其勞動、工作對象一般也擁有一定的管理權和支配權；大多具有良好的公民、公德意識及相應修養。能將科技成果轉化為產業的科研人員金融證券業、中介機構的管理人員和專業人員，如律師、會計師、評估師等大學教師、教職員工、醫院醫生等外資企業中的中國中高層人員一部分私營業主天津目前的中高層人群數量規模不129、斷壯大 外來外籍人口逐年增多行為特征行為特征職業特征職業特征數量規模數量規模天津的中高階層是指從經濟地位、政治地位和社會文化地位上均居于天津的中高階層是指從經濟地位、政治地位和社會文化地位上均居于現階段社會中間水平的一類人群。也就是現階段社會中間水平的一類人群。也就是1010萬至萬至4040萬元人民幣左右的萬元人民幣左右的人群。人群。第 89 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客戶群分析130、天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況 私營企業主或企業中高級管理層私營企業主或企業中高級管理層私營企業主或企業中高級管理層私營企業主或企業中高級管理層隨著天津經濟的快速發展，天津本土的企業家表現出較強的購買力，他們將是本項目的主力購買群體，占主要份額主力購買群體，占主要份額地緣型客戶為主，區域來源集中在天津市內六區以及各大開發區；他們事業已過成長期或正處于上升期，有相當豐厚的基礎和對未來的良好預期與把控能力；對于工作在市區的客戶而言，工作與居住地距離較遠，有典型的“鐘擺型”人口特征，“取131、中取近”是他們選擇居住地點的一大特征；對項目戶型以及產品類型的選擇將是比較多樣的；該類人群對項目戶型以及產品類型的選擇將是比較多樣的，事業的忙碌使他們對居住環境的要求更高，優秀的自然環境和舒緩的生活情調讓他們倍感撫慰。第 90 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客戶群分析天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中132、高收入階層客戶主要組成情況 工作中業務出眾、具有專業特長，在所在領域游刃有余、德高望重；按一周五天計，超過11%的各類專業成功人士每天工作12個小時以上，另有19%的人平均每天工作在10至12個小時之間；所以他們更需要擁有一所更加舒適的高檔居所用以慰勞身心；尤其對于專業人士而言，項目形象和品質將是重要的考慮因素，它不僅使居住更覺舒適，同時亦具備良好的商務和身份形象。所以，本項目中高端的市場形象以及良好的舒適性和良好的教育文化氛圍將是該類人群購買的主要因素；區域未來發展潛力、天津西青近郊區的升值空間以及大盤開發的未來預期，都是影響他們購買的核心要素。金融、教育、法律、醫藥等領域精英人士金融、教育133、法律、醫藥等領域精英人士金融、教育、法律、醫藥等領域精英人士金融、教育、法律、醫藥等領域精英人士第 91 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客戶群分析天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況 政府機關中高層人士政府機關中高層人士政府機關中高層人士政府機關中高層人士/高級公務員高級公務134、員高級公務員高級公務員 地區各級政府中高層，以及關鍵部門的公務員等，在天津也是中高收入階層的重要組成部分，進而他們也成為了中高檔樓盤獨特的消費群。從政多年，不僅有較高收入，同時有較好的福利和多種資金來源渠道，購買力極強，但非主流人群；表現沉穩含蓄，處世低調、不嗜張揚，對人文、景觀等生活環境與條件十分挑剔；對于居所的要求，往往是靜謐與單純兩者兼備為佳；崇拜權力、有潛在物質享受欲望，同時有較高的審美眼界，好的社區配套和景觀環境會對其造成較大影響；具有一定的地緣性特征，周邊郊縣及本區域的政要人員對區內的高檔物業存在相當的需求。第 92 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分135、析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客戶群分析天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況 海歸與韓日等外籍人士海歸與韓日等外籍人士海歸與韓日等外籍人士海歸與韓日等外籍人士海歸海歸海歸海歸學成回國，有一定時間的工作經歷，年齡在3040歲間，事業成功，是各主力發展區域中各行業的中高級管理層；收入豐厚，年入20萬以上，是中高收入階層的代表人物。多年國外生活經136、驗將使他們對項目所倡導的生活觀以及良好的社區環境、所樹立的中高端形象倍感認同；追求健康、講究品位。理性，卻易被文化感與情趣打動。外籍外籍外籍外籍開放的天津則引來了大量從事電子、海運、木材、貿易等行業的韓國為代表的外籍人士，對天津城市發展的信心則為他們的置業鋪平了道路；良好生活環境、項目的口碑、以及開發商的實力和未來的社區經營是外籍人士置業的基本要求；同時，區域獨特資源與政府規劃所帶來的未來發展潛力和項目廣袤的升值空間則進一步為他們的置業奠定了信心；二者共同特征是：高收入、高消費能力，區域來源主要集中在天津老城區及二者共同特征是：高收入、高消費能力，區域來源主要集中在天津老城區及各大經濟開發區。137、各大經濟開發區。第 93 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客戶群分析天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況 地產業內人士地產業內人士地產業內人士地產業內人士 天津房地產市場的蓬勃發展，催生出大量的房地產富人階層，地產屆從業人員也成為中高端消費的主要力量 地產界人士歷來是優秀項目真正138、的擁躉者地產界買家的消化能力毋庸質疑，同時他們的眼光也更加準確獨到；本項目所處區域的未來發展潛力以及較高的產品品質將是吸引該類人群的核心要素；該類人群的購買目的不乏長線投資用途，故消費群的區域來源有較強的輻射性，呈現出以天津為主、北京為輔的局面。但在構成比例上，該類人群卻將相對較少；項目的整體環境以及良好的生活氛圍同樣是為項目加碼的重要指標。第 94 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客139、戶群分析天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況天津目前中高收入階層客戶主要組成情況 文化、文藝界、體育界名人文化、文藝界、體育界名人文化、文藝界、體育界名人文化、文藝界、體育界名人/自由職業者自由職業者自由職業者自由職業者 專欄作家、畫家、自由撰搞人、音樂人等族群?！坝绣X有閑”正是這類人的良好寫照。同時，良好的自然環境和生活情景，又是為他們不斷提供“生活感悟”的源泉。對這類人群，該要素致關重要；足球、乒乓球、排球、網球、游泳都是天津體育的強項，體育界的名人也具有很高的收入水平 理性與感性并重。該人群對于置業更加容易受到環境與140、情景的影響，良好的現場表現將會增加對他們的促購力度；不排除投資意向，則更加看中如此項目的形象及業界的口碑、開發商的品牌，以及整體運營理念；多為天津本土人群，不排除少量北京客戶。第 95 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客戶群分析 關于天津中高端關于天津中高端關于天津中高端關于天津中高端 人群的一組數據人群的一組數據人群的一組數據人群的一組數據20042004年年1-101-10月，天津141、引進直接利用外資項目約月，天津引進直接利用外資項目約800800家。目前，家。目前，已有近100家世界500強跨國公司在天津投資，投資項目，投資項目250250余個，投資額超過余個，投資額超過6767億美元；億美元；20032003年年人均納稅額約在5萬元左右的高收入者（年收入25萬元以上）共6568人，2004年增至1萬人以上（20022002年北京年北京年收入在年收入在1010萬元以上的人數在萬元以上的人數在3 3萬人左右）；萬人左右）；第 96 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定142、位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客戶群分析 關于天津中高端關于天津中高端關于天津中高端關于天津中高端 人群的一組數據人群的一組數據人群的一組數據人群的一組數據天津個人所得稅繼續呈現快速攀升勢頭，2005年1至4月份，天津居民和外籍個人繳納個人所得稅 18億元，增收4億元，同比增長27.3%。隨著高收入人群的擴大，天津市稅務部門也加大了對高收入者的征管力度，重點監控的高收入者由7000人迅速增加到11000人。2005年一季度，本市高收入群體繳納個人所得稅2.3億元，同比增加0.8億元，增長 52%。2004年 1-10月份，天143、津市新增私家車 47320輛，截至目前，天津市私家車擁有量已達 292883輛；預計天津私家車擁有量已經突破30萬輛。第 97 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客戶群分析安全的需要安全的需要安全的需要安全的需要滿足生理需要滿足生理需要滿足生理需要滿足生理需要歸屬的需要歸屬的需要歸屬的需要歸屬的需要贏得認同尊重贏得認同尊重贏得認同尊重贏得認同尊重自我自我自我自我價值實現價值實現價值實現價144、值實現中中中中高高高高階階階階層層層層延延延延展展展展中高階層心理需求分析中高階層心理需求分析中高階層心理需求分析中高階層心理需求分析第 98 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客戶群分析對于本項目而言，周邊區域蘊含著相當數量的中對于本項目而言，周邊區域蘊含著相當數量的中對于本項目而言，周邊區域蘊含著相當數量的中對于本項目而言，周邊區域蘊含著相當數量的中高端客戶：高端客戶：高端客戶：高端145、客戶：天津的高速發展以及其他區域Townhouse產品的熱銷，充分說明了天津有一批對居住品質要求較高，期望產品升級換代的人群較多；張家窩本地私營業主張家窩鎮區塊內的一些工廠企業主目前居住在市區內部，購買能力強，向往郊區田園生活，期望升級換代；華苑居住區王頂堤居住區升級客戶在地塊北面華苑居住區內的首批置業者中，企業管理者、小企業主等高收入人群占相當大比例；時過境遷，首批置業者戶型設計已經落伍，和這些人的收入、社會地位形成了明顯的差異，這些人面臨著重復置業；其中不少人已經想逃離都市的喧囂，向往郊區化的田園生活，但對戶型面積偏大總價偏高的TOWNHOUSE的承受能力有限，一般承受總價在90萬以內。第146、 99 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客戶群分析經濟型經濟型經濟型經濟型Townhouse/Townhouse/Townhouse/Townhouse/疊拼產品客戶一般消費特征疊拼產品客戶一般消費特征疊拼產品客戶一般消費特征疊拼產品客戶一般消費特征上階段綜合定位中，我們給出了經濟型Townhouse產品的定位結論，因此我們接下來對經濟性Townhouse產品對應的客戶做專題研究。根據147、前期市場調查、需求問卷調查，以及與天津房地產業內人士訪談可以總結出，天津目前中高端住宅產品需求客戶中，存在著一批對于經濟型Townhouse產品的需求客戶，他們的主要消費特征為：總價承受力：70-100萬 購買目的：以TOWNHOUSE作為第一居所，改善居住的占絕大多數，少數部分用于投資，追求郊區化的田園生活家庭成員比例：三口居住的占絕大多數；交通方式：大部分家庭擁有私車；置業經歷：大部分客戶以前購過房，為二次置業或以上。第 100 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標148、客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶群分析客戶群分析經濟型經濟型經濟型經濟型Townhouse/Townhouse/Townhouse/Townhouse/疊拼產品客戶一般消費特征疊拼產品客戶一般消費特征疊拼產品客戶一般消費特征疊拼產品客戶一般消費特征 他們的消費行為特點：他們的消費行為特點：他們的消費行為特點：他們的消費行為特點：性格特征：比較理性，思想觀念比較開闊，易于接受新的事物，不會因為追求、講究房屋的奢華和寬大而購買TOWNHOUSE?？偟膩碚f購買TOWNHOUSE的客戶群相比獨棟別墅的客戶更加比較務實，不輕易冒險，注重物業的細節。生活方式：有149、部分客戶以前并沒有太多低密度住宅的居住經驗，但他們追求時尚，崇尚自然，樂于體驗新的生活方式。興趣：客戶喜歡休閑娛樂活動、健身運動。崇尚自然安寧的田園生活，對于工作之余的休閑健身非常關注。結論：結論：結論：結論：天津中高收入階層正在逐漸擴大，隨著市場細分，其中存在對于經濟性Townhouse產品的需求客戶。第 101 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶來源分析客戶來源分析客戶來源：客戶來源：從購150、買特點來看，本項目的目標客戶群主要來自于以從購買特點來看，本項目的目標客戶群主要來自于以改善居住條件的客戶為主，其次為來自本地或外地帶有改善居住條件的客戶為主，其次為來自本地或外地帶有一定投資意識的購買一定投資意識的購買重復置業者住房重復置業者住房升級換代的需求升級換代的需求外地投資客群外地投資客群逐步壯大逐步壯大中高階層人群力中高階層人群力量的崛起量的崛起中高端客群中高端客群的可能來源的可能來源第 102 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定151、位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客戶來源分析客戶來源分析客戶來源：客戶來源：從地域角度從地域角度來看，本項目來看，本項目客戶主要來自客戶主要來自于天津市內六于天津市內六區，以及臨近區，以及臨近項目區域的天項目區域的天津郊縣地區津郊縣地區和平和平和平和平/河西河西河西河西/南開是本項南開是本項南開是本項南開是本項目目標客戶主要來源目目標客戶主要來源目目標客戶主要來源目目標客戶主要來源本項目也可能吸引到部分河本項目也可能吸引到部分河本項目也可能吸引到部分河本項目也可能吸引到部分河北北北北/北辰北辰北辰北辰/東麗的中高端客戶東麗的中高端客戶東麗的中高端客戶東麗的中高端客戶張家窩鎮、西青152、靜張家窩鎮、西青、靜張家窩鎮、西青、靜張家窩鎮、西青、靜海等地區的中高端客海等地區的中高端客海等地區的中高端客海等地區的中高端客戶也是本項目的目標戶也是本項目的目標戶也是本項目的目標戶也是本項目的目標第 103 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.目標客群定位目標客群定位我們將本項目客戶定位為我們將本項目客戶定位為我們將本項目客戶定位為我們將本項目客戶定位為財富新貴財富新貴財富新貴財富新貴：pp 153、具有一定的教育背景，有較多的閱歷甚至有海外留洋背景；p 依靠自身的知識并通過自身努力獲得財富；p 尊重人文、歷史、音樂、藝術、美學，即使身處時髦都會，享受現代生活，但并不排斥比例適當的古典和自然；p 暫時離不開創造收入來源的都市生活，但更喜歡生活放松、自然的灑脫與心情。p講究禮儀、優雅、品位，對美好事務的追求與鑒賞；對新產品、新事物興趣濃厚；3030萬萬120120萬萬40604060萬萬（1010面積比）面積比）7011070110萬（萬（9090面積比）面積比）目標客湖群定位示意圖目標客湖群定位示意圖目標客湖群定位示意圖目標客湖群定位示意圖6060萬萬財富新貴財富新貴財富新貴財富新貴花園洋154、房花園洋房疊拼疊拼聯排別墅聯排別墅第 104 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.目標客群定位目標客群定位因為：因為：p 財富新貴階層收入符合低密度類項目產品的消費要求，需求有效、明確；p 本項目較好的交通條件優美的自然環境適中的城市距離背靠大學城經濟技術產業園區的現代氣息的特征與財富新貴的居住需求比較吻合；財富新貴財富新貴們并非天津頂級收入階層，他們是天津新富裕們并非天津頂級收入階層，他們是天津新155、富裕起來的一批人，目前仍然處于事業的上升期，對自己的未起來的一批人，目前仍然處于事業的上升期，對自己的未來充滿信心，是我們項目的主力目標客群來充滿信心，是我們項目的主力目標客群：p 總價承受力：70-100萬 p 購買目的：以TOWNHOUSE作為第一居所，改善居住的占絕大多數，少數部分用于投資，追求郊區化的田園生活p 家庭成員比例：三口居住的占絕大多數；p 交通方式：大部分家庭擁有私車；p 置業經歷：大部分客戶以前購過房，為二次置業或以上。第 105 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群156、定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.目標客群定位目標客群定位外籍投資區域構成區域構成區域構成區域構成天津市內六區地緣及西南部郊縣外地天津西南部市區占主要份額，臨近區縣亦有部分地緣客源，另有少量外地外籍客戶職業構成職業構成職業構成職業構成教授醫生銀行中小私營企業主、中高級管理層公務員作貿易類私營企業業主份額最大，占有絕對比重70%70%20%20%10%10%60%60%25%25%10%10%5%5%第 106 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來157、源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.目標客群定位目標客群定位客戶層客戶層產品層產品層非地緣客戶非地緣客戶非地緣客戶非地緣客戶企業業主企業業主企業業主企業業主/高高高高管管管管/教授教授教授教授/醫生醫生醫生醫生區域中高端客戶區域中高端客戶區域中高端客戶區域中高端客戶周邊改善客戶周邊改善客戶周邊改善客戶周邊改善客戶公務員公務員公務員公務員/企業中管層企業中管層企業中管層企業中管層/白領白領白領白領/自由職業者自由職業者自由職業者自由職業者客戶層放大客戶層放大客戶層放大客戶層放大TOWNHOUSTOWNHOUSE E疊拼疊拼疊拼158、疊拼/洋房洋房洋房洋房多層多層多層多層/小高層小高層小高層小高層先期社區環境打造，先期社區環境打造，先期社區環境打造，先期社區環境打造，提升項目檔次提升項目檔次提升項目檔次提升項目檔次THTHTHTH帶動后期中端產品帶動后期中端產品帶動后期中端產品帶動后期中端產品后期通過適當提高容后期通過適當提高容后期通過適當提高容后期通過適當提高容積率提升總體價值積率提升總體價值積率提升總體價值積率提升總體價值 推行以“互動及升級互動及升級互動及升級互動及升級”為核心內容的客戶定位模式，配合產品開發和類型，整體塑造可持續性發展的客戶互動，為后期產品預留空間。大盤開發策略客戶和產品互動升級描述大盤開發策略客戶159、和產品互動升級描述大盤開發策略客戶和產品互動升級描述大盤開發策略客戶和產品互動升級描述本項目主力客戶本項目主力客戶本項目主力客戶本項目主力客戶后期延展客戶后期延展客戶后期延展客戶后期延展客戶第 107 頁5.5.【客戶群分析及定客戶群分析及定位位】客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析目標客群定位目標客群定位目標客群定位目標客群定位客群定位小結客群定位小結客群定位小結客群定位小結p.客群定位小結客群定位小結pp 客戶群分析客戶群分析客戶群分析客戶群分析 天津中高收入階層逐漸壯大天津中高收入階層逐漸壯大 市場上存在經濟性市場上存在經濟性Townh160、ouseTownhouse產品的需求客戶產品的需求客戶pp 客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析客戶來源分析 從購買特點看，本項目的主力客戶來自于市區和張從購買特點看，本項目的主力客戶來自于市區和張家窩周邊地區的改善居住需求家窩周邊地區的改善居住需求 從地域分布上看，主力客群來自于市內六區和西青從地域分布上看，主力客群來自于市內六區和西青靜海等郊縣靜海等郊縣pp 目標客戶群定位目標客戶群定位目標客戶群定位目標客戶群定位 天津的財富新貴天津的財富新貴 職業構成以私營業主、政府要員、大學教授、醫生職業構成以私營業主、政府要員、大學教授、醫生等中高收入人士為主等中高收入人士為主 本項目之后的開發地塊161、可以適當延展客戶范圍本項目之后的開發地塊可以適當延展客戶范圍第 108 頁6.6.【價格定位價格定位】價格制定依據價格制定依據價格制定依據價格制定依據總體價格策略總體價格策略總體價格策略總體價格策略產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議價格定位小結價格定位小結價格定位小結價格定位小結p.價格定位價格定位六、價鉻定位六、價鉻定位1.1.價格制定依據價格制定依據成本、市場、需求、產品多重依據成本、市場、需求、產品多重依據2.2.總體價格策略總體價格策略低開高走、分期開發、層層推進低開高走、分期開發、層層推進3.3.產品單價建議產品單價建議T162、ownhouseTownhouse為為50005000元元/平方米平方米4.4.產品總價建議產品總價建議TownhouseTownhouse單套總價單套總價90-11090-110萬萬5.5.價格定位小結價格定位小結第 109 頁6.6.【價格定位價格定位】價格制定依據價格制定依據價格制定依據價格制定依據總體價格策略總體價格策略總體價格策略總體價格策略產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議價格定位小結價格定位小結價格定位小結價格定位小結p.價格制定依據價格制定依據一般而言，房地產項目價格的制定主要受以下因素制一般而言，房地產項目價格的制163、定主要受以下因素制約：約：開發成本：開發成本：實際開發成本+開發商利潤；客戶需求：客戶需求：客戶承受能力；市場走勢：市場走勢：市場形勢的預測；市場競爭因素：市場競爭因素：指同類產品間的競爭；開發策略：開發策略：指開發商總體策略、銷售方面的考慮。此外，在具體產品定價時還應在以下一些方面加入修此外，在具體產品定價時還應在以下一些方面加入修正因素（在項目銷售時會有更詳細的價格體系）：正因素（在項目銷售時會有更詳細的價格體系）：物業類型差異：不同物業的價格差異面積差異：不同戶型區間的差異景觀差異：不同景觀條件的差異樓層差異：不同樓層朝向的差異期限房差異：現房和期房差異第 110 頁6.6.【價格定位價164、格定位】價格制定依據價格制定依據價格制定依據價格制定依據總體價格策略總體價格策略總體價格策略總體價格策略產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議價格定位小結價格定位小結價格定位小結價格定位小結p.價格制定依據價格制定依據具體到本項目，我們分別從上述方面進行價格定位：具體到本項目，我們分別從上述方面進行價格定位：成本加適度利潤原則成本加適度利潤原則：由于本項目初步測算（參見方案二測算結果）造價在2950元/平方米左右，項目開發初期，不應該將價格拔得過高以至于影響到后期的銷售，因此，本項目的銷售價格也應該在4000元/平方米左右，成本利潤率在165、35%左右；檔次原則：檔次原則：本項目定位為中高檔次的低密度住宅，而這個檔次的物業（如梅江南潛在Townhouse項目，位置比本項目更好）目前單價在5000-6000元之間，照此推理，本項目的價格應該在4500-5000元/平方米之間；第 111 頁6.6.【價格定位價格定位】價格制定依據價格制定依據價格制定依據價格制定依據總體價格策略總體價格策略總體價格策略總體價格策略產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議價格定位小結價格定位小結價格定位小結價格定位小結p.價格制定依據價格制定依據比較原則：比較原則：本項目大區位條件尚可，但路程稍微遠166、一些，而且區域目前成熟度很低，景觀和配套嚴重匱乏，與中北鎮即將推出的一些大盤相比，雖然在產品類型上有優勢，但區位認知和推出時間上，本項目均存在劣勢，建議價格比他們略高即可（萬科西青項目初期均價在4500左右），即4500-5000元/平方米區間；客戶需求原則：客戶需求原則：從客戶調查問卷可知，對于本區域的低層低密度住宅，客戶對該類住宅的價格認知范圍一般在4000-5500元/平方米之間，低于該價格，客戶認為產品可能達不到要求，高于該價格區間，客戶覺得不值，性價比低，因此，本項目均價范圍應該在4000-5000元/平方米之間。第 112 頁6.6.【價格定位價格定位】價格制定依據價格制定依據價格167、制定依據價格制定依據總體價格策略總體價格策略總體價格策略總體價格策略產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議價格定位小結價格定位小結價格定位小結價格定位小結p.價格制定依據價格制定依據前期與后期兼顧原則前期與后期兼顧原則：由于本項目總規模近20萬平方米左右，整體規模較大，而且后期未來總體共有1700畝的土地將要開發，因此，前期不可將價格提升過高，而導致后期沒有上漲空間，給客戶沒有升值潛力的感覺，考慮該點，本項目價格應該在4000元-4500元/平方米左右。開發時點變動原則開發時點變動原則：本項目目前仍在進行前期開發工作，具體推出時間還沒有168、最后確定，估計大概還有較長一段時間?，F在只能制訂定價原則，到接近開盤時才能制定比較準確，更符合當時市場情況的價格；內部差異原則：內部差異原則：不可避免的，本項目各個樓座的景觀及價值甚至樓座本身的實用性都存在很大的差異，比如底樓接地有花園、頂樓有露臺等，因此，這些差異必須在銷售價格上有所反映。第 113 頁6.6.【價格定位價格定位】價格制定依據價格制定依據價格制定依據價格制定依據總體價格策略總體價格策略總體價格策略總體價格策略產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議價格定位小結價格定位小結價格定位小結價格定位小結p.總體定價策略總體定價策169、略定價策略定價策略定價策略定價策略基本指導思想是：區域優先、集中推進、先聚人氣、后基本指導思想是：區域優先、集中推進、先聚人氣、后聚財氣。聚財氣。價格升勢策略：具體的價格策略上采用價格升勢策略：具體的價格策略上采用“低開高走、分低開高走、分期開發、層層推進期開發、層層推進”的方法。在相對新區域項目的開發的方法。在相對新區域項目的開發中，必須通過價格拉動客戶的消費心理和對產品升值的中，必須通過價格拉動客戶的消費心理和對產品升值的向往。向往。第 114 頁6.6.【價格定位價格定位】價格制定依據價格制定依據價格制定依據價格制定依據總體價格策略總體價格策略總體價格策略總體價格策略產品單價建議產品單價170、建議產品單價建議產品單價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議價格定位小結價格定位小結價格定位小結價格定位小結p.產品單價建議產品單價建議TownhouseTownhouseTownhouseTownhouse：根據以上定價原則，本項目（424畝）推出主要以市場探測為主。一期毛坯房均價應該在5000元/平方米左右（單價區間在4500-5500元/平方米之間），該價格在天津整個低密度住宅中屬于較低水平，具有一定競爭力。疊拼疊拼疊拼疊拼：疊拼產品相比Townhouse產品檔次較低，均價水平在4500元/平方米左右花園洋房花園洋房花園洋房花園洋房：均價水平4000元/平方米項目整體均價171、項目整體均價項目整體均價項目整體均價：按照前面定位的物業配比，可得出項目整體均價約為4800-4900元/平方米產品單價定位產品單價定位產品單價定位產品單價定位第 115 頁6.6.【價格定位價格定位】價格制定依據價格制定依據價格制定依據價格制定依據總體價格策略總體價格策略總體價格策略總體價格策略產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議價格定位小結價格定位小結價格定位小結價格定位小結p.產品總價建議產品總價建議TownhouseTownhouseTownhouseTownhouse：根據戶型面積建議，Townhouse類產品戶型總價控制在172、90-110萬元。疊拼疊拼疊拼疊拼：疊拼產品總價與Townhouse產品形成差異，總價區間在72-90萬，形成有效補充?；▓@洋房花園洋房花園洋房花園洋房：花園洋房總價控制在48-64萬，與上兩種產品形成差異，面向中等收入階層。產品總價定位產品總價定位產品總價定位產品總價定位第 116 頁6.6.【價格定位價格定位】價格制定依據價格制定依據價格制定依據價格制定依據總體價格策略總體價格策略總體價格策略總體價格策略產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品單價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議產品總價建議價格定位小結價格定位小結價格定位小結價格定位小結p.價格定位小結價格定位小結pp 價格制定依173、據價格制定依據價格制定依據價格制定依據 分別從成本、市場、需求、產品多方面定價分別從成本、市場、需求、產品多方面定價pp 總體價格策略總體價格策略總體價格策略總體價格策略 區域優先、集中推進、先聚人氣、后聚財氣區域優先、集中推進、先聚人氣、后聚財氣 低開高走、分期開發、層層推進低開高走、分期開發、層層推進pp 產品單價產品單價產品單價產品單價 整體均價整體均價4800-49004800-4900元元/平米平米 TownhouseTownhouse為為50005000元；疊拼元；疊拼45004500元，洋房元，洋房40004000元元pp產品總價產品總價產品總價產品總價 TownhouseTow174、nhouse總價區間總價區間90-11090-110萬萬 疊拼總價區間疊拼總價區間72-9072-90萬萬 洋房總價區間洋房總價區間48-6448-64萬萬第 117 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究調研說明：調研說明：調研對象：部分篩選自第一次需求問卷中具有一定經濟實力，且調研對象：部分篩選自第一次需求問卷中具有一定經濟實力，且對張家窩地區有較為強烈購房意向者對張家窩地區有較為強烈購房意向者 ，以及部分周邊高收175、入者（工，以及部分周邊高收入者（工業園區管理人員、大學教授等）業園區管理人員、大學教授等）調研時間：調研時間：4 4月月2626日日-5-5月月1212日日 調查方式：安排專人與訪談對象進行面對面問卷訪談調查方式：安排專人與訪談對象進行面對面問卷訪談問卷數量：問卷數量：3030份（有效問卷份（有效問卷2525份）份）調研目的：旨在探測天津中高端購房人群對本項目的認知情況，調研目的：旨在探測天津中高端購房人群對本項目的認知情況，以及一些對于產品的需求特征，調研結果僅供參考。以及一些對于產品的需求特征，調研結果僅供參考。附件：住宅部分深訪問卷調研附件：住宅部分深訪問卷調研第 118 頁附件：附件：176、【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究約有半數的目標人群的置業目的是改善居住環境約有半數的目標人群的置業目的是改善居住環境約有半數的目標人群的置業目的是改善居住環境約有半數的目標人群的置業目的是改善居住環境第 119 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 環境好價格低是對環境好價格低是177、對環境好價格低是對環境好價格低是對張家窩區塊有興趣張家窩區塊有興趣張家窩區塊有興趣張家窩區塊有興趣的最主要因素的最主要因素的最主要因素的最主要因素第 120 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究買房決策中小區外部條件決定因素：買房決策中小區外部條件決定因素：買房決策中小區外部條件決定因素：買房決策中小區外部條件決定因素：出行方便提及率最高出行方便提及率最高出行方便提及率最高出行方便提及率最高76%76%，其次為購物方178、便及社會治安?？梢?，其次為購物方便及社會治安?？梢?，其次為購物方便及社會治安?？梢?，其次為購物方便及社會治安?？梢姵鲂薪煌ㄊ窍M者主要考慮的因素出行交通是消費者主要考慮的因素出行交通是消費者主要考慮的因素出行交通是消費者主要考慮的因素第 121 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究買房決策中小區內部條件決定因素：買房決策中小區內部條件決定因素：買房決策中小區內部條件決定因素：買房決策中小區內部條件決定因素：物業管理、179、生活配套、環境景觀是最看重的要素。物業管理、生活配套、環境景觀是最看重的要素。物業管理、生活配套、環境景觀是最看重的要素。物業管理、生活配套、環境景觀是最看重的要素。第 122 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究買房決策時比較關注的方面主要是價格和建筑質量買房決策時比較關注的方面主要是價格和建筑質量買房決策時比較關注的方面主要是價格和建筑質量買房決策時比較關注的方面主要是價格和建筑質量第 123 頁附件：附件：【深180、訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究目標客群對普通多層的認可程度高，小高層及聯排次之目標客群對普通多層的認可程度高，小高層及聯排次之目標客群對普通多層的認可程度高，小高層及聯排次之目標客群對普通多層的認可程度高，小高層及聯排次之第 124 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部181、分研究住宅部分研究客戶對地下車庫設置儲藏室的提及率達客戶對地下車庫設置儲藏室的提及率達客戶對地下車庫設置儲藏室的提及率達客戶對地下車庫設置儲藏室的提及率達80%80%以上，露臺退臺設以上，露臺退臺設以上，露臺退臺設以上，露臺退臺設計次之。計次之。計次之。計次之。第 125 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究房屋的建筑風格類型：對輕歐陸風格較為接受，提及率為房屋的建筑風格類型：對輕歐陸風格較為接受，提及率為房屋的建筑182、風格類型：對輕歐陸風格較為接受，提及率為房屋的建筑風格類型：對輕歐陸風格較為接受，提及率為36%,36%,次之為次之為次之為次之為32%32%的現代簡約風格的現代簡約風格的現代簡約風格的現代簡約風格第 126 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究套內面積：目標客戶對套內面積：目標客戶對套內面積：目標客戶對套內面積：目標客戶對120120130130平米區間的三房提及比率約為平米區間的三房提及比率約為平米區間的三房提及183、比率約為平米區間的三房提及比率約為1/31/3，其次為兩房比率約為，其次為兩房比率約為，其次為兩房比率約為，其次為兩房比率約為20%20%第 127 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究喜歡的空間形式：以躍層最為突出，約占喜歡的空間形式：以躍層最為突出，約占喜歡的空間形式：以躍層最為突出，約占喜歡的空間形式：以躍層最為突出，約占1/31/3，其次為平層，其次為平層，其次為平層，其次為平層及復式及復式及復式及復式第 1184、28 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究電視機的尺寸：現在約電視機的尺寸：現在約電視機的尺寸：現在約電視機的尺寸：現在約1/31/3的目標客戶的電視尺寸都是的目標客戶的電視尺寸都是的目標客戶的電視尺寸都是的目標客戶的電視尺寸都是2929寸，寸，寸，寸，其次為其次為其次為其次為24%24%提及率的提及率的提及率的提及率的3434寸寸寸寸第 129 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究185、住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究電視機類型：液晶、等離子及背投這些不太占用使用面積的電視機類型：液晶、等離子及背投這些不太占用使用面積的電視機類型：液晶、等離子及背投這些不太占用使用面積的電視機類型：液晶、等離子及背投這些不太占用使用面積的電視機類型的提及比率約為電視機類型的提及比率約為電視機類型的提及比率約為電視機類型的提及比率約為2/32/3第 130 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分186、研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究空調匹數：空調匹數：空調匹數：空調匹數：2 2匹空調的提及率遠高于其它，為匹空調的提及率遠高于其它，為匹空調的提及率遠高于其它，為匹空調的提及率遠高于其它，為56%56%第 131 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究空調樣式空調樣式空調樣式空調樣式:還是以傳統的柜機空調為主，半數以上還是以傳統的柜機空調為主，半數以上還是以傳統187、的柜機空調為主，半數以上還是以傳統的柜機空調為主，半數以上 第 132 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要客廳沙發幾人組：主要還是偏好人數較少的沙發組，以此騰客廳沙發幾人組：主要還是偏好人數較少的沙發組，以此騰客廳沙發幾人組：主要還是偏好人數較少的沙發組，以此騰客廳沙發幾人組：主要還是偏好人數較少的沙發組，以此騰出更大的活動空間出更大的活動空間出更大的活動空間出更大的活動空間第 133 頁附件：188、附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.天津同行業人士深訪提要天津同行業人士深訪提要餐廳餐桌幾人組：餐廳餐桌幾人組：餐廳餐桌幾人組：餐廳餐桌幾人組：4 4、6 6人的提及比率最高人的提及比率最高人的提及比率最高人的提及比率最高第 134 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究主189、臥床寬：主臥床寬：主臥床寬：主臥床寬：2 2米床寬的約占半數，其次為米床寬的約占半數，其次為米床寬的約占半數，其次為米床寬的約占半數，其次為1.81.8米，提及率為米，提及率為米，提及率為米，提及率為32%32%第 135 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究主臥床長：長度主要集中在主臥床長：長度主要集中在主臥床長：長度主要集中在主臥床長：長度主要集中在2 2米米米米第 136 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求190、問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究主臥幾門衣柜：主臥幾門衣柜：主臥幾門衣柜：主臥幾門衣柜：4 4門為主門為主門為主門為主第 137 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究公共衛生間設備：對浴缸的提及率偏低公共衛生間設備：對浴缸的提及率偏低公共衛生間設備：對浴缸的提及率偏低公共衛191、生間設備：對浴缸的提及率偏低第 138 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究工作陽臺設備：使用情況比率較為平均工作陽臺設備：使用情況比率較為平均工作陽臺設備：使用情況比率較為平均工作陽臺設備：使用情況比率較為平均第 139 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅192、部分研究住宅部分研究觀景陽臺設備：休閑椅、盆栽花木及茶幾的提及率較為集中各觀景陽臺設備：休閑椅、盆栽花木及茶幾的提及率較為集中各觀景陽臺設備：休閑椅、盆栽花木及茶幾的提及率較為集中各觀景陽臺設備：休閑椅、盆栽花木及茶幾的提及率較為集中各占占占占30%30%左右，說明目標客戶崇尚自然休閑愜意左右，說明目標客戶崇尚自然休閑愜意左右，說明目標客戶崇尚自然休閑愜意左右，說明目標客戶崇尚自然休閑愜意第 140 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅193、部分研究住宅部分研究廳房面積分配方案：對客廳及主臥的舒適度要求高，寧愿廳房面積分配方案：對客廳及主臥的舒適度要求高，寧愿廳房面積分配方案：對客廳及主臥的舒適度要求高，寧愿廳房面積分配方案：對客廳及主臥的舒適度要求高，寧愿少一個房間也要滿足少一個房間也要滿足少一個房間也要滿足少一個房間也要滿足第 141 頁p.住宅部分研究住宅部分研究 目標客戶群對目標客戶群對目標客戶群對目標客戶群對廚房的采光及朝向廚房的采光及朝向廚房的采光及朝向廚房的采光及朝向非?？粗?，而對景觀及衛生間非?？粗?，而對景觀及衛生間非?？粗?，而對景觀及衛生間非?？粗?，而對景觀及衛生間的采光要求較弱的采光要求較弱的采光要求較弱的采光194、要求較弱附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 不認可不認可不認可不認可 較不認可較不認可較不認可較不認可 一般認可一般認可一般認可一般認可 較認可較認可較認可較認可 非常認可非常認可非常認可非常認可1 2 3 4 5認可度認可度認可度認可度第 142 頁p.住宅部分研究住宅部分研究 目標客戶群目標客戶群目標客戶群目標客戶群對獨立的書房非?？粗?。對獨立的書房非?？粗?。對獨立的書房非?？粗?。對獨立的書房非?？粗?。在一些銷售人員的人深訪中也發現天津人對獨195、立書房的需在一些銷售人員的人深訪中也發現天津人對獨立書房的需在一些銷售人員的人深訪中也發現天津人對獨立書房的需在一些銷售人員的人深訪中也發現天津人對獨立書房的需求度較高。獨立儲藏間的需求認可度次之為求度較高。獨立儲藏間的需求認可度次之為求度較高。獨立儲藏間的需求認可度次之為求度較高。獨立儲藏間的需求認可度次之為3.83.8。而對保姆。而對保姆。而對保姆。而對保姆房、棋牌室、衣帽間的認可度都偏低。房、棋牌室、衣帽間的認可度都偏低。房、棋牌室、衣帽間的認可度都偏低。房、棋牌室、衣帽間的認可度都偏低。附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分196、研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 不認可不認可不認可不認可 較不認可較不認可較不認可較不認可 一般認可一般認可一般認可一般認可 較認可較認可較認可較認可 非常認可非常認可非常認可非常認可1 2 3 4 5認可度認可度認可度認可度第 143 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究平面形式的選擇：平面形式的選擇：平面形式的選擇：平面形式的選擇：T T字型的提及率約為半數字197、型的提及率約為半數字型的提及率約為半數字型的提及率約為半數第 144 頁p.住宅部分研究住宅部分研究目標客戶群對嵌入式衣柜的認可度最高。目標客戶群對嵌入式衣柜的認可度最高。目標客戶群對嵌入式衣柜的認可度最高。目標客戶群對嵌入式衣柜的認可度最高?；▓@式觀景露臺次之，高于第三的步入式凸窗?；▓@式觀景露臺次之，高于第三的步入式凸窗?；▓@式觀景露臺次之，高于第三的步入式凸窗?；▓@式觀景露臺次之，高于第三的步入式凸窗。對入戶小花園及下層式院落的認可度較低。對入戶小花園及下層式院落的認可度較低。對入戶小花園及下層式院落的認可度較低。對入戶小花園及下層式院落的認可度較低。附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求198、問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 不認可不認可不認可不認可 較不認可較不認可較不認可較不認可 一般認可一般認可一般認可一般認可 較認可較認可較認可較認可 非常認可非常認可非常認可非常認可1 2 3 4 5認可度認可度認可度認可度第 145 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究采暖方式以社區管道供暖及地熱199、式供暖為主采暖方式以社區管道供暖及地熱式供暖為主采暖方式以社區管道供暖及地熱式供暖為主采暖方式以社區管道供暖及地熱式供暖為主第 146 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究最喜歡的天津商品住宅小區：陽光最喜歡的天津商品住宅小區：陽光最喜歡的天津商品住宅小區：陽光最喜歡的天津商品住宅小區：陽光100100國際新城國際新城國際新城國際新城第 147 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住200、宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 第 148 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究4444的人愿意為提高物業管理的品質而支付相應費用的人愿意為提高物業管理的品質而支付相應費用的人愿意為提高物業管理的品質而支付相應費用的人愿意為提高物業管理的品質而支付相應費用 第 149 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分201、研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究室內裝修標準：簡裝房為主占室內裝修標準：簡裝房為主占室內裝修標準：簡裝房為主占室內裝修標準：簡裝房為主占40%40%，全毛坯房，全毛坯房，全毛坯房，全毛坯房32%32%次之次之次之次之 第 150 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究沒有選擇裝修房的原因：統一精裝修可選202、擇方案較少，裝飾風沒有選擇裝修房的原因：統一精裝修可選擇方案較少，裝飾風沒有選擇裝修房的原因：統一精裝修可選擇方案較少，裝飾風沒有選擇裝修房的原因：統一精裝修可選擇方案較少，裝飾風格缺乏個性格缺乏個性格缺乏個性格缺乏個性第 151 頁對于項目訪問客戶群最看重物業管理，其次為自然環境，再次對于項目訪問客戶群最看重物業管理，其次為自然環境，再次對于項目訪問客戶群最看重物業管理，其次為自然環境，再次對于項目訪問客戶群最看重物業管理，其次為自然環境，再次為性價比。其中地鐵及大交通方便也較具吸引力。為性價比。其中地鐵及大交通方便也較具吸引力。為性價比。其中地鐵及大交通方便也較具吸引力。為性價比。其中地鐵203、及大交通方便也較具吸引力。不認可不認可不認可不認可 較不認可較不認可較不認可較不認可 一般認可一般認可一般認可一般認可 較認可較認可較認可較認可 非常認可非常認可非常認可非常認可1 2 3 4 5認可度認可度認可度認可度附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究第 152 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究204、背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究最高承受價格：主要集中在最高承受價格：主要集中在最高承受價格：主要集中在最高承受價格：主要集中在40004000以下。以下。以下。以下。第 153 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究購買總價主要集中在購買總價主要集中在購買總價主要集中在購買總價主要集中在30503050萬間，以萬間，以萬間，以萬間，以4040萬左右約占萬左右約占萬左右約占萬左右約占1/3205、1/3第 154 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.住宅部分研究住宅部分研究目標客群購買可能性百分比：購買可能性高于目標客群購買可能性百分比：購買可能性高于目標客群購買可能性百分比：購買可能性高于目標客群購買可能性百分比：購買可能性高于50%50%占絕大多數占絕大多數占絕大多數占絕大多數第 155 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究206、商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 在訪問者考慮在西在訪問者考慮在西在訪問者考慮在西在訪問者考慮在西青購房中，價格和青購房中，價格和青購房中，價格和青購房中，價格和環境因素是最主要環境因素是最主要環境因素是最主要環境因素是最主要的方面的方面的方面的方面第 156 頁最喜歡去的商場類型：大中型超市提及率最高，次之為專最喜歡去的商場類型：大中型超市提及率最高，次之為專最喜歡去的商場類型：大中型超市提及率最高，次之為專最喜歡去的商場類型：大中型超市提及率最高，次之為專業商場業商場業商場業商場附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分207、研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.商業部分研究商業部分研究第 157 頁和家人一起時喜歡去的商場類型：大中型超市和家人一起時喜歡去的商場類型：大中型超市和家人一起時喜歡去的商場類型：大中型超市和家人一起時喜歡去的商場類型：大中型超市附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.商業部分研究商業部分研究第 158 頁經常購買的商經常購買的商經常購買的商經常購買的商品：副食品、品：副食品、品：副食品、208、品：副食品、個人衛生用品、個人衛生用品、個人衛生用品、個人衛生用品、水果蔬菜及半水果蔬菜及半水果蔬菜及半水果蔬菜及半成品為主成品為主成品為主成品為主附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 第 159 頁一個月購物幾次：絕大多數在一個月購物幾次：絕大多數在一個月購物幾次：絕大多數在一個月購物幾次：絕大多數在2-52-5次次次次附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究209、商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.商業部分研究商業部分研究第 160 頁每次購物的金額：在每次購物的金額：在每次購物的金額：在每次購物的金額：在200200元左右元左右元左右元左右附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.商業部分研究商業部分研究第 161 頁什么時候去購物：主要是節假日什么時候去購物：主要是節假日什么時候去購物：主要是節假日什么時候去購物：主要是節假日附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分210、析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.商業部分研究商業部分研究第 162 頁去的最多的超市：家世界及家樂福大型超市的最多去的最多的超市：家世界及家樂福大型超市的最多去的最多的超市：家世界及家樂福大型超市的最多去的最多的超市：家世界及家樂福大型超市的最多附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.商業部分研究商業部分研究第 163 頁通常在這家超市通常在211、這家超市通常在這家超市通常在這家超市買的商品：副食買的商品：副食買的商品：副食買的商品：副食品及水果蔬菜一品及水果蔬菜一品及水果蔬菜一品及水果蔬菜一般日用品為主般日用品為主般日用品為主般日用品為主附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 第 164 頁選擇購物商店時重視的因素：服務、信譽的敏感度最高，次之選擇購物商店時重視的因素：服務、信譽的敏感度最高，次之選擇購物商店時重視的因素：服務、信譽的敏感度最高，次之選擇購物商店時重視的因素：服務、信譽的敏感212、度最高，次之為價格為價格為價格為價格附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.商業部分研究商業部分研究第 165 頁參加的休閑娛樂活參加的休閑娛樂活參加的休閑娛樂活參加的休閑娛樂活動：羽毛球、游泳動：羽毛球、游泳動：羽毛球、游泳動：羽毛球、游泳及籃球為主要的休及籃球為主要的休及籃球為主要的休及籃球為主要的休閑娛樂活動閑娛樂活動閑娛樂活動閑娛樂活動附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究213、商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 第 166 頁希望社區商業配套的檔次：絕大多數為中低檔次希望社區商業配套的檔次：絕大多數為中低檔次希望社區商業配套的檔次：絕大多數為中低檔次希望社區商業配套的檔次：絕大多數為中低檔次附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.商業部分研究商業部分研究第 167 頁需要的商業配套：需要的商業配套：需要的商業配套：需要的商業配套：銀行、醫院、早餐銀行、醫院、早餐銀行、醫院、214、早餐銀行、醫院、早餐服務及娛樂健身中服務及娛樂健身中服務及娛樂健身中服務及娛樂健身中心的提及率最高心的提及率最高心的提及率最高心的提及率最高附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 第 168 頁目前居住的狀況：以自己購買的商品住宅為主目前居住的狀況：以自己購買的商品住宅為主目前居住的狀況：以自己購買的商品住宅為主目前居住的狀況：以自己購買的商品住宅為主附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分215、研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料第 169 頁現在這套住宅的現在這套住宅的現在這套住宅的現在這套住宅的建筑面積：建筑面積：建筑面積：建筑面積：集中在集中在集中在集中在6060和和和和9090左左左左右，以右，以右，以右，以6060平米的平米的平米的平米的提及率最多為提及率最多為提及率最多為提及率最多為20%20%，9090的為的為的為的為12%12%附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資216、料背景資料 p.背景資料背景資料第 170 頁男女比例：被訪者男性居多男女比例：被訪者男性居多男女比例：被訪者男性居多男女比例：被訪者男性居多附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料第 171 頁學歷：學歷偏低，高中及以下的占到了半數，本科以上的只學歷：學歷偏低，高中及以下的占到了半數，本科以上的只學歷：學歷偏低，高中及以下的占到了半數，本科以上的只學歷：學歷偏低，高中及以下的占到了半數，本科以上的只有有有有8%8%附件：附件：【217、深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料第 172 頁年齡年齡年齡年齡:主要集中在主要集中在主要集中在主要集中在25302530，提及率為，提及率為，提及率為，提及率為24%24%；其次為；其次為；其次為；其次為41-4541-45歲，提歲，提歲，提歲，提及率為及率為及率為及率為20%20%附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景218、資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料第 173 頁行業：主要為批發零售貿易業，約占半數，其次為國家機關和行業：主要為批發零售貿易業，約占半數，其次為國家機關和行業：主要為批發零售貿易業，約占半數，其次為國家機關和行業：主要為批發零售貿易業，約占半數，其次為國家機關和社會團體、社會服務業社會團體、社會服務業社會團體、社會服務業社會團體、社會服務業附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料第 174 頁年齡年齡年齡年齡:主219、要集中在主要集中在主要集中在主要集中在25302530，提及率為，提及率為，提及率為，提及率為24%24%；其次為；其次為；其次為；其次為41-4541-45歲，提歲，提歲，提歲，提及率為及率為及率為及率為20%20%附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料第 175 頁職務：私營企業主為主約占一半，其次為國家公務員及專業技職務：私營企業主為主約占一半，其次為國家公務員及專業技職務：私營企業主為主約占一半，其次為國家公務員及專業技220、職務：私營企業主為主約占一半，其次為國家公務員及專業技術人員術人員術人員術人員附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料第 176 頁家庭結構：與配偶及家庭結構：與配偶及家庭結構：與配偶及家庭結構：與配偶及6-166-16歲子女同住的比例最高為歲子女同住的比例最高為歲子女同住的比例最高為歲子女同住的比例最高為36%36%，其次，其次，其次，其次為配偶和成年子女同住為配偶和成年子女同住為配偶和成年子女同住為配偶和成年子女同住24%24221、%附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料第 177 頁上下班交通工具以私人汽車的比例最高，提及率為上下班交通工具以私人汽車的比例最高，提及率為上下班交通工具以私人汽車的比例最高，提及率為上下班交通工具以私人汽車的比例最高，提及率為32%32%，其次，其次，其次，其次為自行車及公共汽車為自行車及公共汽車為自行車及公共汽車為自行車及公共汽車附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住222、宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料第 178 頁停車方式以地下層停車位主停車方式以地下層停車位主停車方式以地下層停車位主停車方式以地下層停車位主附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料第 179 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資223、料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料工作區屬半數集中在西青區，其次為和平區工作區屬半數集中在西青區，其次為和平區工作區屬半數集中在西青區，其次為和平區工作區屬半數集中在西青區，其次為和平區第 180 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料家庭年收入偏低，半數以上集中在家庭年收入偏低，半數以上集中在家庭年收入偏低，半數以上集中在家庭年收入偏低，半數以上集中在4646萬之間萬之間萬之間萬之間第 181 頁附件：附件：【224、深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料不認可不認可不認可不認可 較不認可較不認可較不認可較不認可 一般認可一般認可一般認可一般認可 較認可較認可較認可較認可 非常認可非常認可非常認可非常認可1 2 3 4 5認可度認可度認可度認可度目標客戶日?；顒恿暷繕丝蛻羧粘；顒恿暷繕丝蛻羧粘；顒恿暷繕丝蛻羧粘；顒恿晳T比較平實，沒有什慣比較平實，沒有什慣比較平實，沒有什慣比較平實，沒有什么特別的興趣愛好，么特別的興趣愛好，么特別的興趣愛好，么特別的興趣愛好225、，主要是看書及散步主要是看書及散步主要是看書及散步主要是看書及散步日常行為特征日常行為特征日常行為特征日常行為特征第 182 頁附件：附件：【深訪客戶需深訪客戶需求問卷分析求問卷分析】住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究住宅部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究商業部分研究背景資料背景資料背景資料背景資料 p.背景資料背景資料傳統保守，但外向、傳統保守，但外向、傳統保守，但外向、傳統保守，但外向、社會活躍，社會活躍，社會活躍，社會活躍，責任感責任感責任感責任感強，強，強，強，注重經濟利益，注重經濟利益，注重經濟利益，注重經濟利益，計劃性強，但無特計劃性強，但無特計劃性強，但無特計劃性強，但無特別的愛好與追求別的愛好與追求別的愛好與追求別的愛好與追求性格特征性格特征性格特征性格特征THE ENDTHE ENDTHE ENDTHE ENDTHANKS!THANKS!THANKS!THANKS!